ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย(TMB Analytics) เตือนนักลงทุนระวังสัญญาณฟองสบู่จากตลาดคอนโดมิเนียม แม้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังถือว่าสูงเกินกว่ามูลค่าพื้นฐานเพียงเล็กน้อย แต่หากเทียบกับโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแล้วส่งผลกระทบกระจายในวงกว้างอย่างเช่นปี 40 ก็ถือว่ายังห่างไกล
อย่างไรก็ดี TMB Analytics ระบุว่า อย่าชะล่าใจจนเกินไป เพราะการที่ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าพื้นฐานนั้น ย่อมแสดงถึงสัญญาณฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวขึ้น อีกทั้งเม็ดเงินทุนต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มไหลเข้าจำนวนมหาศาลจะเป็นปัจจัยเร่งการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากยิ่งขึ้น ขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างรวดเร็วราวกับดอกเห็ด ก็ช่วยเพิ่มความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลงได้อย่างรวดเร็วในอนาคต
นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง เรามองว่าเนื่องจากข้อจำกัดด้านข้อมูลของไทยเกี่ยวกับตลาดคอนโดที่ยังไม่ครบถ้วนและครอบคลุมเพียงพอ ทำให้ราคาที่นำมาใช้ประเมินมีโอกาสต่ำกว่าความเป็นจริงที่ปรากฏในตลาดขณะนี้ จึงมีความเป็นไปได้อย่างมากที่ความเสี่ยงต่อฟองสบู่ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นอาจจะสูงกว่าที่เราประเมิน ดังนั้น หากไม่ระมัดระวังในการลงทุนหรือเก็งกำไรกันอย่างไม่ลืมหูลืมตา สุดท้ายอาจเจ็บตัวกันถ้วนหน้า
ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ขึ้นแท่นครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่แทนบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนสูงกว่า 50% ในปี 53 ขณะที่ในปี 48 มีเพียง 3.5% แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยนมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน
จากการศึกษาพบว่าคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบนในปัจจุบัน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณ 10% แบบจำลองที่ได้จากการพิจารณาข้อมูลต่างๆ เช่น สินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัตราการเข้าพัก(Take-up rate) อัตราดอกเบี้ย ระดับรายได้ สัดส่วนยอดขายต่ออุปทาน เป็นต้น ทำให้เราสามารถประมาณค่าหามูลค่าพื้นฐานของราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มต่างๆ ได้
โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างมีมูลค่าต่ำกว่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 6 ซึ่งสอดคล้องกับภาวะในตลาดที่คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาแพงในแหล่งชุมชนหรือแหล่งธุรกิจ หรือตามแนวรถไฟฟ้าที่มักจะได้รับความนิยมค่อนข้างมาก ต่างกับกลุ่มราคาถูกที่ได้รับความสนใจน้อยกว่า
"คอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณ 10% และตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ขณะนี้มีสัดส่วนในที่อยู่อาศัยสร้างใหม่สูงกว่า 50%"
ราคาคอนโดระดับกลางและระดับบน ในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่มากที่สุด หากนับย้อนตั้งแต่ปี 45 จนถึงปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 50% ถึงแม้วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 51-52 ทำให้ราคาบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดมิเนียมระดับล่างอ่อนตัวลงอย่างชัดเจน แต่ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนกลับสวนทางโดยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ TMB Analytics ระบุว่าจากประสบการณ์ฟองสบู่แตกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยหลังวิกฤตปี 40 ทำให้คนไทยเริ่มให้ความสำคัญและระวังการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบัน ข่าวการเปิดตัวโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมใหม่มีให้เห็นบ่อยครั้ง อีกทั้งราคาก็เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็วจนน่าตกใจโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
และยิ่งหลังผ่านวิกฤตเศรษฐกิจโลกในช่วงปี 51-52 เศรษฐกิจเอเชียที่นำโดยจีนกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งเป็นที่จับตามองจากนักลงทุนทั่วโลก เงินทุนจากทุกสารทิศหลั่งไหลเข้าสู่เอเชียทั้งในตลาดเงินและตลาดทุนไม่เว้นแม้แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นประเด็นที่ควรต้องหยิบยกขึ้นมาพิจารณากันอีกครั้ง