ทั้งนี้ ผลจากการชะลอตัวของภาคการลงทุน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง (ความหมายในที่นี้รวมนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม และเขตประกอบการอุตสาหกรรม) เห็นได้ว่าในปี 2557 นี้ ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมได้ตั้งเป้าหมายการขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมในระดับที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งในปี 2556 ที่ผ่านมา จากข้อมูลของ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส จำกัด ระบุว่า ยอดขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมมีประมาณ 4,750 ไร่ หดตัวลงร้อยละ 56.3 เมื่อเทียบกับปี 2555 ที่มีการขายพื้นที่สูงถึงประมาณ 10,870 ไร่
สำหรับสถานการณ์ของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในช่วงที่ผ่านมา แม้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2557 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายยังได้รับประโยชน์จากกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในการซื้อขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม (ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากนักลงทุนชะลอการโอนฯกรรมสิทธิ์ที่ดินจากในช่วงท้ายปีที่ผ่านมา) แต่เมื่อพิจารณากิจกรรมการขายพื้นที่ใหม่ในนิคมอุตสาหกรรมของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
สำหรับแนวโน้มภาพรวมนิคมอุตสาหกรรมในช่วงที่เหลือของปี 2557 นี้ คาดว่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้นจากสถานการณ์การเมืองที่คลี่คลาย ประกอบกับเมื่อคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ได้เข้ามาเร่งแก้ไขปัญหาต่างๆ อาทิ การเร่งจ่ายเงินจำนำข้าวให้แก่ชาวนา การเร่งขับเคลื่อนการลงทุนภายใต้งบประมาณรายจ่ายประจำปี 2557 การแก้ปัญหาภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่ปรับตัวสูงขึ้น และโดยเฉพาะการเข้ามาแก้ไขปัญหาการอนุมัติโครงการที่ขอส่งเสริมการลงทุนที่รอการพิจารณาอนุมัติมูลค่าประมาณ 700,000 ล้านบาท ประมาณ 700 โครงการ โดยทางคณะรักษาความสงบแห่งชาติ ได้วางกรอบการพิจารณาโครงการที่ขอส่งเสริมการลงทุนที่ค้างการอนุมัติให้เสร็จสิ้นภายใน 2 เดือน ซึ่งน่าจะช่วยสนับสนุนให้กิจกรรมการลงทุนกลับมาดีขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติที่มีแผนจะใช้ไทยเป็นศูนย์กลางการผลิตของภูมิภาคอาเซียน โดยจากสถิติของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ พบว่า ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2557 จำนวนโครงการที่ขอส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติมี 334 โครงการ ลดลงร้อยละ 36.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เมื่อพิจารณาในส่วนของมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 229,980 ล้านบาท หดตัวร้อยละ 10.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยมูลค่าการลงทุนส่วนใหญ่มาจากกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน โดยเฉพาะการลงทุนผลิตรถยนต์ประเภทประหยัดพลังงาน หรืออีโคคาร์เฟส 2 ซึ่งนับเป็นสัญญาณที่ดีที่นักลงทุนต่างชาติในกลุ่มนี้ยังให้ความสนใจขยายการลงทุนในประเทศไทย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 นี้ ยอดขายพื้นที่ใหม่ในนิคมอุตสาหกรรมน่าจะเติบโตได้ประมาณร้อยละ 3.7-9.7 จากที่หดตัวประมาณร้อยละ 57.7 ในช่วงครึ่งแรกของปี โดยคาดว่าภาพรวมการขายพื้นที่ใหม่ในนิคมอุตสาหกรรมในปี 2557 นี้ น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 3,500-3,900 หดตัวลงร้อยละ 18.9 ถึงร้อยละ 27.2 จากปี 2556 ทั้งนี้ แม้ว่ารายได้จากการขายพื้นที่ใหม่ในปีนี้จะยังลดลงและการฟื้นตัวของรายได้ในส่วนนี้อาจต้องรอไปจนถึงปีหน้า แต่รายได้จากการให้บริการด้านสาธารณูปโภคและการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ยังเติบโตได้ตามระดับการผลิตและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางรายมีแผนที่จะขยายการลงทุนไปยังประเทศเพื่อนบ้าน (ขณะนี้มีผู้ประกอบการไทยไปลงทุนธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในประเทศเวียดนาม) เพื่อรองรับการเติบโตของการลงทุนในภูมิภาคอาเซียนที่คาดว่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า
ในระยะยาวเมื่อสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพ ประเทศไทยมีศักยภาพในการเป็นฐานการผลิตที่นักลงทุนยังให้ความสำคัญ ด้วยความพร้อมในด้านโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ ประกอบกับการรวมกลุ่มเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ที่จะมีส่วนช่วยสนับสนุนกิจกรรมการลงทุนในไทย โดยแนวโน้มการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมอาจกระจายตัวไปยังภูมิภาคอื่นมากขึ้น นอกเหนือจากที่มีศักยภาพหลักในภาคตะวันออก ซึ่งสอดคล้องกับการขยายตัวของกิจกรรมการค้าและการลงทุนที่เชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้าน
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาพื้นที่ยุทธศาสตร์การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะยังคงอยู่ในพื้นที่ภาคกลางและภาคตะวันออกเป็นหลัก เนื่องจากมีความพร้อมในด้านโครงสร้างพื้นฐานทั้งระบบสาธารณูปโภค และความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม
นอกจากนี้ ยังมีประเด็นการปรับเปลี่ยนนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI โดยปรับเปลี่ยนจากการส่งเสริมการลงทุนตามการแบ่งเขตพื้นที่ เป็นการส่งเสริมการให้สิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการ (Activity-Based Incentives) กับสิทธิและประโยชน์เพิ่มเติมตามคุณค่าของโครงการ (Merit-Based Incentives) โดยเน้นการส่งเสริมใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรม เช่น กลุ่มโครงสร้างพื้นฐานและโลจิสติกส์ กลุ่มอุตสาหกรรมพื้นฐาน กลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์และเครื่องมือวิทยาศาสตร์ กลุ่มพลังงานทดแทนและบริการด้านสิ่งแวดล้อม กลุ่มเทคโนโลยีพื้นฐานขั้นสูง กลุ่มอุตสาหกรรมอาหารและแปรรูปสินค้าเกษตร กลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และอุปกรณ์การขนส่ง และกลุ่มอุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น ซึ่งการปรับเปลี่ยนนโยบายการส่งสริมการลงทุนทำให้ไม่เกิดความแตกต่างในด้านสิทธิประโยชน์เรื่องพื้นที่ นัยหนึ่งเป็นเหตุผลที่ลดความน่าสนใจในการที่จะขยายการลงทุนไปยังภูมิภาคอื่น เนื่องจากเมื่อพิจารณากลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามนโยบายใหม่นี้ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนอยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออกและภาคกลาง เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์และอุปกรณ์การขนส่ง และกลุ่มอุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น ซึ่งนักลงทุนน่าที่จะยังลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวเพื่อความสะดวกในด้านของห่วงโซ่อุปทาน และการขนส่งสินค้า
อย่างไรก็ดี แม้นโยบายการส่งเสริมการลงทุนฉบับใหม่ให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมในเขตการส่งเสริมการลงทุนใน 22 จังหวัด แต่บางจังหวัดยังมีข้อจำกัดหลายประการในการสร้างความน่าจูงใจให้เกิดการลงทุน อาทิ แรงงาน และระบบการคมนาคมขนส่ง เป็นต้น
สำหรับแนวโน้มการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่กระจายตัวไปยังจังหวัดยุทธศาสตร์ในภูมิภาค เพื่อรองรับกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างชายแดน หรือเพื่อการใช้วัตถุดิบในท้องถิ่นนั้น ยังคงต้องการการสนับสนุนจากภาครัฐในการพัฒนาศักยภาพด้านโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ ด้านคมนาคมขนส่งเชื่อมโยงระหว่างภูมิภาคและระหว่างประเทศ เช่น การพัฒนาระบบราง ที่ปัจจุบันไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอในการที่จะสนับสนุนกิจกรรมการขนส่งในประเทศ ทำให้การขนส่งสินค้าในไทยยังต้องพึ่งพาการขนส่งทางถนนเป็นหลัก ซึ่งมีต้นทุนการขนส่งค่อนข้างสูงจากราคาพลังงานที่ปรับตัวขึ้น และการพัฒนาด้านนโยบายให้กิจกรรมการขนส่งสินค้ามีความเชื่อมโยงอย่างเป็นระบบ เป็นต้น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภค เช่น ระบบประปาและไฟฟ้า เพื่อสามารถรองรับกิจกรรมเศรษฐกิจที่ขยายตัวทั้งภาคอุตสาหกรรม ภาคเกษตรกรรมและภาคบริการ ประกอบกับภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรมีการวางแผนยุทธศาสตร์นโยบายการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในภูมิภาคต่างๆของไทยให้ชัดเจน โดยควรมีการส่งเสริมอุตสาหกรรมให้สอดคล้องและเหมาะสมกับพื้นที่ เพื่อให้กระบวนการผลิตเกิดประสิทธิภาพมากขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า แม้ที่ผ่านมาประเทศไทยจะเผชิญกับปัญหาการเมืองภายในประเทศ ซึ่งส่งผลกระทบต่อนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในส่วนของยอดขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่ยังชะลอตัว แต่ในส่วนของการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวของกิจกรรมการค้าและการลงทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ด้วยแรงหนุนจากความตกลงการค้าเสรีอาเซียนที่ให้สิทธิประโยชน์แก่ประเทศสมาชิก ทั้งในด้านของการลดภาษีสินค้านำเข้าและสิทธิประโยชน์ด้านการลงทุน ซึ่งนอกจากจะช่วยสนับสนุนกิจกรรมการลงทุนระหว่างประเทศสมาชิกอาเซียนแล้ว ยังเป็นแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้เป็นสมาชิกอาเซียนสนใจเข้ามาลงทุนในไทย