กสิกรฯ มองปีนี้เป็นปีแห่งความท้าทายธุรกิจอสังหาฯ แม้จำนวนที่อยู่เปิดใหม่กลับมาขยายตัว แต่หนี้ครัวเรือนสูง-ดบ.ขาขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 มีจำนวน 107,000-109,000 หน่วย ขยายตัว 5-7% เมื่อเทียบกับปี 2559 แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัว แต่หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่า ปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งแม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีแนวโน้มตั้งเป้าหมายการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และเป้าหมายยอดพรีเซลล์ที่อยู่อาศัยในปี 2560 อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจยังไม่คึกคัก เมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์

"หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่า ปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น" เอกสารเผยแพร่ระบุ

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยในปี 2560 ที่คาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ยังสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณารูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ดังนั้นสถานการณ์ดังกล่าวล้วนเป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 โดยคาดว่าน่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ขยายตัว 4-8% เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยเป็นการขยายตัวที่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อการฟื้นตัวของการลงทุน และการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2560 จะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเลือกเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายน่าจะกระจุกตัวอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเลที่มีศักยภาพ ที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้ ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น แรงผลักดันสำคัญมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น สอดคล้องกับข้อมูลดัชนีราคาที่ดินของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากในอดีต โดยในเดือนพ.ย.59 ขยายตัว 3.8% จากในช่วงเดียวกันของปี 2558

"แม้โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปน่าจะมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น ซึ่งสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในปี 2559 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งเน้นเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไป เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้ความต้องการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปี 2559 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในปี 2560 น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายในการระบายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปได้ช้าลง" ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุ

สำหรับในปี 2560 ที่แนวโน้มการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างรุนแรงมากขึ้น ในภาวะที่มีความท้าทายจากกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย ใช้ข้อได้เปรียบที่มีอยู่ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น การรับจ้างบริหารโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use Project ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อกระจายการสร้างรายได้ในรูปแบบอื่นๆ เช่น ค่ารับจ้างบริหารโครงการ ค่าเช่าพื้นที่ เป็นต้น

ในขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลาง ดำเนินกลยุทธ์การประกอบธุรกิจแตกต่างกัน ตั้งแต่การนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า ไปจนถึงการนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์ (Uniqueness) เพื่อเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางมีข้อได้เปรียบด้านความคล่องตัวในการปรับกลยุทธ์การประกอบธุรกิจ โดยในปี 2560 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางส่วนหนึ่งปรับกลยุทธ์การประกอบธุรกิจ เพื่อรับมือต่อการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยให้ความสำคัญกับการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการร่วมทุนเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการชาวต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น เป็นต้น ที่ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ อย่างผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสถาบันการเงิน ที่ช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางสามารถยกระดับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ได้รับถ่ายทอด Know-how ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงได้รับการสนับสนุนด้านการเงิน

"ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลาง ยังสามารถอาศัยความน่าเชื่อถือ และช่องทางการทำการตลาดของพันธมิตรผู้ประกอบการชาวต่างชาติ เจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติได้มากขึ้น ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวไทยในปี 2560 รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย" เอกสารเผยแพร่ระบุ