น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวถึง"แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯปี 61"ว่า บรรยากาศของการลงทุนในประเทศไทยเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น จากปัจจัยบวกที่ภาพรวมเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกมีทิศทางที่ดี โดยเฉพาะเศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นจากการส่งออกและการท่องเที่ยวเป็นปัจจัยหลัก ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์กลัมาดีขึ้น
โดยในส่วนของผู้พัฒนาโครงการคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5 หมื่นยูนิตในปีนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 10-15% โดยการพัฒนาโครงการใหม่ส่วนใหญจะเน้นไปที่ทำเลในเมืองที่เป็นทำเลที่มีศักยภาพ โดยยังเกาะกลุ่มในทำเลสุขุมวิท ลุมพินี สีลม และสาทร ราคาขายต่อตารางเมตรเฉลี่ยอยู่ที่ 270,000 บาท/ตารางเมตร และยังเน้นการเจาะกลุ่มตลาดระดับบน ซึ่งมีทิศทางของการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
ขณะเดียวกันแนวโน้มของราคาที่ดินในปีนี้มองว่าจะยังปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปีก่อน หลังจากทุบสถิติราคาสูงสุดในทำเลหลังสวนที่ 3.1 ล้านบาท/ตารางวา ที่บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวไปเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการ โดยหลังจากที่มีการทำสถิติใหม่เกิดขึ้น ส่งผลให้เจ้าของที่ดินในทำเลต่าง ๆ ปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตาม
แต่ในแง่ของผู้พัฒนานั้นมองว่าจะต้องใช้การวิเคราะห์ข้อมูลของการซื้อที่ดินมาพัฒนา เพราะหากราคาที่ดินที่ซื้อมาสูงมาก จะทำให้ราคาขายโครงการสูงขึ้นตาม ซึ่งเป็นความเสี่ยงของผู้พัฒนาโครงการที่อาจจะเผชิญกับการขายที่ไม่ดี เพราะราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ โดยในภาพรวมของราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 61 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-7% มาอยู่ที่ 285,00-290,000 บาท/ตารางเมตร จากอีก่อนที่ 270,000 บาท/ตารางเมตร
"ความเสี่ยงของการซื้อที่ดินมาพัฒนาที่ราคาสูงมาก ถ้าไม่วิเคราะห์ราคาขายไนเรื่อง Rate of sell ที่ดี จะทำให้การขายช้ามาก ซึ่งการพัฒนาโครงการในที่ดินที่ซื้อมาราคาสูง ต้องดูความต้องการใน Location นั้นๆ ดูกลุ่มลูกค้าว่าจะ Serve ลูกค้ากลุ่มไหม และราคาขายเฉลี่ยในทำเลนั้นๆต้องมีความสมเหตุสมผลกับทำเล ซึ่งตอนนี้ก็มีบาง Product ที่มีราคาขายโดดขึ้นมา และขายได้เพียงแค่ 20-30% ไปขายอีกทีก็ตอนตึกเสร็จ ซึ่งต่างจาก Product ที่เป็นกลุ่ม Affordable price และ Premium mass ที่ยังเป็นเทรนด์อยู่และมียอดขายที่ดี 70-100% ซึ่งการพัฒนาโครงการขึ้นมาก็ต้องดู Demand และ Supply รวมถึงราคาขายในทำเลนั้นๆ"น.ส.อลิวัสสา กล่าว
นอกจากนั้น ยังเชื่อว่าแนวโน้มผู้ประกอบการไทยจะเข้าร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเป็นความร่วมมือกับพันธมิตรญี่ปุ่นเป็นหลัก ซึ่งขณะนี้สัดส่วนการร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่นสูงถึง 75% เนื่องจากธนาคารไทยยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติเข้ามาเสริม
อีกทั้งปัจจุบันยังเห็นนักลงทุนต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาขายและค่าใช้จ่ายต่างๆ ยังต่ำกว่าประเทศอื่นๆ เมื่อเทียบกับสิงคโปร์และฮ่องกง โดยขณะนี้สัดส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมาเป็น 25% ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน 28% ฮ่องกง 14% สิงคโปร์ 8% และญี่ปุ่น 5% และส่วนที่เหลือเป็นสัดส่วนของผู้ซื้อชาวไทย 75%
ด้านนายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในช่วง 2–3 ปีข้างหน้าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 200,000 ตารางเมตร/ปี ไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด ส่วนในปี 61 ที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาน้อยกว่า 200,000 ตารางเมตร แต่ปริมาณพื้นที่ว่างจะยังคงลดลงเรื่อยๆ และค่าเช่าจะยังเพิ่มสูงขึ้นแม้จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงก็ตาม
ปัจจุบันอัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 7.8% และจะลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรดและทุกทำเล
"เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าจึงมองหาหนทางในการลดค่าใช้จ่าย โดยอาศัยกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน เพื่อให้สามารถเพิ่มจำนวนพนักงานได้ในขณะที่ใช้พื้นที่ลดลง โดยในปีนี้จะเห็นการเช่าพื้นที่มาทำโคเวิร์กกิ้งสเปซ ซึ่งจะมีผู้ให้บริการพื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซจากต่างชาติ 4 รายจะเปิดให้บริการครั้งแรกในอาคารสำนักงานในย่านใจกลางซีบีดีของกรุงเทพฯ โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมดราว 1.8 หมื่นตารางเมตร และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีการขยายสาขาออกไปอีกในปี 61"นายนิธิพัฒน์ กล่าว
สำหรับภาพรวมของพื้นที่เช่าค้าปลีกนัน CBRE มองว่าการแข่งขันระหว่างร้านค้าและตลาดออนไลน์ในไทยจะเริ่มเห็นได้ชัดในปี 61 ซึ่งอีคอมเมิร์ซส่งผลกระทบอย่างมากต่อร้านค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม ส่วนการปิดปรับปรุงพื้นที่ในศูนย์การค้าที่เสร็จเรียบร้อยแล้ว และมีร้านค้าปลีกกลับมาเปิดให้บริการ จะทำให้อัตราพื้นที่ว่างซึ่งอยู่ที่ระดับ 5% ลดลง ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกใหม่จะมีเพิ่มขึ้นอีกราว 300,000 ตารางเมตรในปี 61 จากในปี 60 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มเข้ามา 100,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดค้าปลีกเพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามายังศูนย์การค้ารุนแรงมากขึ้น
นอกจากนี้ ผู้ค้าปลีกจะขยายช่องทางการขายให้มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งการขายผ่านออนไลน์และการขายหน้าร้าน (Offline) หมายความว่าผู้ค้าปลีกอาจต้องการใช้พื้นที่น้อยลง โดยผู้ค้าปลีกและเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจะต้องปรับตัว ไม่เพียงแต่ต้องสร้างประสบการณ์ที่พิเศษให้แก่ลูกค้า แต่ยังต้องอำนวยความสะดวก ที่ไม่สามารถหาได้จากการซื้อขายทางออนไลน์
นายนิธิพัฒน์ กล่าวว่า ขณะเดียวกันการเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะนำไปสู่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ทุกรูปแบบเพิ่มมากขึ้น ณ ไตรมาส 4/60 อัตราการเข้าใช้พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่โดยรวมอยู่ที่ 79.2% เพิ่มขึ้นจาก 78.6% ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมูลค่าตลาดอีคอมเมิร์ซทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นทุกปี
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยพื้นที่อุตสาหกรรมพบว่ายอดขายทุก 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในตลาดอี-คอมเมิร์ซของสหรัฐอเมริกาแสดงถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นอีก 100,000 ตารางเมตร ส่วนตลาดอีคอมเมิร์ซในไทยปี 60 มี มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 2.84 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือราว 8.9 พันล้านบาท คิดเป็นประมาณ 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมด ซึ่ง CBRE คาดการณ์ว่ายอดขายอีคอมเมิร์ซในไทยที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน