อย่างไรก็ตาม ในช่วงข้างหน้าหากเศรษฐกิจสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ความเชื่อมั่นที่ทยอยกลับคืนมาของผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ก็น่าที่จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับสู่ภาวะปกติได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบโดยตรงจากเหตุการณ์ชุมนุมทางการเมือง ทำให้กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายในช่วงต้นปี 57 น่าจะชะลอลงค่อนข้างแรง เนื่องจากบรรยากาศไม่เอื้อต่อการทำแคมเปญการตลาด ขณะที่ผู้บริโภคชะลอการเข้าชมโครงการและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปจนกว่าเหตุการณ์ทางการเมืองจะสงบลง
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 57 การเปิดตัวโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 75,500-85,500 หน่วย หดตัวร้อยละ 35.0 ถึงหดตัวร้อยละ 42.6 เมื่อเทียบกับปี 56 ที่เติบโตประมาณร้อยละ 28.9 (มีประมาณ 131,550 หน่วย)
เหตุผลของการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ไม่ใช่เพียงแต่ปัจจัยการเมือง แต่เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีปัจจัยเสี่ยงเฉพาะในตัว คือ การแข่งขันที่รุนแรง โดยในช่วงปี 52-56 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมประมาณ 461,000 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมคิดร้อยละ 57.6 และโดยเฉพาะในปี 56 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวราว 79,775 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 27.5 จากปี 55 แต่จากการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมากส่งผลต่อการแข่งขันและมีผลต่อยอดขายของโครงการเช่นกัน โดยในปี 56 ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 55 ชะลอลงจากที่เคยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 60 ในปี 53
เครื่องชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในด้านอื่นเป็นไปตามทิศทางเดียวกัน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 57 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 125,000-135,000 หน่วย หดตัวร้อยละ 15.6 ถึงหดตัวร้อยละ 21.9 จากที่เติบโตประมาณร้อยละ 2.0 ในปี 56 ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปีนี้คาดว่าจะมีจำนวน 100,500-115,000 หน่วย หดตัวร้อย 8.7 ถึงหดตัวร้อยละ 20.2 จากที่คาดว่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 0.7 ในปี 56 สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากภาคการก่อสร้างในกรุงเทพฯและปริมณฑล เผชิญกับปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ซึ่งส่งผลต่อการก่อสร้างโครงการที่จะเสร็จล่าช้ากว่าที่กำหนด
ปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงมีผลต่อเนื่องต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์จากปีที่ผ่านมา คือ สถานการณ์ทางการเมืองที่ยังคงเป็นแรงกดดัน โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 57 สถานการณ์มีความรุนแรงขึ้น ส่งผลให้กิจกรรมการลงทุนและกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ขณะที่ปัจจัยเฉพาะในธุรกิจที่ยังรออยู่ข้างหน้า อาทิ แนวโน้มต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีความท้าทายมากขึ้นในการดำเนินกลยุทธ์การตลาดที่จะสามารถคงระดับราคาขายที่อยู่อาศัย หรือพยุงให้ราคาปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย ปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุนธุรกิจ ได้แก่ ราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงาน และแนวโน้มราคาพลังงานในประเทศที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่กำลังเผชิญกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงจังหวะที่ตลาดยังมีปัจจัยสนับสนุนการเติบโต จากรายงานของ AREA พบว่า จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 56 มีประมาณ 143,543 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 จากปี 55 ที่มีอุปทานคงเหลือ ณ สิ้นปี 128,934 หน่วย
"การเร่งเปิดโครงการกันอย่างเข้มข้นดังกล่าว ได้กลับมามีส่วนในการผลักดันราคาที่ดินและต้นทุนการประกอบธุรกิจให้เร่งตัวขึ้น และผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะทำให้อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง"ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุ
ขณะเดียวกัน ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญความเสี่ยงสูงขึ้นจากเหตุการณ์ทางการเมือง สถาบันการเงินจึงให้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อทั้งที่ให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค เนื่องจากยังมีอีกหลายประเด็นที่น่ากังวลทั้งจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ การชะลอตัวของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
แต่ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ยังพอมีปัจจัยที่สนับสนุน อาทิ ทิศทางการดำเนินนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจและสภาวะการเมืองในปัจจุบัน อาจจะมีผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยหนุนประการหนึ่ง ขณะที่การชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะช่วยลดภาวะความเสี่ยงของปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในระดับหนึ่ง
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นด้านนโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กฎหมายผังเมือง และการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลต่อโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับเปลี่ยนไป เห็นได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเข้ามามีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงขึ้น
ในปี 56 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประมาณร้อยละ 55.0 เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 64.0 ของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล และคาดว่าคอนโดมิเนียมจะยังคงครองส่วนแบ่งการตลาด เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายออกไปยังกรุงเทพฯรอบนอ และปริมณฑล ทำให้ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวเร่งตัวขึ้น และส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ผู้ประกอบการจึงปรับเปลี่ยนมาพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวเพื่อสนองตอบความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และอำนาจซื้อของกลุ่มลูกค้า
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจังหวัดที่เติบโตโดดเด่น อาทิ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี กระบี่ สงขลา (หาดใหญ่) ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) ชลบุรี และระยอง เป็นต้น เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว ซึ่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเหล่านี้ส่วนหนึ่งนอกจากจะรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศแล้ว ยังเน้นกลุ่มเป้าหมายไปยังชาวต่างชาติทั้งเพื่อการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัยด้วย
และในปี 56 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการจากส่วนกลางได้ขยายการลงทุนไปยังภูมิภาคมากเป็นพิเศษ โดยมีโครงการเปิดใหม่กว่า 85 โครงการ ปัจจัยหนุนนอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(AEC) ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของหลายจังหวัด
ในจำนวนนั้นประมาณกว่า 50 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้เข้าไปรุกตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดหัวเมืองเศรษฐกิจของภูมิภาคและเมืองท่องเที่ยวกันอย่างเข้มข้น ทำให้ในปี 56 จำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในต่างจังหวัดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยคาดว่าจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในต่างจังหวัดประมาณ 25,750 หน่วย และในปี 57 จะมีคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในระดับที่ชะลอลงเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา หรือประมาณ 22,000-24,000 หน่วย
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในภูมิภาคในปี 57 จะมีทิศทางชะลอลงจากปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบทางการเมือง นอกจากนี้ยังมีสาเหตุมาจากการที่ในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลางและท้องถิ่นต่างเร่งเปิดโครงการกันอย่างคึกคัก ซึ่งส่งผลให้ในบางพื้นที่มีอุปทานจำนวนมากเกินระดับความต้องการที่แท้จริง และการแข่งขันทวีความรุนแรง ประกอบกับราคาที่ดินในต่างจังหวัดโดยเฉพาะในเขตเทศบาลปรับตัวขึ้นกว่าเท่าตัวในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ขยับสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคหลายจังหวัดยังมีศักยภาพสูง จากแรงหนุนของเศรษฐกิจท้องถิ่นที่เติบโตต่อเนื่อง อย่างจังหวัดยุทธศาสตร์เออีซี เช่น อุบลราชธานี เชียงราย อุดรธานี และสกลนคร และจังหวัดตามแนวเส้นทางคมนาคมขนส่ง ภายใต้กรอบความร่วมมืออนุภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง (GMS) เช่น พิษณุโลก ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางระหว่างเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจแนวตะวันออก-ตะวันตก และเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจแนวเหนือ-ใต้ เป็นต้น แต่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยังมีข้อจำกัดในเชิงพื้นฐาน อาทิ การขับเคลื่อนนโยบายของท้องถิ่นที่อาจมีความล่าช้า เช่น นโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อช่วยสนับสนุนและขับเคลื่อนกิจกรรมเศรษฐกิจในจังหวัด และนโยบายการสนับสนุนการลงทุนภาคเอกชน เพื่อยกระดับรายได้ประชากรในท้องถิ่น เป็นต้น ซึ่งเป็นอุปสรรคที่ทำให้เศรษฐกิจในจังหวัดศักยภาพไม่เติบโตตามที่คาดไว้