ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ปี 2560 ลงมาที่ระดับ 5.0-6.0% โดยมีค่ากลางที่ 5.5% จากประมาณการเดิมที่ 6.0-8.0% (ค่ากลางเดิมที่ 7.0%) หรือเพิ่มขึ้นสุทธิเพียง 98,500-118,500 ล้านบาท จากสิ้นปี 2559 ตามทิศทางการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปีที่ไม่คึกคัก สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว และนโยบายเครดิตที่คงความระมัดระวัง
โดยช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ ธนาคารพาณิชย์คงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในการประคองการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่ไปกับการใช้นโยบายเครดิตที่คงความเข้มงวดเพื่อระวังปัญหาคุณภาพสินทรัพย์ ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังสะท้อนผ่านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ MRR คงช่วยลดภาระผู้ที่ใช้บริการสินเชื่อบ้านลงก็ตาม
ทั้งนี้คงต้องยอมรับว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ไม่ค่อยจะสดใสนัก โดยภาพการชะลอตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปรากฎขึ้นทั้งในกลุ่มธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่เป็นผู้เล่นหลัก โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้จะเพิ่มขึ้นสุทธิน้อยกว่า 50,000 ล้านบาท หรือเติบโตต่ำกว่า 6% YoY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา
ปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวมาจาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1) อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อเนื่องจากปีก่อน 2) อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งถูกจำกัดโดยราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว 3) ปัจจัยเฉพาะด้านผลของฐานในปีก่อนซึ่งอยู่ในระดับสูงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่สิ้นสุดลงในเดือน เม.ย.59 ผนวกกับปัจจัยฤดูกาลที่ไตรมาสแรกมักมีการชำระคืนสินเชื่ออย่างหนาแน่นกว่าไตรมาสอื่นๆ
อย่างไรก็ดี หากต่อภาพไปในช่วงที่เหลือของปี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดีของธนาคารพาณิชย์ในช่วงกลางเดือน พ.ค.60 จะช่วยลดภาระการผ่อนชำระหนี้ และเพิ่มอำนาจซื้อให้แก่ลูกค้า แต่อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่ชะลอตัวลง ดังสะท้อนผ่านการหดตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และนโยบายเครดิตของธนาคารพาณิชย์ที่คงความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง เพื่อรับมือกับแรงกดดันจากปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ในสินเชื่อบ้านที่เร่งตัวขึ้นเร็ว
ขณะที่การปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วย ผนวกกับการชำระคืนสินเชื่อที่มีแนวโน้มเป็นขั้นต่ำมากขึ้นของลูกหนี้ในปัจจุบัน ทำให้สินเชื่อบ้านยังมียอดสุทธิเพิ่มขึ้น และไม่หดตัวลงแรงเท่าการปรับลดลงของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่ามีโอกาสหดตัวสูงราว 14.4%-11.0% เมื่อเทียบกับปี 2559
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สัดส่วน NPLs ต่อสินเชื่อบ้านที่เร่งตัวขึ้นเร็วมีผลให้สถาบันการเงินยังต้องใช้นโยบายเครดิตที่รัดกุม และคุมเข้มการออกแคมเปญสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ ทำให้ต้องใช้นโยบายเครดิตอย่างรัดกุมต่อเนื่อง เพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ให้อยู่ในเกณฑ์ดี ไม่ว่าจะเป็น การกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ที่ค่อนข้างระมัดระวัง การกำหนด LTV Ratio ที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของลูกค้า ตลอดจนการคุมเข้มสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งเมื่อผนวกกับนโยบายติดตามหนี้อย่างใกล้ชิด อาทิ การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดชำระ การช่วยเหลือปรับโครงสร้างหนี้หรือขยายเวลาชำระหนี้สำหรับลูกค้าที่ประสบปัญหาแล้ว ก็น่าจะช่วยให้สัดส่วน NPLs ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงท้ายปี 2560 ไม่หนีไปจากช่วงไตรมาส 1/2560 มากนัก
ในอีกมุมหนึ่ง ธนาคารพาณิชย์คงร่วมมือกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพราะจะช่วยให้เข้าถึงลูกค้าเป้าหมายที่มีรายรับแน่นอนและมีโอกาสเป็นหนี้เสียต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ แล้ว (อาทิ กลุ่มพนักงานเงินเดือน กลุ่มอาชีพพิเศษ ตลอดจนกลุ่มที่จะปลดภาระหนี้รถยนต์คันแรกในปีนี้กว่า 3 แสนคน) และสามารถออกแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าศักยภาพที่เฉพาะเจาะจงขึ้น อีกทั้งยังเป็นผลดีทางอ้อมต่อการบริหารพอร์ตสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ในอีกมุมหนึ่งด้วย โดยธนาคารพาณิชย์คงนำเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษหลายรูปแบบทั้งดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อใหม่ ขณะเดียวกันการให้วงเงินกู้เพื่อซื้อและตกแต่งที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (Loan-to-Value Ratio: LTV) ในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง และแคมเปญฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน ค่าการทำนิติกรรมสัญญาฯ อาจเป็นแคมเปญที่เห็นได้อย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีเช่นกัน
สำหรับการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่และขนาดกลางลง 0.25-0.50% ต่อปีในช่วงกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมานั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เชื่อว่า แม้จะไม่ได้หนุนการเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะมีผลจำกัดต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภค เนื่องจากเป็นหนี้ก้อนใหญ่และใช้เวลาผ่อนชำระนาน แต่คงส่งผลดีบางส่วนต่อกลุ่มลูกค้าที่มีการเบิกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่เดิม และ/หรือ กลุ่มลูกค้าที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้อยู่แล้วใน 2 ด้านหลัก ได้แก่ การลดภาระค่าใช้จ่าย และการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อก้อนใหญ่ขึ้น โดยการปรับลดลงของดอกเบี้ย MRR ส่งผลให้ภาระหนี้จ่ายของลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับลดลงทันที เฉลี่ยประมาณ 200 บาทต่อเดือนต่อสินเชื่อทุกๆ 1 ล้านบาท ขณะเดียวกันการลดลงของดอกเบี้ย MRR ยังเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าบางส่วนได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ดี การปรับลดลงของดอกเบี้ยดังกล่าวคงกลับมาเป็นโจทย์ท้าทายของธนาคารพาณิชย์ในการที่จะประคองอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของแต่ละแคมเปญให้สอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนของสินเชื่อหลังปรับความเสี่ยง (Risk-Adjusted Returns on Capital: RAROC) และต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายที่มีโอกาสปรับเพิ่มตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงิน นอกจากนั้น ธนาคารพาณิชย์ยังเผชิญความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าที่ต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อกับธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินกู้บางส่วนของวงเงินซอฟท์โลนที่ถูกกู้ยืมเพื่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะครบกำหนดช่วงดอกเบี้ยต่ำพิเศษในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งอาจนำมาสู่การรีไฟแนนซ์สินเชื่อในระดับที่หนาแน่นขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย เชื่อว่า แต่ละธนาคารคงจะนำเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าที่ยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์กับธนาคาร และ/หรือ เสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าประวัติดีทันที เมื่อลูกค้าจะเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยลอยตัว เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อ ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์คงทำตลาดผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์สำหรับบ้านปลอดภาระ (Home-Equity Loan) มากขึ้น เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงและมีความเสี่ยงต่ำกว่าผลิตภัณฑ์อื่นๆ ตามสัดส่วน LTV ที่ไม่สูงนัก เพื่อสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมจากกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการใช้เงินทุน