โสมสิริ หมัดอะดั้ม
มีนาคม 2557
ในช่วงปี 2553 - 2555 เป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ จะเห็นได้จากนักลงทุนท้องถิ่นและนักลงทุนรายใหญ่จากส่วนกลางมีการเปิดตัวโครงการอาคารแนวราบและแนวสูง เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและมีความสำคัญทางด้านเศรษฐกิจ อาทิ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และสงขลา ซึ่งสะท้อนจากพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวเฉลี่ย ร้อยละ 10.8 (รูป 1) ตามการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลดีจากภาคการท่องเที่ยว และรายได้เกษตรกรที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ตลาดมีกำลังซื้อมากขึ้น ประกอบกับได้รับแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อาทิ มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี สอดคล้องกับการปล่อยสินเชื่อของสาขาธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างที่สูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 13.3
ขณะที่ปี 2556 มีปจจัยสำคัญหลายประการที่กระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ได้แก่ (1) ความต้องการซื้อของประชาชนชะลอตัว เนื่องจากราคาพืชผลเกษตรลดลงและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งธนาคารพาณิชย์มีนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค สะท้อนจากเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 (2) ปญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง และต้นทุนแรงงานปรับสูงขึ้น (3) โครงการที่เปิดแล้วแต่มีจำนวนหน่วยคงค้างที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ระหว่างรอการขายประมาณร้อยละ 30 - 40 (4) มีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอาคารแนวสูงที่จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งสะท้อนได้จากพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ 0.3 จากที่ขยายตัวเฉลี่ยมากกว่าร้อยละ 10 ในช่วง 2 - 3 ปีก่อน (5) การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างลดลงมากจากร้อยละ 23.7 ณ สิ้นปี 2555 เหลือเพียงร้อยละ 5.1 ณ สิ้นปี 2556 (6) ภาวะการซื้อขายที่ดินที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา (ตาราง 1)
(ล้านบาท) 2553 2554 2555 2556
สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์
แนวราบ 78,041.7 89,019.9 102,769.0 132,844.3
แนวสูง 2,318.6 3,097.6 3,916.4 6,091.6
มูลค่าการซื้อขายที่ดิน 23,812.8 55,946.9 61,332.0 72,355.4
ค่าธรรมเนียมการโอน 842.0 1,070.3 1,226.4 1,419.3
สินเชื่อที่ให้กับผู้ประกอบการ
อสังหาริมทรัพย์ 20,538 23,566 31,007 31,414
การก่อสร้าง 9,986 10,254 10,827 12,548
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย, กรมที่ดิน
สำหรับในปี 2557 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีความท้าทาย เนื่องจากยังคงเผชิญกับหลากหลายปจจัยเสี่ยงดังที่กล่าว รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงจากปจจัยภายในและภายนอกประเทศ การเมืองที่ยังไม่นิ่ง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่มีความกังวลเรื่องคุณภาพของสินเชื่อทำให้การกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ยากยิ่งขึ้น ประกอบกับต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องรวมถึงกำลังซื้อของประชาชนที่ยังไม่ฟนจากค่าครองชีพและภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง คงมีเพียงปจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินเท่านั้นที่ยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีแรกร้อยละ 3.75 ส่วนปีต่อ ๆ ไปคิดร้อยละ 4.75 ซึ่งถือเป็นเพียงปจจัยเดียวที่สนับสนุนความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำแน่นอนและมีภาระหนี้ครัวเรือนไม่สูงมาก ส่วนปญหาการขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมาก่อสร้างเริ่มคลี่คลายลง เนื่องจากภาครัฐให้การสนับสนุนในการจดทะเบียนแรงงานต่างด้าว และนักลงทุนส่วนใหญ่ชะลอการลงทุน จึงทำให้มีแรงงานเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
ดังนั้น คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ในปีนี้ยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ น้อย จะมุ่งเน้นการปิดยอดขายของโครงการที่เปิดในช่วงที่ผ่านมามากกว่า ซึ่งสอดคล้องกับความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ไว้ว่าแนวโน้มภาวะอสังหาริมทรัพย์ของภาคใต้ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 อยู่ในระดับต่ำ (รูป 3) ส่วนครึ่งหลังของปียังต้องติดตามปจจัยเสี่ยงต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมืองหากคลี่คลายลง ก็จะมีการลงทุนโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีการลงทุนในโครงการใหม่ แต่ไม่มากเท่าที่ผ่านมา
ปีนี้จึงเป็นปีแห่งการสร้างความสมดุล เพื่อให้ตลาดกลับคืนสู่ดุลยภาพหรือมีจำนวนหน่วยที่เหมาะสมกับความต้องการซื้อที่แท้จริง
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย