นายสมบูรณ์ คูวัฒนสุชาติ
เศรษฐกรอาวุโส ส่วนเศรษฐกิจภาค
ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
สาเหตุที่คอนโดมีเนียมในภาคอีสานเริ่มเป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลาง และผู้ซื้อคอนโดมีเนียม ทั้งที่ก่อนหน้านี้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นในจังหวัดขอนแก่นก็มีการสร้างคอนโดมีเนียมขายมาระยะเวลาหนึ่งแล้วแต่ก็ไม่เป็นที่วิตกกังวล แต่อย่างใด ผู้เขียนเห็นว่านอกจากกระแสของ AEC และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่ทำให้แผ่นดินอีสานเริ่มเป็นที่สนใจของนักลงทุนดังที่เกริ่นไว้ในตอนที่ ๑ แล้ว ยังมีองค์ประกอบหลายอย่างที่ส่งผลต่อการขยายตัวของคอนโดมีเนียม ดังนี้
๑. การขยายตัวของหัวเมืองหลักในภาคอีสาน ทำให้มีประชากรเข้ามาอยู่อาศัยในเขตเมืองมากขึ้นมีวิถีชีวิตแบบคนเมืองและปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยเป็นการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น การย้ายถิ่นฐานของบุคลากรที่เข้ามาทำงานในตัวเมืองตามการขยายตัวของหน่วยงานภาครัฐ หรือการลงทุนของภาคเอกชน เช่น การขยายตัวของธุรกิจค้าสินค้าอุปโภคบริโภคทั้งขนาดใหญ่ ขนาดกลางและขนาดเล็กที่เป็นModern trade ได้แก่ บิ๊กซี โลตัส ห้างเซ็นทรัล และห้างโรบินสัน รวมถึงผู้ประกอบการค้าวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ ได้แก่ โฮมโปร โฮมฮับ ดูโฮม โกลบอลเฮาส์ ไทวัสดุ อินเด็กซ์ และโฮมเวิร์ค เป็นต้น ธุรกิจขนาดใหญ่แต่ละแห่งจะมีการจ้างแรงงานจำนวนมาก ผู้บริหารและบุคลากรทั้งภาครัฐและเอกชนที่ย้ายเข้ามาอยู่อาศัย คนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแทนการเช่าซึ่งไม่ได้กรรมสิทธิ์ ประกอบกับการที่ราคาบ้านแนวราบในปัจจุบันมีราคาสูงจึงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะที่มีราคาเริ่มต้นยูนิตละ ๖ แสนกว่าบาทขึ้นไป ซึ่งเมื่อคำนวณค่าผ่อนชำระแล้วไม่แตกต่างจากการเช่าบ้านหรืออพาร์ตเมนท์มากนักอีกประเด็นหนึ่งที่สังเกตเห็น คือ ความต้องการซื้อเพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัยเพื่อศึกษาในระดับมัธยมหรืออุดมศึกษาในสถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียงในตัวจังหวัด แทนการเช่า และการซื้อสำหรับเป็นบ้านอยู่อาศัยหลังที่ ๒ ของลูกค้าในอำเภอรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง และจากกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ซึ่งการซื้อลักษณะนี้เป็น การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีการซื้ออีกลักษณะหนึ่งที่อาจเรียกได้ว่าเป็น การซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อให้เช่า การซื้อของภาคเอกชนที่มีแผนจะมาลงทุนขยายธุรกิจในอนาคต การลงทุนเผื่อมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้นจากการขยายตัวของเศรษฐกิจในระยะยาว หรือรองรับการขยายตัวเป็นตลาด AEC รวมถึงการเก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจากปัจจุบันผลตอบแทนจากการฝากเงินกับสถาบันการเงินมีผลตอบแทนที่ต่ำ
๒. ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและการแข่งขันของผู้ประกอบการ ปัจจุบันที่ดินในเขตเทศบาลเมืองมีราคาสูงขึ้นมาก จนผู้ประกอบการไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการในแนวราบได้เนื่องจากมีต้นทุนสูง หรือหากทำได้ก็จะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในวงจำกัด ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาพัฒนาในแนวสูงเป็นอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมที่สอดคล้องกับความต้องการโดยเฉพาะกับคนรุ่นใหม่แทน ซึ่งที่ผ่านมาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี สะท้อนจากการเปิดตัวอาคารชุดหลายแห่งสามารถขายได้หมดภายในเวลาอันรวดเร็ว ประกอบกับการมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นรายใหม่ รวมทั้งนักลงทุนจากส่วนกลางที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งมีเงินทุนขนาดใหญ่และต้นทุนทางการเงินต่ำ และเล็งเห็นศักยภาพของหัวเมืองหลักในภาคอีสาน ได้เข้ามาลงทุนหรือเข้ามาแข่งขันในตลาด ส่งผลให้อาคารคอนโดมีเนียมขยายตัวอย่างรวดเร็ว
๓. การส่งเสริมจากภาครัฐ โครงการบ้านหลังแรกสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ราคาบ้านไม่เกิน ๑.๐ ล้านบาท โดยเสียดอกเบี้ย ๐% ในช่วง ๓ ปีแรก หรือการยกเว้นภาษีเงินได้บางส่วนสำหรับบ้านหลังแรก ให้กับผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือห้องชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน ๕ ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นมาตรการหนึ่งที่มีส่วนช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
๔. การสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ยังให้การสนับสนุนสินเชื่อเพื่อการซื้อคอนโดมีเนียม ประกอบกับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV Ratio) ค่อนข้างผ่อนคลาย ส่งผลให้ความต้องการของประชาชนมีสูง โดยสินเชื่อเพื่อซื้ออาคารชุดของธนาคารพาณิชย์ ในภาคอีสาน ณ สิ้นไตรมาส ๔ ปี ๒๕๕๕ มีปริมาณสินเชื่อรวม ๑,๕๕๑.๒ ล้านบาท หรือขยายตัวร้อยละ ๓๓.๕ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าปริมาณสินเชื่อคงค้างจะยังมีสัดส่วนน้อย แต่เมื่อโครงการต่างๆ ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์กันใน ๑ — ๓ ปีข้างหน้า สินเชื่อเพื่อซื้ออาคารชุดจะขยายตัวขึ้นอีกมาก
สำหรับความกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในปี พ.ศ. ๒๕๔๐ หรือไม่นั้นในช่วงนี้ยังไม่มีสิ่งบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าจะมีเหตุดังกล่าว แม้จะมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรอยู่บ้างแต่ก็ยังไม่เห็นพฤติกรรมการเก็งกำไรด้วยการปั่นราคาซื้อขายโดยการใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน และหากวิเคราะห์สภาพแวดล้อมการเกิดฟองสบู่แตกที่เกิดขึ้นในภาคอีสานในช่วงวิกฤตปี ๒๕๔๐ จะเห็นว่าค่อนข้างมีความแตกต่างจากปัจจุบันพอสมควร กล่าวคือ ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงนั้น มีการเก็งกำไรและปั่นราคาที่ดินกันอย่างกว้างขวางภาคเอกชนกู้เงินโดยตรงจากต่างประเทศที่มีดอกเบี้ยต่ำเพื่อเก็งกำไรในที่ดิน สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวสูง มีการอนุมัติสินเชื่อเพื่อการจัดสรรที่ดินเปล่าหรือบ้านจัดสรรจำนวนมาก ไม่สอดคล้องกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการลงทุนในพื้นที่ในช่วงเวลานั้น ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมา เป็นบทเรียนสำคัญให้กับทั้งผู้ซื้อที่อยอู่ ศัย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสถาบันการเงินที่เป็นผู้ให้สิ้นเชื่อมีความรอบคอบมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าขณะนี้จะยังไม่มีสิ่งบ่งชี้ที่ชัดเจนถึงภาวะฟองสบู่ แต่ในระยะ ๑ — ๓ ปีข้างหน้าซึ่งโครงการต่างๆ จะทยอยก่อสร้างเสร็จ เป็นสิ่งที่น่าจับตามองต่อไป การเข้ามาแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหม่ กำลังซื้อจากส่วนกลางและจังหวัดใกล้เคียง ความต้องการที่ดินที่สูงขึ้น การเข้ามาซื้อที่ดินของนักลงทุนจากภาคใต้เพื่อลงทุนในธุรกิจยางพาราในภาคอีสาน ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้อาจทำให้เกิดการเก็งกำไรทำให้ราคาสินทรัพย์รวมถึงที่ดินเร่งตัวสูงขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนและการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานในระยะต่อไป และอาจนำไปสบู่ปัญหา อย่างที่หลายฝ่ายวิตกได้ จึงสมควรอย่างยิ่งที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องควรต้องติดตามภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารคอนโดมีเนียมในภาคอีสาน รวมถึงจังหวัดขนาดใหญ่ในหัวเมืองหลักในภาคอื่นๆ อย่างใกล้ชิดต่อไป
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
หมายเหตุ : ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ (Economic Bubble หรือ Bubble Economy) คือ ภาวะที่ราคาของสินทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์ หรือหน่วยลงทุนต่างๆ เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาตามความเป็นจริงจนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไร ที่ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นไปเรื่อยๆ เป็นวงจร และขยายตัวเหมือนฟองสบู่ โดยส่วนใหญ่ภาวะฟองสบู่นี้จะจบลงเมื่อเกิดเหตุที่ทำให้นักลงทุนเลิกคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีก หรือรัฐบาลออกนโยบายเพื่อดึงราคาลงสู่ภาวะปกติ (เช่น การขึ้นอัตราดอกเบี้ย) จึงทำให้การเก็งกำไร และราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงลดลง
ราคาสินทรัพย์ในภาวะฟองสบู่ ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น เมื่อราคาเริ่มลดลงภาวะฟองสบู่ก็จะหดตัวลงอย่างรวดเร็ว จนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตก ซึ่งมักจะทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียเกิดขึ้นตามมา
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย