ฟองสบู่อสังหาฯ: เกิดเพราะอะไร จัดการอย่างไร รุจา อดิศรกาญจน์
ผ่อนคลาย การใช้เวลาก่อสร้างสั้นลง สิ่งเหล่านี้สนับสนุนให้ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินมีพฤติกรรมการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง แม้ว่าสถานการณ์ดังกล่าวยังมิอาจกล่าวได้ว่ามี ฟองสบู่เกิดขึ้น แต่ในมุมมองของผู้เฝ้าระวัง เห็นว่าในช่วงที่ธุรกิจแข็งแกร่งน่าจะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมต่อการออกมาตรการป้องกันก่อนที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
จากข่าว ธปท. เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เห็นควรเพิ่มความเข้มงวดในการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในขณะที่แถลงว่า "ยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนทางตัวเลขว่ามีปัญหาฟองสบู่เกิดขึ้น และระบบการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังดีอยู่"จึงอาจทำให้หลายคนแปลกใจกับการออกมาตรการดังกล่าว
จากข่าวข้างต้น สรุปได้ว่าสัญญาณของปัญหาฟองสบู่ยังไม่น่าเป็นห่วง เนื่องจากโดยทั่วไปการก่อตัวของฟองสบู่จะมาพร้อมกับการเร่งตัวของราคาอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเร่งตัวต่อเนื่องของสินเชื่อดังเช่นในสหรัฐอเมริกาที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 10 ต่อปี ติดต่อกันเป็นเวลานานกว่า 10 ปี และสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 10 ต่อปี ติดต่อกันถึง 8 ปี
สำหรับกรณีของไทย จากการติดตามอย่างใกล้ชิดพบว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมในปี 2553 ไม่ได้เร่งตัวสูงมากนัก ปรับตัวสูงขึ้นเพียงร้อยละ 4.3 ชะลอตัวลงจากปีก่อนที่ขยายตัวถึงร้อยละ 13.1 จึงยังไม่ใช่สัญญาณการเร่งตัวขึ้นรวดเร็วและต่อเนื่อง
หันมาดูด้านสินเชื่อ ในช่วงปี 2551-2553 ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 9.2 ต่อปี โดยเป็นการขยายตัวของสินเชื่อที่ให้แก่ผู้บริโภค (post-finance) เป็นสำคัญ ซึ่งปัจจุบันมียอดคงค้างสินเชื่อ post-finance มูลค่า 1 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 87 ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยประเภทของสินเชื่อ post finance ที่เร่งตัวสูงมากจนเป็นที่จับตามองในขณะนี้คือ สินเชื่อสำหรับอาคารชุด คิดเป็นร้อยละ 8.9 ของสินเชื่อ post-finance ทั้งหมด โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีการเร่งตัวมากเฉลี่ยประมาณร้อยละ 44.5 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และฐานต่ำในอดีต ซึ่งแม้การขยายตัวของสินเชื่อเพื่อซื้ออาคารชุดจะยังอยู่ในระดับสูง แต่เริ่มมีแนวโน้มชะลอตัวบ้างแล้วหลังมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายน 2553
สำหรับสินเชื่อที่ให้แก่ผู้ประกอบการ (prefinance) ปัจจุบันมียอดคงค้างเพียง 1.7 แสนล้านบาท หดตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2552 เนื่องจากผู้ประกอบการหันไประดมทุนโดยการออกตราสารหนี้เป็นสำคัญ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ 32 ราย ระดมทุนโดยการการออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 29.4 ของเงินทุนทั้งหมดในเดือนธันวาคม 2552 เป็นร้อยละ 37.8 ในเดือนมิถุนายน 2553
นอกจากนี้ ยังไม่พบสัญญาณความเสี่ยง ที่ชี้ถึงความเสื่อมถอยของความสามารถในการ ชำระหนี้ เนื่องจากอัตราการผิดนัดชำระหนี้ 1-3 เดือน (delinquency rate) อยู่ในระดับต่ำ โดย ณ เดือนกันยายน 2553 สินเชื่อ post-finance มี delinquency rate อยู่ที่ร้อยละ 1.5 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2548 ถึงปี 2552 ที่ร้อยละ 1.8 และ delinquency rate ของสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับต่ำกว่าสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ขณะที่สินเชื่อ pre-finance มี delinquency rate อยู่ที่ร้อยละ 3.1 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2548 ถึงปี 2552 ที่ร้อยละ 4.3 เช่นกัน อย่างไรก็ตาม มักจะเป็นเรื่องปกติที่เราจะเห็น delinquency rate อยู่ในระดับต่ำในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น โดยจะเห็นการเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนก็ต่อเมื่อฟองสบู่นั้นใกล้จะแตกเต็มทีหรือแตกไปแล้ว ดังนั้น การจับสัญญาณความเสี่ยงจาก delinquency rate อาจไม่ทันกาลพอที่จะระมัดระวังความเสี่ยงที่มีอยู่ข้างหน้า
มาถึงจุดนี้ทั้งด้านราคาและสินเชื่อดูแล้วยังไม่น่ากังวล แต่เหตุใด ธปท. จึงเพิ่มความเข้มงวดการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
บางครั้งตัวเลขที่เห็นอาจเป็นเพียงการมองภาพในมุมแคบ หากมองให้กว้างขึ้น โดยเฉพาะมองทะลุไปข้างหน้ามากกว่าการหันมองอดีตจากข้อมูลที่ผ่านมาแล้ว อาจทำให้เห็นภาพเปลี่ยนไปได้ ดังเช่นที่มีบทเรียนให้เห็นแล้วในกรณีสหรัฐอเมริกา แม้จะมีตัวประเมินเครื่องชี้ภาวะและความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์กว่า 50 ตัว แต่ก็ยังคงเผชิญกับปัญหาฟองสบู่ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการประเมินความเสี่ยงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรใช้ข้อมูลเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว แต่ควรใช้ข้อมูลเชิงคุณภาพประกอบกัน และในบางครั้งอาจจะถึงขั้นต้องทดลองใช้ common sense เพื่อ cross check ข้อมูลเหล่านั้นเลยทีเดียว
ปัญหาฟองสบู่จะเกิดได้หรือไม่ ต้องประเมินพฤติกรรมของผู้เล่นหลัก 3 ฝ่ายประกอบกัน ได้แก่ สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ
ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตลาดมีการแข่งขันสูง จึงผลักดันให้ผู้เล่นมีพฤติกรรมสุ่มเสี่ยงมากขึ้น ฝ่ายแรกคือ สถาบันการเงิน โดยนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2552 เริ่มมีพฤติกรรมการให้สินเชื่อที่มีอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value ratio: LTV ratio) มากกว่าร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่มีวงเงินต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา ประกอบกับสถาบันการเงินมีแนวโน้มแข่งขันกันทำการตลาดเชิงรุกมากขึ้น อาทิ ให้กู้สูงสุดเต็มมูลค่าของหลักประกันสินทรัพย์ จึงเกิดคำถามว่า เป็นสิ่งที่ควรแล้วหรือที่ผู้ครอบครองทรัพย์สินที่มีมูลค่า ไม่จำเป็นต้องมีเงินออมขั้นต้นเลย และหากมีปัญหาใดเกิดขึ้น อาจทำให้ผู้ซื้อทิ้งความรับผิดชอบในการผ่อนชำระ ซึ่งจะสร้างความเสี่ยงต่อระบบได้ พฤติกรรมนี้เป็นสัญญาณที่คล้ายคลึงกับการปรับเพิ่มขึ้นของ LTV ratio ในช่วงเริ่มแรกของการเกิดฟองสบู่ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งสูงขึ้นจากอัตราปกติที่ร้อยละ 70-80 จนกระทั่งถึงร้อยละ 120 ฝ่ายที่สอง คือ ผู้ประกอบการก็มีการแข่งขันทางการตลาดที่รุนแรงเช่นกัน อาทิ ซื้อ 2 แถม 1, ให้ลูกค้าอยู่ฟรี 1 ปี โดยผู้ประกอบการผ่อนเงินต้นและดอกเบี้ยให้ นอกจากนี้ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 เริ่มมีผู้ประกอบการรายเล็กจากธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารเพียงพอ เข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น เนื่องจากคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น
สำหรับฝ่ายสุดท้าย คือ ผู้ซื้อ นับว่ายังไม่เห็นพฤติกรรมสุ่มเสี่ยงที่ชัดเจนเหมือน 2 ฝ่ายแรก เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จากการสอบถามผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่เห็นว่าสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่จริงอยู่ที่ประมาณ ร้อยละ 60 ขณะที่การซื้อเพื่อลงทุนและเพื่อขายก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่ร้อยละ 30 และร้อยละ10 ตามลำดับ ซึ่งนับว่ายังไม่น่ากังวลนัก นอกจากนี้ สัดส่วนของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจนับได้ว่าเป็นกลุ่มเก็งกำไร ลดลงจากเดิมที่ ร้อยละ 20 เหลือร้อยละ 10 ในปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมาก ทำให้การซื้อเพื่อขายทำกำไรในระยะสั้นทำได้ยากขึ้น
จากการประเมินผู้เล่นทั้ง 3 ฝ่ายข้างต้น ประกอบกับภาวะแวดล้อมทางธุรกิจเหมาะสม กล่าวคือ ผู้ที่อยู่ในข่ายได้รับผลกระทบจากมาตรการมีฐานะแข็งแกร่ง สามารถทนทานหรือยอมรับผลกระทบได้ ทางการจึงเห็นว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการดำเนินมาตรการในลักษณะป้องกันความเสี่ยงที่อาจเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต (Preventive Action) เพื่อเป็นการเตือนให้ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายเพิ่มความระมัดระวังเกี่ยวกับการทำธุรกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นการช่วยรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจ เปรียบดังการให้วัคซีนป้องกันโรคในยามที่สุขภาพร่างกายแข็งแรง แต่หากรอจนมีอาการเกิดขึ้นแล้วค่อยให้ยา อาจทำให้ไม่สามารถรักษาได้ทันการณ์
ดังนั้น การออกมาตรการกำกับดูแลสถาบันการเงิน (macro prudential measure) เพื่อป้องกันการก่อตัวของความไม่สมดุลในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผ่านมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มสินเชื่อที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา จะเป็นสิ่งที่ช่วยสะท้อนการกำกับดูแลที่สอดคล้องกับความเสี่ยงมากขึ้น
จากเดิมที่กำหนดค่าน้ำหนักความเสี่ยง (risk weight: RW) ของสินเชื่อกลุ่มนี้ที่ร้อยละ 35 มาเป็นการกำหนด RW ผันแปรตาม LTV เพื่อสะท้อนความเสี่ยงที่แตกต่างกัน ซึ่งสินเชื่อที่ให้ LTV สูงก็จะได้รับ R W ที่สูงและต้องดำรงเงินกองทุนในสัดส่วนที่มากขึ้นเพื่อรองรับความเสี่ยงที่สูงขึ้ขึ้น เป็นการเพิ่มต้นทุนของสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ดี เศรษฐกิจปัจจุบับันยังคงขยายตัวดี และเป็ปนปัจจัยที่ดึงดูดให้มีเงินทุนไหลเข้าต่อเนื่นอง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้บี้ยเงินฝากที่แท้จริงที่ติดลบ ประกอบกับมีการแข่งขันในตลาดทีที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง สภาวะแวดล้ล้อมเหล่านี้ยังคงเป็นปัจจัยกระตุ้นพฤติกรรมการลงทุนและการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้ ดังนั้นัน จึงเป็นสิ่งที่ท้าทายสำหรับการผสมผสานทางด้านนโยบายที่จะต้องสร้างสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการกำหนดนโยบายการเงินที่ไม่เอื้อต่อการสะสมตัวของฟองสบู่ ควบคู่ไปกับการติดตามผลของมาตรการ macro prudential ดัดังกล่าวอย่างใกล้ชิด เพื่อช่วยสร้างความสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในระยะต่อไป
บทความนี้สำเร็จลุล่วงได้ด้วยความช่วยเหลือและคำแนะนำจาก คุณรุ่ง มัลลิกะมาส คุณนันทวัฒน์ สังข์หล่อ คุณวรางคณา อิ่มอุดมและคุณปราณี สุทธศรี ผู้เขีขียนขอขอบพระคุคุณเป็นอย่างสูงมา ณ ที่นี้
CContact a uthor:
Ms. Ruja aAdisornkanj
Economist
Economic Intelligence Team
Domestic Economy Department
Monetary Policy Group rujaa@bot.or.th
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย