การหาพื้นที่เพื่อตั้งกิจการนับเป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญของการออกไปลงทุนในต่างประเทศ เนื่องจากแต่ละประเทศมีกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเรื่องที่ดินที่แตกต่างกัน ไม่เว้นแม้แต่ใน สปป.ลาว ที่เป็นตลาดบ้านใกล้เรือนเคียงของไทยที่มีความน่าสนใจอยู่ไม่น้อย สำหรับประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับการหาพื้นที่ลงทุนใน สปป.ลาว มีดังนี้
Q นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองที่ดินใน สปป.ลาว ได้หรือไม่?
A กฎหมายที่ดินของ สปป.ลาว ฉบับปี 2546 กำหนดว่าที่ดินทั้งหมดใน สปป.ลาว เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐบาล สปป.ลาว โดยรัฐบาลสามารถจัดสรรและมอบสิทธิ์การใช้ที่ดินแก่ผู้มีสัญชาติลาว รวมถึงองค์กรและหน่วยงานต่างๆ ของ สปป.ลาว อย่างไรก็ตาม กฎหมายดังกล่าวไม่อนุญาตให้ทั้งชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติถือครองที่ดินใน สปป.ลาว
Q ถ้าต้องการเข้าไปลงทุนจะหาพื้นที่ลงทุนได้อย่างไร?
A นักลงทุนต่างชาติสามารถหาพื้นที่ลงทุนใน สปป.ลาว ได้ 2 วิธี ดังนี้
1. การทำสัญญาเช่าหรือขอรับสัมปทานพื้นที่จากรัฐบาล สปป.ลาว นักลงทุนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาได้ โดยหากเป็นที่ดินที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 10,000 เฮกตาร์ (ราว 62,500 ไร่) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐบาล ขณะที่ที่ดินขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 10,001 เฮกตาร์ขึ้นไป สภาแห่งชาติ (National Assembly) จะต้องเป็นผู้อนุมัติ ทั้งนี้ สำหรับพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษขยายกรอบระยะเวลาเช่าไว้สูงสุดเป็นไม่เกิน 75 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้เป็นกรณีไป
2. การทำสัญญาเช่าที่ดินต่อจากผู้มีสัญชาติลาว นักลงทุนต่างชาติสามารถเช่าได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ตามการตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยจะต้องได้รับการอนุมัติจากองค์การคุ้มครองที่ดินแห่งชาติ
Q เอกสารสิทธิ์ที่ดินใน สปป.ลาว เป็นอย่างไร?
A รัฐบาล สปป.ลาว จะออก “ใบตาดิน” เป็นเอกสารยืนยันสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้มีสัญชาติลาว ซึ่งเทียบเท่ากับโฉนดที่ดินตามกฎหมายไทย โดยผู้มีสัญชาติลาวที่ได้รับเอกสารสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวถือเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ กล่าวคือ สามารถนำไปใช้ประโยชน์ อาทิ นำไปลงทุนเป็นหุ้น ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน การให้เช่า ตลอดจนโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินและยกเป็นมรดกสืบทอดให้คนในครอบครัว นอกจากนี้ ยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินอีกประเภทที่รัฐบาลสามารถออกให้แก่ผู้มีสัญชาติลาว คือ“ใบยั้งยืนการนำใช้ที่ดิน” ซึ่งเป็นเอกสารยืนยันสิทธิ์ในที่ดินเพียงชั่วคราว (มีอายุ 3 ปี) และจำกัดเงื่อนไขรูปแบบการใช้ที่ดินซึ่งส่วนใหญ่เป็นการให้ที่ดินเพื่อทำการเกษตร อย่างไรก็ตาม ผู้มีสัญชาติลาวไม่สามารถนำเอกสารยืนยันสิทธิ์ดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อื่นๆ ได้ โดยเฉพาะการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินหรือการปล่อยให้ผู้อื่นเช่า ทำได้เพียงการยกเป็นมรดกสืบทอดให้กับคนในครอบครัวเท่านั้น
Q ค่าเช่าที่ดินใน สปป.ลาว เป็นอย่างไร?
A สำหรับที่ดินสัมปทานของรัฐบาล อัตราค่าเช่าที่ดินจะกำหนดจากสถานที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ ประเภทกิจการที่จะลงทุน สภาพเศรษฐกิจและสังคมของแต่ละเขต ตลอดจนนโยบายส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาลตามโครงสร้างเศรษฐกิจ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 เขต ได้แก่
เขต 1 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่เอื้อต่อการลงทุน
เขต 2 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจรองรับการลงทุนได้ส่วนหนึ่ง
เขต 3 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจรองรับการลงทุนดีมากแล้ว
ทั้งนี้ รัฐบาลจะพิจารณาประเมินค่าเช่าที่ดินที่ได้รับสัมปทานใหม่ทุกๆ 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับการขยายตัวของสภาพเศรษฐกิจและสังคม และมูลค่าที่ดินบริเวณดังกล่าว สำหรับค่าเช่าที่ดินของเอกชนจะมีอัตราแตกต่างกันไปตามทำเลที่ตั้งและความสำคัญทางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่ ซึ่งค่าเช่าจะขึ้นลงเสรีตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย
Q รัฐบาล สปป.ลาว ให้สิทธิประโยชน์ด้านการใช้ที่ดินในแต่ละพื้นที่อย่างไร?
A แม้นักลงทุนต่างชาติถูกจำกัดสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน แต่รัฐบาล สปป.ลาว ตระหนักถึงความสำคัญและได้อำนวยความสะดวกในการใช้ที่ดินโดยให้สิทธิประโยชน์ด้านที่ดินแก่นักลงทุนต่างชาติ สังเกตได้จากกฎหมายส่งเสริมการลงทุนของ สปป.ลาว ที่ยกเว้นค่าเช่าหรือค่าสัมปทานที่ดินจากรัฐแก่นักลงทุนต่างชาติ โดยมีระดับสิทธิประโยชน์แตกต่างกันไปตามพื้นที่และประเภทกิจการที่รัฐบาลให้การส่งเสริมการลงทุน
Q หากได้รับสัมปทานที่ดินจากรัฐบาล สปป.ลาว แล้ว แต่ยังไม่ได้ดำเนินการลงทุนจะมีบทลงโทษหรือไม่?
A ที่ผ่านมา สปป.ลาว ไม่มีบทลงโทษเป็นการเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ล่าสุดเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2562 รัฐบาล สปป.ลาว อนุญาตให้แขวงต่างๆ สามารถเรียกคืนพื้นที่สัมปทานจากนักลงทุนที่โครงการลงทุนไม่มีความคืบหน้า ซึ่งปัจจุบันมี 201 โครงการพื้นที่สัมปทานรวม 81,879 เฮกตาร์ เพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนดังกล่าวเร่งลงทุน หรือเพื่อจัดสรรพื้นที่ดังกล่าวไปยังนักลงทุนรายอื่นที่มีความพร้อมในการลงทุน
Disclaimer : ข้อมูลต่างๆ ที่ปรากฏ เป็นข้อมูลที่ได้จากแหล่งข้อมูลที่หลากหลาย และการเผยแพร่ข้อมูลเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลแก่ผู้ที่สนใจเท่านั้น โดยธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทยจะไม่รับผิดชอบในความเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการที่มีบุคคลนำข้อมูลนี้ไปใช้ไม่ว่าโดยทางใด
ที่มา: ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย เดือนมีนาคม 2562