นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายประเมินผลองค์กร รักษาการผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) เปิดเผยในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 ตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวของอุปทานและอุปสงค์ที่มีความสอดคล้องกันมากยิ่งขึ้น โดยจะมีการปรับตัวเพิ่มปริมาณอุปทานในไตรมาสที่ 3 ของปี 59 เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และกิจกรรมทางการตลาดในช่วงปลายปี 59 อีกด้วย
สถานการณ์ด้านอุปทาน การติดตามการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ และ ข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 ศขอ.พบการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ดังนี้
1.ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ที่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด มีจำนวนหน่วยสะสมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันประมาณ 93,412 หน่วย เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวนหน่วยสะสมประมาณ 92,542 หน่วย
ส่วนจำนวนหน่วยที่เกิดขึ้นเฉพาะในไตรมาส 3/59 น้อยกว่าของไตรมาส 3/58 ประมาณ 13% แต่หากเปรียบเทียบกับไตรมาส 2/59 พบว่ามีการขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 76% สะท้อนให้เห็นทิศทางการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาดเพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์
สำหรับมิติของพื้นที่การพัฒนาของหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่พบว่า มีการกระจายตัวอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ประมาณ 45,803 หน่วย หรือคิดเป็น 49% และ อยู่ในเขต 5 จังหวัดปริมณฑล ประมาณ 47,609 หน่วย หรือคิดเป็น 51% และยังพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเพิ่มขึ้นในเขต 5 จังหวัดปริมณฑลที่สูงขึ้น 23% แต่กลับมีการหดตัวลงในเขตกรุงเทพฯ ถึง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ หากพิจารณาที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในมิติของประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ห้องชุดยังคงมีสัดส่วนสูงสุดถึง 58% ของหน่วยทั้งหมด (54,026 หน่วย) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 26% (24,150 หน่วย) ทาวน์เฮ้าส์ 12% (11,418 หน่วย) อาคารพาณิชย์พักอาศัย 3% (2,475 หน่วย) และบ้านแฝด 1% (1,343 หน่วย) พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดเป็นประเภทเดียวที่มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 กล่าวคือเพิ่มขึ้นถึง 9% ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมีจำนวนหน่วยลดลง
นอกจากนี้ ยังพบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทห้องชุดกระจายตัวสูงสุดในพื้นที่ 5 ลำดับแรก ได้แก่ อำเภอธัญบุรี จำนวน 7,800 หน่วย, อำเภอเมืองนนทบุรี จำนวน 6,600 หน่วย, อำเภอเมืองสมุทรปราการจำนวน 3,500 หน่วย ซึ่งจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านเอื้ออาทร 900 หน่วย, อำเภอเมืองสมุทรสาคร จำนวน 3,200 หน่วย ซึ่งจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านเอื้ออาทร จำนวน 3,100 หน่วย ที่เหลือเป็นโครงการเอกชน 100 หน่วย และเขตจตุจักร กรุงเทพฯ จำนวน 2,900 หน่วย
สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ พื้นที่ที่มีการระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ อำเภอบางบัวทอง จำนวน 2,400 หน่วย, อำเภอเมือง สมุทรสาคร จำนวน 2,000 หน่วย, อำเภอเมืองสมุทรปราการ จำนวน 2,000 หน่วย, อำเภอเมืองปทุมธานี จำนวน 2,000 หน่วย และ อำเภอบางพลี สมุทรปราการ จำนวน 1,700 หน่วย
2.โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ศขอ.ได้ติดตามอุปทานที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าในช่วง 3 ไตรมาสแรก ปี 59 มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 313 โครงการ และจำนวนหน่วยประมาณ 70,131 หน่วย โดยหากพิจารณาข้อมูลในมิติด้านประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า เป็นบ้านจัดสรร 209 โครงการ จำนวน 32,972 หน่วย และห้องชุด 109 โครงการ จำนวน 37,159 หน่วย โดยหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 58 แต่หน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่ลดลง 17%
ในภาพรวมจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 ลดลง 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการเปิดขายอาคารชุดใหม่ลดลงในช่วงไตรมาส 1-2 แต่มาเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ทำให้ภาพรวม 3 ไตรมาสแรกของปี 59 โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ลดลง 17% แต่โครงการบ้านจัดสรรมีการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 3%
พื้นที่ที่โครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มีการกระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย จำนวน 6,560 หน่วย, สมุทรปราการ จำนวน 6,490 หน่วย, ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ จำนวน 3,890 หน่วย, เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 2,580 หน่วย, สมุทรสาคร จำนวน 2,110 หน่วย
สำหรับพื้นที่ที่โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่มีการกระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ธนบุรี จำนวน 8,710 หน่วย, นนทบุรี จำนวน 5,070 หน่วย, สมุทรปราการ จำนวน 2,570 หน่วย, ห้วยขวาง–จตุจักร–ดินแดง จำนวน 2,290 หน่วย และ สุขุมวิทตอนต้น จำนวน 2,250 หน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะในช่วงไตรมาส 3/59 พบว่ามีโครงการเปิดขายใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ - ปริมณฑล จำนวน 115 โครงการ ประมาณ 28,741 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 81 โครงการ ประมาณ 14,073 หน่วย เพิ่มขึ้น 18% และเป็นห้องชุด 34 โครงการ ประมาณ 14,668 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 22% ซึ่งเมื่อเทียบกับไตรมาส 3/58 มีโครงการเปิดขายใหม่ จำนวน 101 โครงการ ประมาณ 23,989 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 71 โครงการ ประมาณ 11,938 หน่วย และเป็นห้องชุด 30 โครงการ ประมาณ 12,051 หน่วย
ส่วนสถานการณ์ด้านอุปสงค์ จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงด้านอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 59 พบการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ดังนี้
ในช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 59 มีการโอนกรรมสิทธิ์สะสม 134,300 หน่วย ซึ่งมูลค่าการโอนฯประมาณ 327,421 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 132,800 หน่วยและมีมูลค่าประมาณ 322,813 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ประเภทอาคารชุดมากที่สุด โดยมีสัดส่วน 51% ของจำนวนหน่วย และ 42% ของมูลค่าในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด รองลงมาเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์ 29% และ 21% และประเภทบ้านเดี่ยว 12% และ 25% ของจำนวนหน่วยและของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ตามลำดับ
แต่หากแบ่งกลุ่มของที่อยู่อาศัยออกเป็นเพียงแนวราบและและอาคารชุด พบว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 59 ที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มมีการลดลงของสัดส่วนทั้งจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ โดยลดลงจาก 64% เหลือเพียง 48% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โดยลดลงจาก 66% เหลือเพียง 58% ซึ่งเป็นการสอดคล้องกับทิศทางการเปลี่ยนแปลงของอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ศขอ.ยังพบว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมเป็นการซื้อขายที่เป็น “หน่วยขายใหม่ต่อ หน่วยขายมือสอง" เป็น ร้อยละ 65:35 โดยอาคารชุดและบ้านแฝด มีสัดส่วน ในระดับสูง เป็น 85:15 และ 68:32 ตามลำดับ ขณะที่ประเภทบ้านเดี่ยว และ ทาวเฮ้าส์มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน เป็น 44:56 และ 46:54 ตามลำดับ และ อาคารพาณิชย์มีสัดส่วนต่ำสุด 28:72 ซึ่งเป็นไปตามทิศทางของการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทีมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ประเภทอาคารชุดเป็นสัดส่วนสูงที่สุด ขณะทีประเภทอื่นมีการพัฒนาขึ้นในสัดส่วนที่น้อยกว่าและอาคารพาณิชย์แทบจะไม่มีการพัฒนาขึ้นในปัจจุบัน
ในส่วนของตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น แบ่งเป็น 1.สินเชื่อบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ประกอบด้วยสินเชื่อสถาบันการเงินทั้งระบบ คือ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารของรัฐ และสถาบันการเงินประเภทอื่นๆ ได้แก่ บริษัทเงินทุน บริษัทประกันชีวิต และการเคหะแห่งชาติ พบว่า 3 ไตรมาสปี 59 สถาบันการเงินทั้งระบบ ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 426,987 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยใน 3 ไตรมาสแรกของปี 58 มีการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มูลค่า 418,841 ล้านบาท
ทั้งนี้เฉพาะในช่วงไตรมาส 3/59 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มีมูลค่า 136,098 ล้านบาท ลดลง 12% จากไตรมาสก่อน และลดลง 5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
2.สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้างทั่วประเทศ โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง ณ สิ้นไตรมาส 3/59 มีมูลค่า 3,257,782 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งจะเห็นได้ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ได้ช่วยให้ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็มีการขยายตัวสูงกว่า 3 ไตรมาสแรกของปี 58 และผลจากการกระตุ้นได้ส่งแรงผลักให้วินเชื่อเพื่อที่อย่าอศัยในไตรมาสที่ 3 มีการขยายตัวสูงกว่าปี 58 ประมาณ 1%