นายประเสิรฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในเครือพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) กล่าวในงานสัมมนา"ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม...ยุค 4.0" ว่า การเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญมาจากเงินทุนขนาดใหญ่ที่เข้ามา โดยเฉพาะเงินทุนจากผู้ประกอบการในต่างประเทศ และเงินทุนจากลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลทั้งด้านดีมานด์และซัพพลายด์
โดยในด้านของผู้พัฒนาอสังหาริทรัพย์ในประเทศได้มีการเข้าไปร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติเป็นจำนวนมาก เพื่อเสริมศักยภาพและผลักดันการเติบโตที่รวดเร็วขึ้นของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติทั้งหมด 34 บริษัท มูลค่าโครงการรวม 6.18 แสนล้านบาท โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากจีนและฮ่องกงเป็นอันดับ 1 จำนวน 19 บริษัท มูลค่า 3.34 แสนล้านบาท อันดับ 2 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่า 2.52 แสนล้านบาท และอันดับที่ 3 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรสิงคโปร์ จำนวน 5 บริษัท มูลค่า 6.18 แสนล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยในกลุ่มอุตสาหกรรมอาหาร เครื่องดื่ม โรงพยาบาล และกลุ่มอื่นๆที่มีเงินทุนเป็นจำนวนมากเข้ามารุกการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เช่น กลุ่มบุญรอด, ซีพีเอ็น, เคพีเอ็น, ซีพี, ทีซีซี, เซนต์จอห์น และบีทีเอส เป็นต้น ซึ่งเป็นการเข้ามาลงทุนด้วยตัวเองและการร่วมทุน ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจและเป็นการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในระดับต่ำ ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องหลังปี 40
โดยรูปแบบการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการสนับสนุนร่วมกันในแง่ของการเงินที่จะนำไปลงทุน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลในบริเวณกรุงเทพฯ CBD ซึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นไปถึง 1-2 ล้านบาท/ตารางวา ทำให้การลงทุนเพียงผู้ประกอบการเดียวจะมีความเสี่ยงสูงมาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง
ขณะที่ในอีกแง่หนึ่งของการร่วมทุนกับพันธมิตรที่นิยมถือหุ้นในสัดส่วน 51:49 นั้น เป็นการบันทึกเข้ามาเฉพาะส่วนแบ่งกำไร ทำให้เป็นช่องว่างของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถหลบซ่อนภาระหนี้สินจากบริษัทร่วมทุนได้ ซึ่งถือเป็นระเบิดเวลาหากบริษัทร่วมทุนของผู้พัฒนารายใดรายหนึ่งมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก ซึ่งจะเข้ามากระทบต่อบริษัทและนักลงทุนที่ลงทุนได้ในเวลาต่อมา ซึ่งถือเป็นช่องว่างที่ผู้ประกอบการใช้ตรงนี้เป็นประโยชน์ ซึ่งทางสมาคมอาคารชุดไทยได้มีการพูดคุยกับสภาวิชาชีพบัญชีให้มีแนวทางในการเปิดเผยงบการเงินของบริษัทร่วมทุนในงาการเงินของบริษัทผู้ประกอบการด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเป็นการแสดงข้อมูลที่ครบถ้วนให้นักลงทุนได้ทราบ
นอกจากนี้แนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในที่จะมีการเปิดตัวในช่วงปี 60-65 มีจำนวน 33 โครงการ มูลค่าโครงการวม 1.11 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงมาก และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจะไปกระจุตัวในย่านถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 โดยที่มีกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศเป็นผู้ลงทุน โดยโครงการมิกซ์ยูสเป็นเทรนด์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เป็นที่นิยม เพราะสามารถมีการลงทุนที่นอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาเสริม ซึ่งทำให้มีรายได้ที่หลากหลายเข้ามา
ขณะที่ในแง่ของผู้ซื้อนั้นจะเห็นว่าในปัจจุบันมีลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นจำนวนมาก แซงกลุ่มลูกค้าจากญี่ปุ่นไปแล้ว เนื่องจากชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และมีโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์หลายรายเข้าไปเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีนมาก และแม้ว่าราคาขายให้กับลูกค้าชาวจีนสูงกว่าปกติถึง 10-20% แต่ลูกค้าชาวจีนก็ยังยินดีซื้อ
โดยในปี 60 มีมูลค่าการโอนโครงการจากลูกค้าชาวจีนสูงถึง 2.36 หมื่นล้านบาท จากมูลค่าการโอนทั้งหมดในปีก่อนที่ 7.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเห็นบทบาทของลูกค้าชาวจีนที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น โดยที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไนไทยของลูกค้าชาวจีส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก โดยที่จังหวัดที่ลูกค้าชาวจีนนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต
สำหรับประเด็นการเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) นั้นมองว่าภาครัฐควรหันมาเก็บภาษีดังกล่าวมนทำเลที่มีราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากๆ โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯชั้นในที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น ทำเลบนถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 ที่มีผู้พัฒนารายใหญ่เข้าไปลงทุน ซึ่งเป็นผลดีกว่าการที่ภาครัฐจะไปเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก และเป็นผู้ซื้อเป็นประชาชนระดับกลาง-ล่าง ซึ่งถือเป็นการกระจายความเลื่อมล้ำได้อย่างสมศักดิ์ศรี
"รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นการนำประชาชนในพื้นที่รอบนอกเข้าสู่เมือง ทำให้ผู้ได้รับประโยชน์เต็มๆ เป็นผู้พัฒนาโครงการในเมือง และหากภาครัฐจัดเก็บภาษีลาภลอยในกลุ่มดังกล่าวจะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่มากกว่าการจัดเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี"นายประเสริฐ กล่าว