ศูนย์วิจัยกสิกรฯ มองโครงการบ้านประชารัฐช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯฟื้นตัว-ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องรับอานิสงส์

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการบ้านประชารัฐน่าจะมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง น่าจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทประมาณ 33,000-40,000 หน่วย และน่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้มากขึ้น

สำหรับการให้วงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย น่าจะจูงใจผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลักอยู่แล้วเข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลงหลังมาตรการต่างๆสิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทออกสู่ตลาด

อนึ่ง คณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 22 มี.ค. ได้อนุมัติโครงการบ้านประชารัฐ โดยให้วงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และประชาชนในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชน ข้าราชการ รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอนที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน (ยกเว้นกรณีซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย) ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศนั้น

"ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลงหลังมาตรการต่างๆสิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทออกสู่ตลาด" ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุ

ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่มีหนี้สินอื่นๆ ควรมีรายได้ขั้นต่ำประมาณ 18,000 บาทต่อเดือน สำหรับการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1.5 ล้านบาท โดยโครงการบ้านประชารัฐขยายโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้น้อยกว่ารายได้ขั้นต่ำดังกล่าว รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอนเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ

สำหรับการให้วงเงินสินเชื่อสำหรับประชาชนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ได้กำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ 2% ของราคาที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองเป็นระยะเวลา 2 ปี ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นระยะเวลา 1 ปี การให้ส่วนลด 2% ของราคาที่อยู่อาศัยสุทธิหลังหักส่วนลดปกติ เป็นต้น รวมถึงสถาบันการเงินที่เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐยังผ่อนคลายสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ไม่เกิน 50-80%

"ข้อกำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย น่าจะส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านประชารัฐประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณ 6-7% ของราคาที่อยู่อาศัย เมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยในกรณีทั่วไป" เอกสารเผยแพร่ระบุ

สำหรับการอนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐน่าจะช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในปี 2559 ต่อเนื่องจากการอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 13 ต.ค.58 ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 28 เม.ย.59 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 น่าจะมีประมาณ 56,700 หน่วย เติบโต 22% เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 (จากในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ลดลง 16% เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2557)

นอกจากนี้ มองว่า ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างธุรกิจรับเหมาก่อสร้างที่อยู่อาศัย ก็ได้รับอานิสงส์จากโครงการบ้านประชารัฐ โดยมีโอกาสทั้งการรับจ้างช่วงต่อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เข้าถึงสินเชื่อและพัฒนาที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาด และการรับก่อสร้างที่อยู่อาศัยจากลูกค้าที่ใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในต่างจังหวัด นอกจากนี้ ผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ยังมีโอกาสใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย ที่จะส่งผลให้ธุรกิจรับซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ในปี 2559 ยังต้องจับตาความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจ เช่น มูลค่าการส่งออกที่ชะลอตัวลง ภัยแล้งที่ส่งผลให้ผลผลิตในภาคการเกษตรลดลง ภาระหนี้สินที่สูงขึ้น เป็นต้น ที่กดดันกำลังซื้อของคนไทย และยังมีผลให้คนไทยชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเศรษฐกิจในระดับสูง รวมถึงในระยะยาว ยังต้องจับตาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ในระดับสูง โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงสินเชื่อโครงการบ้านประชารัฐจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ย การผ่อนชำระ รวมถึงประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองในระยะยาว ก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย