ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง โดยจะเปิดรับฟังความเห็นตั้งแต่วันนี้จนถึง 22 ต.ค.61 ซึ่งมาตรการนี้คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 62 เป็นต้นไป นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า ธปท.ได้ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นมาตรการป้องกันที่จะช่วยลดความเสี่ยงในเชิงระบบ และมุ่งสร้าง Credit Culture ที่ดีให้แก่สถาบันการเงินมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสม ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน และไม่เอื้อให้มีการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเข้าอยู่จริง สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม
ธปท.ระบุว่า สาเหตุที่ต้องมีการปรับปรุงเกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินหย่อนลง ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้ก็สามารถขอสินเชื่อได้ ขณะที่พบสัญญาณการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนโดยหลังผลตอบแทนที่สูง (search for yield) สูงขึ้น หากไม่มีการกำกับดูแลที่เหมาะสมอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงและความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจการเงินได้
ดังนั้น ธปท.จึงได้มีข้อเสนอแนวนโยบาย Macroprudential สาหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่จะบังคับใช้เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่เท่านั้น โดยการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องต้องมีการวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV Limit 80%) จากเดิมการซื้อบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ระบุว่าควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% (RW by LTV 80%) ส่วนการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป กำหนดว่าการกู้ตั้งแต่หลังที่ 1 ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5-10% (RW by LTV 90-95%) ทั้งนี้เพื่อดูแลความเสี่ยงจากการเก็งกำไร
และให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวนส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ ทั้งเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม เป็นต้น จากปัจจุบันนับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้น
โดยมีผลบังคับใช้เฉพาะกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และสินเชื่อที่จะ refinance
"หลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่นี้จะช่วยลดดีมานด์เทียม และลดโอกาสการเก็งกำไรที่จะทำให้ราคาบ้านเร่งตัวขึ้นสูงเกินปัจจัยพื้นฐาน" นางวจีทิพย์ กล่าว
พร้อมระบุว่า มาตรการนี้ช่วยให้ประชาชนที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (real demand) สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เพราะอุปสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนและการเก็งกำไร (ดีมานด์เทียม) จะลดลง ขณะที่ประชาชนที่ซื้อเพื่อลงทุนรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ในแง่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้น จะทำให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงจากโอกาสที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่วนในแง่ของสถาบันการเงินนั้น จะส่งผลให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ช่วยลดภาระการกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน
อย่างไรก็ดี หลักเกณฑ์ใหม่ที่มีการปรับปรุงนี้จะเปิดให้มีการรับฟังความคิดเห็นผ่านเว็บไซต์ของ ธปท. จนถึงวันที่ 22 ต.ค.61 และจัดให้มีการประชุมชี้แจงรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค โดยคาดว่าจะออกประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ภายในเดือนพ.ย.61 ก่อนที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.62 เป็นต้นไป
ด้านนายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการกลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท.กล่าวว่า ปัจจุบันการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่งผลให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีแนวโน้มหย่อนลง โดยสัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ (LTV) เกิน 90% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งในระบบธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ
และหากรวมสินเชื่อ top-up ทั้งสินเชื่อปล่อยใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะพบพฤติกรรมการให้ LTV ที่สูงกว่า 100% (มูลค่าสินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกัน) เริ่มมากขึ้นในวงกว้าง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงในทุกระดับราคา รวมถึงการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวในปัจจุบันผู้กู้จึงอาจไม่จำเป็นต้องเตรียมออมเงินในส่วนของเงินดาวน์ไว้ก่อน
นอกจากนี้ สถาบันการเงินมีการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสินเชื่อเมื่อเทียบกับรายได้ (loan-to income: LTI) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการยอมรับความเสี่ยงที่สูงขึ้นในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีส่วนทำให้คุณภาพของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มด้อยลง สวนทางกับคุณภาพสินเชื่ออุปโภคบริโภคประเภทอื่นที่ปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งความเปราะบางของภาคครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นจากมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่หย่อนลง สะท้อนจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 77.5% ต่อ GDP
"แนวนโยบายใหม่นี้ ถือเป็นมาตรการเชิงป้องกันที่ช่วยลดความเสี่ยงเชิงระบบ มุ่งสร้าง credit culture ที่ดี โดยทำให้ผู้กู้ ต้องมีการออมก่อนกู้ มีเงินดาวน์ก่อนที่จะซื้อบ้าน มีวินัยทางการเงินไม่กู้เกินความจำเป็น มีความสามารถในการผ่อนชำระเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านได้จริง ในขณะที่ฝั่งผู้ให้กู้ จะได้ลูกหนี้ที่มีคุณภาพมากขึ้น ลดภาระการกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกันได้" นายสักกะภพ กล่าว
พร้อมระบุว่า สถานการณ์การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นอยู่ในขณะนี้หากไม่มีการดูแล อาจส่งผลลบต่อมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสถาบันการเงินมีการยอมรับความเสี่ยงที่สูงขึ้นในวงกว้าง ซึ่งหากไม่มีมาตรการในเชิงลักษณะป้องกัน จะทำให้การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มความรุนแรงและสะสมความเปราะบางมากขึ้นจนก่อให้เกิดความเสี่ยงเชิงระบบ และกระทบต่อความสามารถของระบบเศรษฐกิจและการเงินในการรองรับความผันผวนในอนาคต จึงถือเป็นบทบาทของผู้กำกับดูแลในการกำหนดกติกาการแข่งขันของสถาบันการเงินให้มีความเหมาะสมด้วยมาตรการกำกับดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ เพื่อป้องกันมิ ให้พฤติกรรมสุ่มเสี่ยงขยายผลในวงกว้าง และช่วยเสริมสร้างมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ดี เพื่อสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง
"ยืนยันว่า การที่ ธปท.ปรับปรุงหลักเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าว ไม่ใช่เป็นเพราะเห็นว่าเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว เพียงแต่เราแค่เห็นสัญญาณ แต่มันยังไม่เกิด เราจึงได้ออกมาตรการที่เป็นเชิงป้องกันมากกว่าที่จะเป็นมาตรการเชิงแก้ไข" นายสักกะภพระบุ
ด้านนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวถึงมาตรการของ ธปท.ว่า เป็นเรื่องที่ดี และเป็นหน้าที่ของ ธปท.ที่ต้องดูแล ขณะที่สถาบันการเงินต้องปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง