นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) กล่าวในการเสวนา"กรุงเทพจตุรทิศ: ผ่า! ผังเมืองใหม่...พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก"ว่า มีความคาดหวังว่าจะมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองอย่างแท้จริง หลังมีการประกาศใช้การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งมองว่ากรุงเทพมหานครจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจากการขยายตัวอย่างมีประสิทธิภาพ
ขณะที่คาดหวังว่าในอีก 5-7 ปีผังเมืองจะสอดรับกับการกระจุกตัวของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ในกลุ่มย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) ซึ่งกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแผนการก่อสร้างโครงการในรูปแบบ Mixed Use จำนวนกว่า 33 โครงการ มูลค่ารวม 1.1 ล้านล้านบาท ในพื้นที่แปลงใหญ่ย่านพระราม 4 เป็นหลัก ซึ่งจะเป็นการพัฒนาโครงการโดยการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพและทำให้เกิดแหล่งงานเพิ่มขึ้น
ปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในการใช้พื้นที่ CBD ส่งผลให้ราคาต้นทุนที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี มองว่าปัจจุบันราคาขายของคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้นในพื้นที่ CBD ไม่สอดคล้องกับความต้องการและการดำเนินชีวิตของประชาชนกลุ่มกลาง-ล่าง ที่มีความจำเป็นต้องใช้รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในการเดินทาง ซึ่งแนะนำรัฐให้มีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อกระจายความเหลื่อมล้ำของประชาชน
ขณะเดียวกันมองว่ายังมีความต้องการของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพชั้นในค่อนข้างมาก จากครึ่งปีแรกมีตลาดอสังหาริมทรัพย์มียอดขายกว่า 1.25 แสนล้านบาท แต่ปัจจุบันราคาขายบางโครงการปรับตัวขึ้นไปกว่า 15 ล้านบาทต่อโครงการ ซึ่งประชาชนระดับกลาง-ล่าง ไม่สามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยในโซนดังกล่าวได้ได้
ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกของตลาดกลาง-ล่างในระดับราคา 1-2 ล้านบาทอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มีทำเลที่ตั้งอยู่นอกพื้นที่การบริการรถไฟฟ้าค่อนข้างมาก ทำให้มีค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงจากการเดินทางหลายเที่ยว เพราะแหล่งงานส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพชั้นใน ซึ่งก็จะทำให้ผู้ที่มีรายได้เพียงพอจะซื้อคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าก็อาจจะไม่สามารถขึ้นไฟฟ้าได้เช่นกัน เพราะรายจ่ายค่าผ่อนคอนโดฯและค่าเดินทางด้วยรถไฟฟ้าค่อนข้างสูง
"เรามี case study ไม่ว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เกิดขึ้นและแอร์พอร์ตเรลลิ้งก์ วันนี้คนกลุ่มนี้ขึ้นรถไฟฟ้าไม่ได้ เราหวังว่าจะช่วยกลุ่มคนระดับกลาง เราทำ study model แล้ว คนที่มีรายได้เดือนละ 27,000 ขึ้นรถไฟฟ้าได้ ก็ซื้อคอนโดฯไม่ได้"นายประเสริฐ กล่าว
นอกจากนี้ ยังแนะนำให้ยกเลิกการกำหนด "เขตทาง" เพื่อให้มีการใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยใช้มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ในพ.ร.บ.ควบคุมอาคารแทน และกำหนดข้อบังคับในการก่อสร้างอาคารในการนำเทคโนโลยีต่าง ๆ เข้ามาประยุกต์ใช้จะทำให้สามารถใช้พื้นที่ได้มากขึ้น อาทิ การก่อสร้างอาคารที่มีลานจอดรถรองรับ 100% ในชั้นใต้ดินเพื่อการให้เช่า ซึ่งเป็นการแก้ไขปัญหาที่จอดรถและกระจายรายได้ให้ครัวเรือนเพื่อลดความเหลื่อมล้ำของประชาชนด้วย
https://youtu.be/tVgT9AIgAPM