ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมที่จะออกมาตรการเชิงคุณภาพมากำกับดูแลความเสี่ยงที่เกิดจากพฤติกรรมแสวงหากำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นที่คาดการณ์ว่ามาตรการดังกล่าวน่าจะเป็นการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือมาตรการกำกับดูแลที่เฉพาะเจาะจงอื่นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้บริโภคที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้อย่างแท้จริง
ทั้งนี้ มองว่ามาตรการดังกล่าว คงจะส่งผลกระทบต่อแผนการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแง่ที่การทำการตลาดและการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คงจะเกิดขึ้นในลักษณะที่รอบคอบระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในระดับสูง อีกทั้งในระยะข้างหน้ายังมีความท้าทายจากภาวะต้นทุนทางการเงินที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในประเทศด้วย
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากจังหวะเวลาของการบังคับใช้มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. น่าจะเกิดขึ้นในช่วงท้ายปี 61 หรือต้นปี 62 ดังนั้น ผลกระทบต่อกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีนี้ จึงคาดว่าจะมีจำกัด โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะจบปี 61 ที่ราว 190,000 หน่วย ซึ่งเป็นระดับที่สูงใกล้เคียงกับในปี 60 ในขณะเดียวกัน ก็ประเมินว่า ภาพรวมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงินในปีนี้อาจขยายตัวประมาณ 6.5% (กรอบประมาณการที่ 6.3-6.8%) จากที่เติบโต 6.1% ในปี 60 โดยเป็นการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน ประมาณ 5.7% และ 7.6% ตามลำดับ (สูงขึ้นจากที่เติบโต 5.5% และ 7.0% ในปี 60 ที่ผ่านมา)
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. จะส่งผลกระทบอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 62 ในขณะที่แนวโน้มการปรับตัวของกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงจะยังขึ้นอยู่กับเส้นทางการขยายตัวของเศรษฐกิจ และขนาดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของทางการในช่วงปีหน้าด้วย
ในเบื้องต้นประเมินว่าผลจากมาตรการเชิงคุณภาพดังกล่าว ประกอบกับการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้คาดว่าในปี 62 จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะมีโอกาสปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 179,000 หน่วย ในขณะที่ คาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอาจจะขยายตัวในกรอบไม่เกิน 6.0% โดยสถาบันการเงินคงจะยังต้องให้น้ำหนักกับนโยบายเครดิตที่ระมัดระวัง ท่ามกลางสถานการณ์หนี้ด้อยคุณภาพที่อาจยังไม่ปรับลดลงโดยง่ายจากปี 2561
"การออกมาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท.ดังกล่าว นับเป็นแนวทางที่ดี อันจะช่วยให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงข้างหน้าเป็นไปอย่างมีคุณภาพ และมีมาตรฐานที่รัดกุมมากขึ้น บนความคาดหวังที่จะช่วยยับยั้งความเสี่ยงจากความเป็นไปได้ที่อาจจะเกิดการสะสมภาวะความไม่สมดุลที่มากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์"ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุ
ขณะที่หากประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในรอบนี้ เปรียบเทียบกับสถานการณ์เมื่อครั้งวิกฤตเศรษฐกิจในปี 40 พบว่ามีความแตกต่างกันอยู่มาก ที่สำคัญคือ ฐานะทางการเงินของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองส่วนแบ่งราว 60-70% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม ถือว่ามีความยืดหยุ่นหรือมีความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจได้ในเกณฑ์ที่ดี สะท้อนจากสัดส่วนหนี้สินต่อทุน ณ สิ้นเดือน มิ.ย.61 ที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด (SET และ mai) ในอีกด้านหนึ่ง เกณฑ์การพิจารณาและอนุมัติเงินให้สินเชื่อกับลูกค้า ตลอดจนกลไกการบริหารจัดการความเสี่ยงเครดิตของระบบสถาบันการเงินไทยในปัจจุบันก็มีความรัดกุมและมีการยกระดับขึ้นมาอย่างมากเมื่อเทียบกับในอดีต
ดังนั้นแล้วจึงเชื่อว่า การส่งสัญญาณเตือนและการออกมาตรการมากำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ของ ธปท. ในที่สุดแล้วจะทำให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยเป็นไปอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น