นางสาวสุวรรณี เจษฎาศักดิ์
ผู้บริหารทีม
ทีมเงินกองทุน
ฝ่ายนโยบายความเสี่ยง
สวัสดีค่ะท่านผู้อ่าน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคงเป็นคำคุ้นเคยของเราทั้งหลายเมื่อเราต้องการมีบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของเราเอง ซึ่งการหาเงินก้อนเพื่อมาซื้อคงทำได้ยากเนื่องจากเป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูง ส่วนใหญ่เราก็จะเข้าไปขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งท่านผู้อ่านอาจเคยผ่านประสบการณ์การกู้ยืมเงินนี้ โดยเราอาจต้องลุ้นว่าสถาบันการเงินจะให้เรากู้ยืมเงินเท่าไหร่ จะเต็มมูลค่าของบ้านที่เราต้องการซื้อหรือไม่
การที่สถาบันการเงินกำหนดวงเงินสินเชื่อที่ให้กับลูกหนี้โดยเทียบกับมูลค่าซื้อขายบ้านนี้เรียกว่า อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือที่อยู่อาศัย หรือที่มักจะเรียกกันว่า Loan to value Ratio หรือ LTV นั่นเอง เช่น หากมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท สถาบันการเงินอาจให้สินเชื่อโดยมี LTV ที่ 80% แสดงว่าเราจะได้รับสินเชื่อ 8 แสนบาท ดังนั้นผู้ซื้อบ้านก็ต้องมีเงินของตนเอง 2 แสนบาท เพื่อจะได้ซื้อบ้านหลังดังกล่าว แต่หากสถาบันการเงินสามารถรับความเสี่ยงได้มากขึ้นก็อาจกำหนด LTV ให้สูงขึ้น เช่นกำหนดไว้ที่ 100% เต็ม ก็หมายความว่าสถาบันการเงินจะให้สินเชื่อเต็มมูลค่าบ้านคือ 1 ล้านบาท
ในการกำหนดวงเงินLTV นี้ สถาบันการเงินก็ต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ประกอบกัน เช่น ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อเพื่อนำมากำหนดจำนวนเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระ มูลค่าของที่อยู่อาศัยซึ่งก็จะต้องนำมาเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน คุณสมบัติต่างๆ ของที่อยู่อาศัย เช่น ทำเลที่ตั้ง ประเภทโครงการว่าเป็นลักษณะบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือเป็นอาคารพาณิชย์ รวมถึงตัวบริษัทที่เป็นผู้สร้างที่อยู่อาศัยนั้นด้วย เพื่อพิจารณาถึงความน่าเชื่อถือของโครงการ เนื่องจากส่วนใหญ่การขอกู้ยืมเงินจะกระทำกันตั้งแต่ตัวโครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง หากเป็นโครงการที่ไม่น่าเชื่อถือ เจ้าของโครงการไม่สามารถสร้างจนแล้วเสร็จได้ ก็จะเกิดปัญหาตามมาภายหลังดังที่ปรากฏเป็นข่าวกันอยู่ในหลายครั้ง
ดังนั้นในการที่เรากู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านจากโครงการต่างๆ เราก็อาจได้รับ LTV ไม่เท่ากัน หรือในกรณีที่คนหลายคนซื้อบ้านในโครงการเดียวกัน ก็อาจได้รับ LTV ที่ไม่เท่ากันด้วยเช่นกัน
นอกจาก LTV จะเป็นสิ่งที่สถาบันการเงินพิจารณาในการปล่อยสินเชื่อแล้วหน่วยงานกำกับดูแลสถาบันการเงินในหลายประเทศไม่ว่าจะเป็น เกาหลีใต้ จีน ฮ่องกงมาเลเซีย สิงคโปร์ รวมทั้งประเทศไทย เป็นต้น ก็นำเอา LTV มาเป็นเครื่องมืออย่างหนึ่งในการป้องกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินและป้องกันปัญหาราคาสินทรัพย์สูงเกินความเป็นจริงหรือที่เรียกกันว่าภาวะฟองสบู่ (Asset Bubble) ในแต่ละประเทศด้วย
ในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะขาขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีราคาสูงขึ้นส่วนหนึ่งก็ขึ้นไปตามสภาพความเป็นจริง แต่อีกส่วนหนึ่งที่เป็นสิ่งที่น่ากังวลคือเกิดจากการเก็งกำไร เราจะเห็นตัวอย่างจากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมาในหลายๆประเทศที่เกิดจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และขาดกระบวนการในการพิจารณาสินเชื่อที่ดี โดยสถาบันการเงินได้ปล่อยสินเชื่อโดยอิงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินความเป็นจริงจากการเก็งกำไร เมื่อฟองสบู่แตก ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกลงมา ลูกหนี้ไม่จ่ายชำระหนี้ สถาบันการเงินก็เข้าไปยึดอสังหาริมทรัพย์นั้น ก่อให้เกิดความเสียหายกับสถาบันการเงินเพราะมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้กับลูกหนี้
หน่วยงานกำกับดูแลสถาบันการเงินในหลายประเทศจึงได้นำมาตรการLTV มาใช้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรรวมถึงลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น กรณีประเทศสิงคโปร์ ซึ่งได้ลดอัตราส่วน LTV ลงมาอยู่ที่ 80% เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ จากเดิมกำหนดไว้ที่ 90% และในกรณีของฮ่องกงที่กำหนดให้มาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่เจ้าของมิได้เป็นผู้อยู่อาศัยเอง เป็นต้น
ซึ่งหากมาตรการดังกล่าวสัมฤทธิผลก็จะสามารถทำให้กลไกราคาของอสังหาริมทรัพย์สะท้อนตามความเป็นจริง ซึ่งก็จะเป็นประโยชน์กลับมาที่ประชาชนทั่วไปที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่สมเหตุผล ไม่สูงเกินความเป็นจริง โดยประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเองก็ต้องพิจารณาจากกำลังซื้อตามความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง เลือกซื้อบ้านจากโครงการที่มีคุณภาพน่าเชื่อถือรวมทั้ง อย่าลืมเปรียบเทียบเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยที่จะได้รับจากสถาบันการเงินต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจค่ะ--จบ—
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
เผยแพร่ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 16-18 กันยายน 2553
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย