4 พฤษภาคม 2548
เรียน ผู้จัดการ
ธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศทุกธนาคาร
สาขาธนาคารต่างประเทศทุกธนาคาร
บริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ทุกบริษัท
ที่ ธปท.ฝสว.(21)ว.797/2548 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงินไว้โดยหนังสือที่ ธปท.ง.(ว)1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 และต่อมาได้แก้ไขเพิ่มเติมโดยหนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 และที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 นั้น
สาระสำคัญของการปรับปรุงหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบัน การเงินสรุปได้ดังนี้
1. ยกเลิกหนังสือที่ ธปท.ง.(ว) 1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 เรื่อง หลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน หนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน และหนังสือที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
2. ปรับปรุงสาระสำคัญของหลักเกณฑ์ฉบับเดิม ดังนี้
2.1 ปรับปรุงคำนิยามของผู้ประเมินราคาอิสระให้ชัดเจนขึ้น
2.2 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องมีการสื่อสารหรือเผยแพร่นโยบาย
และวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้พนักงานของสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องทราบและถือปฏิบัติโดย เคร่งครัด
2.3 ปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องทำการประเมินราคาหรือทำการ
ตีราคาหลักประกันทุกประเภทโดยสม่ำเสมออย่างน้อยทุก 3 ปีเว้นแต่กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบัน การเงินได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการ ตีราคาเป็นประจำทุกปี
2.4 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องพิจารณาการด้อยค่าหรือมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเมื่อมีข้อบ่งชี้ที่แสดงให้เห็นว่าหลักประกันนั้นมีมูลค่าลดลงหรือมีการเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน
2.5 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์การเลือกใช้การประเมินราคาหรือการตีราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์เดิมที่สถาบันการเงินถือปฏิบัติอยู่แล้ว ตามที่ปรากฏในประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 ข้อ 4.4.1(3) และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 ข้อ 4.4.1(2)
จึงเรียนมาเพื่อทราบและถือปฏิบัติ
ขอแสดงความนับถือ
(ม.ร.ว. ปรีดิยาธร เทวกุล)
ผู้ว่าการ
สิงที่ส่งมาด้วย : หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
ฝ่ายนโยบายความเสี่ยงและวิเคราะห์
โทร. 0-2283-5304, 0-2283-5303
หมายเหตุ [
] ธนาคารจะจัดให้มีการประชุมชี้แจงในวันที่.......เวลา.......ณ...............
[X
] ไม่มีการจัดประชุมชี้แจง
ฝสวว90-คส22201-25480506 ด
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
1. เหตุผลในการออกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกัน
เนื่องด้วยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน ตามที่ได้แจ้งให้ทราบโดยหนังสือที่ ธปท.ง.(ว)1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 เพื่อให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติในการนำมูลค่าหลักประกันที่ได้ประเมิน มูลค่าตามหลักเกณฑ์นี้มาหักออกจากราคาตามบัญชีของลูกหนี้ในการคำนวณการกันเงินสำรองของลูกหนี้ดังกล่าวได้ตามที่ระบุไว้ในประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนและสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ซึ่ง ธปท. ได้ปรับปรุงประกาศ ธปท. ทั้งสองฉบับข้างต้นเมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2547 โดยยกเลิกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันสำหรับสินทรัพย์ที่มีการประเมินราคาหรือตีราคาไว้เกินกว่า 12 เดือน ที่เดิมกำหนดให้สามารถนำมาหักจากยอดคงค้างก่อนการกันเงินสำรองได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของมูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาหรือการตีราคา
ธปท. จึงเห็นสมควรปรับปรุงหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงินเสียใหม่ โดยกำหนดให้ต้องมีการประเมินมูลค่าหลักประกันทุก 3 ปี จึงจะสามารถนำมาหักออกจากราคาตามบัญชีของลูกหนี้ก่อนการกันเงินสำรองได้ นอกจากนั้น ยังเห็นสมควรกำหนดให้มีการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดเป็นประจำทุกปี เพื่อให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นด้วย
2. ขอบเขตการบังคับใช้
หนังสือเวียนฉบับนี้ใช้กับธนาคารพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการธนาคารพาณิชย์ ทุกธนาคาร บริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ทุกบริษัท
3. เนื้อหา
3.1 ให้ยกเลิก
3.1.1 หนังสือที่ ธปท.ง.(ว) 1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 เรื่อง หลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.1.2 หนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 เรื่องหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.1.3 หนังสือที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 เรื่องหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.2 วัตถุประสงค์
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันนี้ใช้สำหรับ
3.2.1 การประเมินมูลค่าหลักประกันสำหรับสินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภทตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 เพื่อนำมูลค่าของหลักประกันมาใช้ในการคำนวณการกันเงินสำรองสำหรับ สินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภท
3.2.2 การคำนวณส่วนสูญเสียที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่มีปัญหา หากสถาบันการเงินเลือกใช้การคำนวณราคาตามบัญชีใหม่ของลูกหนี้ โดยใช้มูลค่ายุติธรรมของหลักประกัน
3.2.3 การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาดของสถาบันการเงิน
3.3 คำนิยาม
ในหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันตามหนังสือเวียนฉบับนี้ มีคำนิยามที่ใช้เฉพาะ ดังนี้
"การประเมินมูลค่า" หมายถึง การแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันหรือมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขาย ทอดตลาด โดยได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการประเมินที่เหมาะสมเพื่อประมาณการราคาของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่ควรจะสามารถซื้อขายได้ในตลาดโดยเปิดเผยและได้พิจารณาถึงลักษณะของสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์และสภาวะตลาดแล้ว ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าจะต้องจัดทำเป็นรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษร
"การประเมินราคา" หมายถึง การประเมินมูลค่าที่กระทำโดยผู้ประเมินราคาอิสระ
"การตีราคา" หมายถึง การประเมินมูลค่าที่สถาบันการเงินอาจเลือกใช้ผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินก็ได้
"มูลค่าตลาด" หมายถึง มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่าเป็นราคาของสินทรัพย์ที่เป็น หลักประกันหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาดที่สามารถใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ ตกลงใจซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในสินทรัพย์ได้ มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะไม่คำนึงถึง
ต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายในการซื้อ หรือค่าธรรมเนียม หรือภาษีใด ๆ
"ผู้ประเมินราคาอิสระ" หมายถึง
(1) บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจให้บริการประเมินราคาสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์ทางวิชาชีพอันเหมาะสม ตามมาตรฐานและหลักเกณฑ์ที่กำหนดจากสมาคมวิชาชีพและ/หรือหน่วยงานรัฐที่กำกับดูแลผู้ประเมิน ซึ่งโดยทั่วไปมีหน้าที่ให้ความเห็น เกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขข้อจำกัดและสถานการณ์ของตลาดสินทรัพย์ ณ เวลานั้น โดยเป็นผู้ประเมินราคาที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสถาบันการเงินนั้น และเป็นผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ให้
เป็นผู้ประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ และไม่เป็นผู้ที่เคยถูกธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศยกเลิกรายชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบให้เป็นผู้ชำนาญการประเมินราคา ทรัพย์สินของสถาบันการเงิน
(2) ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ เฉพาะในกรณีที่ต้องประเมินราคาหุ้นที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรืออยู่นอกศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์
(3) ผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากธนาครแห่งประเทศไทย
3.4 การกำหนดนโยบายและวิธีปฏิบัติ
3.4.1 สถาบันการเงินจะต้องกำหนดนโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่า สินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันการให้กู้ยืมหรือให้สินเชื่อ และอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด รวมถึงหลักเกณฑ์การทบทวนมูลค่าของสินทรัพย์ดังกล่าวไว้อย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร
3.4.2 นโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดังกล่าวต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการของสถาบันการเงิน
3.4.3 ต้องมีการสื่อสารหรือเผยแพร่นโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้พนักงานของสถาบันการเงินผู้เกี่ยวข้องทราบและถือปฏิบัติโดยเคร่งครัด
3.5 เกณฑ์การเลือกใช้การประเมินราคาหรือการตีราคา
3.5.1 กรณีหลักประกัน ให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) ให้สถาบันการเงินทำการประเมินราคาหลักประกันโดยใช้ผู้ประเมินราคา
อิสระ เฉพาะสำหรับลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 25 ล้านบาท กรณีสถาบันการเงินที่มีเงิน กองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท และลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท กรณีสถาบัน การเงินที่มีเงินกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป
(2) สถาบันการเงินจะตีราคาหลักประกันสำหรับลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชี นอกเหนือจากที่กล่าวในข้อ 3.5.1 (1) โดยใช้ผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินเองก็ได้
3.5.2 กรณีอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดของสถาบันการเงิน ให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือจากการขายทอดตลาดแต่ละแปลงมีราคาตามบัญชีตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้การประเมินราคา
(2) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดแต่ละแปลงมีราคาตามบัญชีต่ำกว่า 50 ล้านบาท สถาบันการเงินจะใช้การตีราคาหรือการประเมินราคาก็ได้
(3) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดหลายแปลงที่ไม่สามารถแยกจำหน่ายจากกันได้ หากมีราคาตามบัญชีรวมกันตั้งแต่ 50 ล้านบาท ขึ้นไปให้ใช้การประเมินราคาเช่นเดียวกับข้อ 3.5.2 (1)
3.6 มาตรฐานการประเมินราคาและการตีราคา
ในการประเมินราคาและการตีราคา สถาบันการเงินจะต้องถือปฏิบัติ ดังนี้
3.6.1 ถือปฏิบัติตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ซึ่งเป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในวงการวิชาชีพการประเมินราคาสินทรัพย์ ซึ่งในปัจจุบันสามารถใช้มาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แห่งประเทศไทย หรือจรรยาบรรณและมาตรฐานวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สินของสมาคม นักประเมินราคาอิสระไทยเป็นมาตรฐานอ้างอิงขั้นต่ำได้ หากภายหลังสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์มีการกำหนดมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยเพิ่มเติม ให้ใช้มาตรฐานฉบับดังกล่าวเป็นมาตรฐานอ้างอิงขั้นต่ำแทน
3.6.2 รายงานการประเมินราคาและการตีราคาต้องมีข้อมูล และการวิเคราะห์ที่ชัดเจนและเพียงพอต่อการตัดสินใจกำหนดราคา ทั้งนี้ รายงานการประเมินราคาและการตีราคาดังกล่าวต้องลงลายมือชื่อโดยผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินตามแต่กรณี
3.7 แนวทางการประเมินราคาและการตีราคา
3.7.1 สถาบันการเงินจะต้องทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาหลักประกัน ทุกประเภทโดยสม่ำเสมออย่างน้อยทุก 3 ปี เว้นแต่กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินได้มาจาก การชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาเป็นประจำทุกปี
3.7.2 หลักเกณฑ์การประเมินราคา และการตีราคาสำหรับหลักประกันแต่ละประเภทมีดังนี้
(1) หลักประกันที่เป็นเงินสด หรือเงินฝากที่สถาบันการเงินผู้ให้กู้ยืม ไม่ต้องทำการประเมินราคาหรือตีราคา
(2) หลักประกันที่ใกล้เคียงเงินสด ได้แก่ หลักทรัพย์ในความต้องการของตลาด
ทั้งหลักทรัพย์ประเภททุนและหลักทรัพย์ประเภทหนี้ ไม่ต้องทำการประเมินราคาตามข้อ 3.5.1 (1) แต่ให้ทำการตีราคาด้วยราคาตลาด คือราคาปิดครั้งสุดท้ายของหลักทรัพย์ประเภทนั้น ๆ ที่มีการ ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์
(3) หลักทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือนอกศูนย์ซื้อขาย หลักทรัพย์ ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาแล้วแต่ขนาดของราคาตามบัญชีของลูกหนี้ ที่กล่าวในข้อ 3.5.1 เพื่อให้ได้มูลค่าตลาดตามคำนิยามของมูลค่าตลาดที่กล่าวในข้อ 3.3 หากไม่สามารถหามูลค่าตลาดได้ ให้ถือตามมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net worth) ของกิจการที่เป็นผู้ออก หลักทรัพย์นั้น
(4) หลักประกันที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ให้ใช้วิธีคิดจากต้นทุน
(Cost approach) หรือวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Direct sales comparison approach) หรือวิธี
พิจารณาจากรายได้ (Income approach)
(5) หลักประกันที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ให้ใช้วิธีการ เปรียบเทียบราคาตลาด (Direct sales comparison approach)
(6) หลักประกันอื่นนอกจากที่กล่าวในข้อ (1) -- (5) ให้ทำการประเมินราคาหรือ
ทำการตีราคา โดยยึดหลักปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย และหากภายหลังสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้ออกมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินในประเทศไทย ให้ทำการประเมินราคาหรือตีราคาโดยถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์วิธีการประเมินที่ระบุในมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพดังกล่าว
3.7.3 สถาบันการเงินต้องพิจารณาการด้อยค่าหรือมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเมื่อมีข้อบ่งชี้ที่แสดงให้เห็นว่าหลักประกันนั้นมีมูลค่าลดลง หรือมีการเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน
3.8 ความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคา
3.8.1 การตีราคาโดยใช้ผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงิน ผู้ประเมินราคา ดังกล่าวจะต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการให้สินเชื่อ การลงทุน และการเรียกชำระหนี้ รวมทั้งจะต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับลูกหนี้และหลักประกันนั้น
3.8.2 ในการประเมินราคาและในการตีราคาโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ผู้ประเมินราคาดังกล่าวจะต้องมีการทำสัญญารับงานกับสถาบันการเงินโดยตรง และไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับสถาบันการเงิน ลูกหนี้ และหลักประกัน
3.8.3 สถาบันการเงินจะต้องจัดให้มีคณะกรรมการอย่างน้อย 3 คน เพื่อทำหน้าที่ในการพิจารณาและอนุมัติผู้ประเมินราคาอิสระ รวมทั้งพิจารณาและอนุมัติผลการประเมินราคาหรือผลการตีราคา ทั้งที่กระทำโดยผู้ประเมินราคาอิสระและผู้ประเมินราคาภายใน ทั้งนี้ กรรมการทุกคนจะต้องให้ความเห็นของตนเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบการพิจารณาและอนุมัติดังกล่าวด้วย
3.8.4 หากคณะกรรมการตามข้อ 3.8.3 ไม่เห็นด้วยกับผลการประเมินราคา ให้คณะกรรมการถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) ในกรณีที่หลักประกันดังกล่าวเข้าข่ายต้องใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ คณะ
กรรมการไม่สามารถปรับเพิ่มหรือลดราคาประเมินที่ได้รับจากผู้ประเมินราคาอิสระได้เอง แต่สามารถว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระรายใหม่ แล้วเลือกใช้ราคาใดที่อยู่ในช่วงราคาของผู้ประเมินราคาอิสระทั้งสองรายได้ โดยให้คณะกรรมการแสดงเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบไว้
(2) ในกรณีที่เป็นหลักประกันที่ไม่เข้าข่ายต้องใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ คณะกรรมการจะปรับเพิ่มหรือลดราคาประเมินเองได้ โดยจะต้องแสดงเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ด้วย
4. การตรวจสอบของผู้ตรวจสอบธนาคารแห่งประเทศไทย
ในกรณีที่ผู้ตรวจสอบของธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นว่าการประเมินราคาหรือการตีราคาของสถาบันการเงิน มิได้มีการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กล่าวข้างต้น หรือมิได้มีการวิเคราะห์ หรือขาดข้อมูล หรือขาดเอกสารหลักฐานสนับสนุนอย่างเพียงพอ ก็อาจพิจารณาสั่งการให้สถาบันการเงินปรับลดมูลค่าตลาดลงตามความเหมาะสมได้
5. วันเริ่มต้นบังคับใช้
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 พฤษภาคม 2548 เป็นต้นไป
ธนาคารแห่งประเทศไทย
4 พฤษภาคม 2548
ฝสวว90-คส22201-25480506 ด
เรียน ผู้จัดการ
ธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศทุกธนาคาร
สาขาธนาคารต่างประเทศทุกธนาคาร
บริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ทุกบริษัท
ที่ ธปท.ฝสว.(21)ว.797/2548 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงินไว้โดยหนังสือที่ ธปท.ง.(ว)1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 และต่อมาได้แก้ไขเพิ่มเติมโดยหนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 และที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 นั้น
สาระสำคัญของการปรับปรุงหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบัน การเงินสรุปได้ดังนี้
1. ยกเลิกหนังสือที่ ธปท.ง.(ว) 1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 เรื่อง หลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน หนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน และหนังสือที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 เรื่อง หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
2. ปรับปรุงสาระสำคัญของหลักเกณฑ์ฉบับเดิม ดังนี้
2.1 ปรับปรุงคำนิยามของผู้ประเมินราคาอิสระให้ชัดเจนขึ้น
2.2 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องมีการสื่อสารหรือเผยแพร่นโยบาย
และวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้พนักงานของสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องทราบและถือปฏิบัติโดย เคร่งครัด
2.3 ปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องทำการประเมินราคาหรือทำการ
ตีราคาหลักประกันทุกประเภทโดยสม่ำเสมออย่างน้อยทุก 3 ปีเว้นแต่กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบัน การเงินได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการ ตีราคาเป็นประจำทุกปี
2.4 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินต้องพิจารณาการด้อยค่าหรือมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเมื่อมีข้อบ่งชี้ที่แสดงให้เห็นว่าหลักประกันนั้นมีมูลค่าลดลงหรือมีการเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน
2.5 เพิ่มเติมหลักเกณฑ์การเลือกใช้การประเมินราคาหรือการตีราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์เดิมที่สถาบันการเงินถือปฏิบัติอยู่แล้ว ตามที่ปรากฏในประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 ข้อ 4.4.1(3) และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 ข้อ 4.4.1(2)
จึงเรียนมาเพื่อทราบและถือปฏิบัติ
ขอแสดงความนับถือ
(ม.ร.ว. ปรีดิยาธร เทวกุล)
ผู้ว่าการ
สิงที่ส่งมาด้วย : หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
ฝ่ายนโยบายความเสี่ยงและวิเคราะห์
โทร. 0-2283-5304, 0-2283-5303
หมายเหตุ [
] ธนาคารจะจัดให้มีการประชุมชี้แจงในวันที่.......เวลา.......ณ...............
[X
] ไม่มีการจัดประชุมชี้แจง
ฝสวว90-คส22201-25480506 ด
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
1. เหตุผลในการออกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกัน
เนื่องด้วยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน ตามที่ได้แจ้งให้ทราบโดยหนังสือที่ ธปท.ง.(ว)1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 เพื่อให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติในการนำมูลค่าหลักประกันที่ได้ประเมิน มูลค่าตามหลักเกณฑ์นี้มาหักออกจากราคาตามบัญชีของลูกหนี้ในการคำนวณการกันเงินสำรองของลูกหนี้ดังกล่าวได้ตามที่ระบุไว้ในประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนและสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ซึ่ง ธปท. ได้ปรับปรุงประกาศ ธปท. ทั้งสองฉบับข้างต้นเมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2547 โดยยกเลิกหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันสำหรับสินทรัพย์ที่มีการประเมินราคาหรือตีราคาไว้เกินกว่า 12 เดือน ที่เดิมกำหนดให้สามารถนำมาหักจากยอดคงค้างก่อนการกันเงินสำรองได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของมูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาหรือการตีราคา
ธปท. จึงเห็นสมควรปรับปรุงหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงินเสียใหม่ โดยกำหนดให้ต้องมีการประเมินมูลค่าหลักประกันทุก 3 ปี จึงจะสามารถนำมาหักออกจากราคาตามบัญชีของลูกหนี้ก่อนการกันเงินสำรองได้ นอกจากนั้น ยังเห็นสมควรกำหนดให้มีการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดเป็นประจำทุกปี เพื่อให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นด้วย
2. ขอบเขตการบังคับใช้
หนังสือเวียนฉบับนี้ใช้กับธนาคารพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการธนาคารพาณิชย์ ทุกธนาคาร บริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ทุกบริษัท
3. เนื้อหา
3.1 ให้ยกเลิก
3.1.1 หนังสือที่ ธปท.ง.(ว) 1837/2541 และที่ ธปท.ง.(ว)1838/2541 ลงวันที่ 2 มิถุนายน 2541 เรื่อง หลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.1.2 หนังสือที่ ธปท.สนส.(12)ว.3522/2543 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2543 เรื่องหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.1.3 หนังสือที่ ธปท.สนส.(21)ว.2538/2544 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2544 เรื่องหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงิน
3.2 วัตถุประสงค์
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันนี้ใช้สำหรับ
3.2.1 การประเมินมูลค่าหลักประกันสำหรับสินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภทตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง สินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของบริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ลงวันที่ 23 สิงหาคม 2547 เพื่อนำมูลค่าของหลักประกันมาใช้ในการคำนวณการกันเงินสำรองสำหรับ สินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภท
3.2.2 การคำนวณส่วนสูญเสียที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่มีปัญหา หากสถาบันการเงินเลือกใช้การคำนวณราคาตามบัญชีใหม่ของลูกหนี้ โดยใช้มูลค่ายุติธรรมของหลักประกัน
3.2.3 การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาดของสถาบันการเงิน
3.3 คำนิยาม
ในหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันตามหนังสือเวียนฉบับนี้ มีคำนิยามที่ใช้เฉพาะ ดังนี้
"การประเมินมูลค่า" หมายถึง การแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันหรือมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขาย ทอดตลาด โดยได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการประเมินที่เหมาะสมเพื่อประมาณการราคาของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่ควรจะสามารถซื้อขายได้ในตลาดโดยเปิดเผยและได้พิจารณาถึงลักษณะของสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์และสภาวะตลาดแล้ว ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าจะต้องจัดทำเป็นรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษร
"การประเมินราคา" หมายถึง การประเมินมูลค่าที่กระทำโดยผู้ประเมินราคาอิสระ
"การตีราคา" หมายถึง การประเมินมูลค่าที่สถาบันการเงินอาจเลือกใช้ผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินก็ได้
"มูลค่าตลาด" หมายถึง มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่าเป็นราคาของสินทรัพย์ที่เป็น หลักประกันหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาดที่สามารถใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ ตกลงใจซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในสินทรัพย์ได้ มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะไม่คำนึงถึง
ต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายในการซื้อ หรือค่าธรรมเนียม หรือภาษีใด ๆ
"ผู้ประเมินราคาอิสระ" หมายถึง
(1) บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจให้บริการประเมินราคาสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์ทางวิชาชีพอันเหมาะสม ตามมาตรฐานและหลักเกณฑ์ที่กำหนดจากสมาคมวิชาชีพและ/หรือหน่วยงานรัฐที่กำกับดูแลผู้ประเมิน ซึ่งโดยทั่วไปมีหน้าที่ให้ความเห็น เกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขข้อจำกัดและสถานการณ์ของตลาดสินทรัพย์ ณ เวลานั้น โดยเป็นผู้ประเมินราคาที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสถาบันการเงินนั้น และเป็นผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ให้
เป็นผู้ประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ และไม่เป็นผู้ที่เคยถูกธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศยกเลิกรายชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบให้เป็นผู้ชำนาญการประเมินราคา ทรัพย์สินของสถาบันการเงิน
(2) ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ เฉพาะในกรณีที่ต้องประเมินราคาหุ้นที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรืออยู่นอกศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์
(3) ผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากธนาครแห่งประเทศไทย
3.4 การกำหนดนโยบายและวิธีปฏิบัติ
3.4.1 สถาบันการเงินจะต้องกำหนดนโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่า สินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันการให้กู้ยืมหรือให้สินเชื่อ และอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด รวมถึงหลักเกณฑ์การทบทวนมูลค่าของสินทรัพย์ดังกล่าวไว้อย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร
3.4.2 นโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดังกล่าวต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการของสถาบันการเงิน
3.4.3 ต้องมีการสื่อสารหรือเผยแพร่นโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้พนักงานของสถาบันการเงินผู้เกี่ยวข้องทราบและถือปฏิบัติโดยเคร่งครัด
3.5 เกณฑ์การเลือกใช้การประเมินราคาหรือการตีราคา
3.5.1 กรณีหลักประกัน ให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) ให้สถาบันการเงินทำการประเมินราคาหลักประกันโดยใช้ผู้ประเมินราคา
อิสระ เฉพาะสำหรับลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 25 ล้านบาท กรณีสถาบันการเงินที่มีเงิน กองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท และลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท กรณีสถาบัน การเงินที่มีเงินกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป
(2) สถาบันการเงินจะตีราคาหลักประกันสำหรับลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชี นอกเหนือจากที่กล่าวในข้อ 3.5.1 (1) โดยใช้ผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินเองก็ได้
3.5.2 กรณีอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดของสถาบันการเงิน ให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือจากการขายทอดตลาดแต่ละแปลงมีราคาตามบัญชีตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้การประเมินราคา
(2) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดแต่ละแปลงมีราคาตามบัญชีต่ำกว่า 50 ล้านบาท สถาบันการเงินจะใช้การตีราคาหรือการประเมินราคาก็ได้
(3) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดหลายแปลงที่ไม่สามารถแยกจำหน่ายจากกันได้ หากมีราคาตามบัญชีรวมกันตั้งแต่ 50 ล้านบาท ขึ้นไปให้ใช้การประเมินราคาเช่นเดียวกับข้อ 3.5.2 (1)
3.6 มาตรฐานการประเมินราคาและการตีราคา
ในการประเมินราคาและการตีราคา สถาบันการเงินจะต้องถือปฏิบัติ ดังนี้
3.6.1 ถือปฏิบัติตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ซึ่งเป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในวงการวิชาชีพการประเมินราคาสินทรัพย์ ซึ่งในปัจจุบันสามารถใช้มาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แห่งประเทศไทย หรือจรรยาบรรณและมาตรฐานวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สินของสมาคม นักประเมินราคาอิสระไทยเป็นมาตรฐานอ้างอิงขั้นต่ำได้ หากภายหลังสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์มีการกำหนดมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยเพิ่มเติม ให้ใช้มาตรฐานฉบับดังกล่าวเป็นมาตรฐานอ้างอิงขั้นต่ำแทน
3.6.2 รายงานการประเมินราคาและการตีราคาต้องมีข้อมูล และการวิเคราะห์ที่ชัดเจนและเพียงพอต่อการตัดสินใจกำหนดราคา ทั้งนี้ รายงานการประเมินราคาและการตีราคาดังกล่าวต้องลงลายมือชื่อโดยผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงินตามแต่กรณี
3.7 แนวทางการประเมินราคาและการตีราคา
3.7.1 สถาบันการเงินจะต้องทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาหลักประกัน ทุกประเภทโดยสม่ำเสมออย่างน้อยทุก 3 ปี เว้นแต่กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินได้มาจาก การชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาเป็นประจำทุกปี
3.7.2 หลักเกณฑ์การประเมินราคา และการตีราคาสำหรับหลักประกันแต่ละประเภทมีดังนี้
(1) หลักประกันที่เป็นเงินสด หรือเงินฝากที่สถาบันการเงินผู้ให้กู้ยืม ไม่ต้องทำการประเมินราคาหรือตีราคา
(2) หลักประกันที่ใกล้เคียงเงินสด ได้แก่ หลักทรัพย์ในความต้องการของตลาด
ทั้งหลักทรัพย์ประเภททุนและหลักทรัพย์ประเภทหนี้ ไม่ต้องทำการประเมินราคาตามข้อ 3.5.1 (1) แต่ให้ทำการตีราคาด้วยราคาตลาด คือราคาปิดครั้งสุดท้ายของหลักทรัพย์ประเภทนั้น ๆ ที่มีการ ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์
(3) หลักทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือนอกศูนย์ซื้อขาย หลักทรัพย์ ให้ทำการประเมินราคาหรือทำการตีราคาแล้วแต่ขนาดของราคาตามบัญชีของลูกหนี้ ที่กล่าวในข้อ 3.5.1 เพื่อให้ได้มูลค่าตลาดตามคำนิยามของมูลค่าตลาดที่กล่าวในข้อ 3.3 หากไม่สามารถหามูลค่าตลาดได้ ให้ถือตามมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net worth) ของกิจการที่เป็นผู้ออก หลักทรัพย์นั้น
(4) หลักประกันที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ให้ใช้วิธีคิดจากต้นทุน
(Cost approach) หรือวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Direct sales comparison approach) หรือวิธี
พิจารณาจากรายได้ (Income approach)
(5) หลักประกันที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ให้ใช้วิธีการ เปรียบเทียบราคาตลาด (Direct sales comparison approach)
(6) หลักประกันอื่นนอกจากที่กล่าวในข้อ (1) -- (5) ให้ทำการประเมินราคาหรือ
ทำการตีราคา โดยยึดหลักปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย และหากภายหลังสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้ออกมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินในประเทศไทย ให้ทำการประเมินราคาหรือตีราคาโดยถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์วิธีการประเมินที่ระบุในมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพดังกล่าว
3.7.3 สถาบันการเงินต้องพิจารณาการด้อยค่าหรือมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเมื่อมีข้อบ่งชี้ที่แสดงให้เห็นว่าหลักประกันนั้นมีมูลค่าลดลง หรือมีการเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน
3.8 ความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคา
3.8.1 การตีราคาโดยใช้ผู้ประเมินราคาภายในของสถาบันการเงิน ผู้ประเมินราคา ดังกล่าวจะต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการให้สินเชื่อ การลงทุน และการเรียกชำระหนี้ รวมทั้งจะต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับลูกหนี้และหลักประกันนั้น
3.8.2 ในการประเมินราคาและในการตีราคาโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ผู้ประเมินราคาดังกล่าวจะต้องมีการทำสัญญารับงานกับสถาบันการเงินโดยตรง และไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับสถาบันการเงิน ลูกหนี้ และหลักประกัน
3.8.3 สถาบันการเงินจะต้องจัดให้มีคณะกรรมการอย่างน้อย 3 คน เพื่อทำหน้าที่ในการพิจารณาและอนุมัติผู้ประเมินราคาอิสระ รวมทั้งพิจารณาและอนุมัติผลการประเมินราคาหรือผลการตีราคา ทั้งที่กระทำโดยผู้ประเมินราคาอิสระและผู้ประเมินราคาภายใน ทั้งนี้ กรรมการทุกคนจะต้องให้ความเห็นของตนเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบการพิจารณาและอนุมัติดังกล่าวด้วย
3.8.4 หากคณะกรรมการตามข้อ 3.8.3 ไม่เห็นด้วยกับผลการประเมินราคา ให้คณะกรรมการถือปฏิบัติ ดังนี้
(1) ในกรณีที่หลักประกันดังกล่าวเข้าข่ายต้องใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ คณะ
กรรมการไม่สามารถปรับเพิ่มหรือลดราคาประเมินที่ได้รับจากผู้ประเมินราคาอิสระได้เอง แต่สามารถว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระรายใหม่ แล้วเลือกใช้ราคาใดที่อยู่ในช่วงราคาของผู้ประเมินราคาอิสระทั้งสองรายได้ โดยให้คณะกรรมการแสดงเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบไว้
(2) ในกรณีที่เป็นหลักประกันที่ไม่เข้าข่ายต้องใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ คณะกรรมการจะปรับเพิ่มหรือลดราคาประเมินเองได้ โดยจะต้องแสดงเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ด้วย
4. การตรวจสอบของผู้ตรวจสอบธนาคารแห่งประเทศไทย
ในกรณีที่ผู้ตรวจสอบของธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นว่าการประเมินราคาหรือการตีราคาของสถาบันการเงิน มิได้มีการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กล่าวข้างต้น หรือมิได้มีการวิเคราะห์ หรือขาดข้อมูล หรือขาดเอกสารหลักฐานสนับสนุนอย่างเพียงพอ ก็อาจพิจารณาสั่งการให้สถาบันการเงินปรับลดมูลค่าตลาดลงตามความเหมาะสมได้
5. วันเริ่มต้นบังคับใช้
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 พฤษภาคม 2548 เป็นต้นไป
ธนาคารแห่งประเทศไทย
4 พฤษภาคม 2548
ฝสวว90-คส22201-25480506 ด