นายอธิป พีชานนท์ นายกธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในวันที่ 11 ต.ค.นี้จะเข้าไปรับฟังการปรับปรุงเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งมีการกำหนดวงเงินดาวน์ของการซื้อบ้านหลังที่ 2 และการซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยคาดว่ากลุ่มผู้ประกอบการจะมีข้อสังเกตและข้อเสนอแนะให้กับ ธปท.หลายประเด็น โดยเฉพาะการสร้างความชัดเจนของมาตรการที่กำลังจะประกาศบังคับใช้
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการมองว่า โดยในภาพรวมแล้วทาง ธปม.ควรจะระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนและตรงจุด ไม่ควรที่จะออกเกณฑ์มาแบบเหมารวม ธปท.ควรจะกำหนดความชัดเจนของประเภทสินค้า เพราะเบื้องต้นคาดว่าจะมีผลกระทบกับกลุ่มสินค้าแนวราบที่ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร และผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เป็นคอนโดมิเนียม และต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่อเปลี่ยนเป็นอยู่บ้านแนวราบ โดยการเพิ่มวงเงินดาวน์เป็น 20% สำหรับบ้านจัดสรรนั้น ผู้ซื้อจะต้องใช้เงินเพิ่มขึ้นมาก และระยะเวลาการสะสมเงินดาวน์เพียง 6 เดือนถือว่าสั้นมาก คาดว่ามีผลกระทบหากเหมารวมโครงการบ้านจัดสรรไปด้วย
ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากเช่นกัน เพราะผู้ซื้อในสัดส่วนราว 50% ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เช่นเดียวกับโครงการบ้านพักตากอากาศในต่างจังหวัดก็จะกระทบด้วยเช่นกัน เพราะส่วนใหญ่ก็เป็นบ้านหลังที่ 2
นอกจากนั้น ยังเห็นว่าคำจำกัดความของการซื้อบ้านหลังที่ 2 ควรจะหมายถึงการที่ผู้ซื้อบ้านมีภาระผ่อนชำระบ้านหลังแรกกับสถาบันการเงินยังไม่เสร็จสิ้น และขอกู้มาซื้อบ้านหลังที่ 2 แต่ผู้ที่ชำระคืนหนี้กู้ซื้อบ้านไปแล้วทั้งหมดและผู้ที่ซื่อบ้านด้วยเงินสดไปแล้วไม่ควรนับรวม
ส่วนกำหนดการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ใหม่จะต้องมีความชัดเจน เพราะมองว่าผู้ที่ทำสัญญาซื้อก่อนวันที่ 1 ม.ค.62 ซึ่งเป็นวันที่คาดว่าจะมีการบังคับใช้เกณฑ์ใหม่นั้น หากจ่ายเงินดาวน์หลังวันที่ 1 ม.ค.62 ก็ควรจะต้องจ่ายเงินตามหลักเกณฑ์เดิม โดยสัญญาที่เริ่มมาก่อนหน้านั้นจะต้องอนุโลมเป็นเกณฑ์เดิมไปก่อนเพื่อให้เกิดความยุติธรรม
นายอธิป กล่าวว่า หลังจากเกณฑ์ของ ธปท.ประกาศออกมา น่าจะทำให้การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการชะลอตัวลงตั้งแต่เดือนต.ค.นี้เป็นต้นไป และจะกระทบกับการโอนโครงการในปี 62 โดยเฉพาะยอดโอนคอนโดมิเนียมอาจจะไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ทั้งนี้ การโอนโครงการคอนโดมิเนียมทั้งตลาดในแต่ละปีเฉลี่ยอยู่ที่ 2.5 แสนล้านบาท/ปี
ทั้งนี้ เกณฑ์การวางเงินดาวน์ใหม่ที่ ธปท.ประกาศออกมาจะกระทบเฉพาะในส่วนของผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 เท่านั้น ซึ่งเพิ่มวงเงินดาวน์เป็น 20% จากเดิม 10% ส่วนผู้ซื้อบ้านที่ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปไม่ได้รับผลกระทบมากนะก เนื่องจากเป็นเกณฑ์เดิมที่วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20%
"เกณฑ์วางเงินดาวน์ใหม่จะทำให้ผู้ซื้อสับสนและกังวลใจ เราก็สงสัยว่าแบงก์ชาติเลือกเวลากับมาตรการมาเหมาะสมกับงานมหกรรมบ้านและคอนโดหรือเปล่า เมื่อข่าวแบบนี้ออกมาชาวบ้านก็เกิดความสับสน อะไรที่เค้าไม่เข้าใจก็จะ wait and see ไม่รู้ว่างแบงก์ชาติคุยกับรัฐบาลหรือเปล่า เพราะหากกระทบกับตลาดอสังหาฯก็จะกระทบกับเศรษฐกิจ และการป้องกันของแบงก์ชาติก็ไม่รู้ว่าระวังมากเกินไปหรือเปล่า เหมือนกับเมืองไทยยังไม่มีหิมะแต่เอาโซ่มารัดล้อรถ หลังจากนี้ก็จะเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ชะลอการเปิดตัว เพราะการปรับ LTV ใหม่ต้องใช้เงินดาวน์สูง และต้องรอดูลูกค้าตอบรับโครงการปัจจุบันยังไง"นายอธิป กล่าว
ด้านนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หลักเกณฑ์ใหม่ของ ธปท.มีผลกระทบต่อโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างมาก เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังทื่ 2 และผลกระทบต่อลูกค้าที่จะเริ่มโอนก็จะต้องหาเงินดาวน์มาเพิ่มเพื่อให้เป็นไปตามเกณฑ์ไหม่ มองว่าไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับลูกค้า โดยเฉพาะโครงการที่มีกำหนดการโอนในช่วงต้นปี 62 จะได้รับผลกระทบอย่างมากเพราะลูกค้าจะมีเวลาไม่มากนักในการหาเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
ขณะที่ในส่วนของผู้ประกอบการจะได้รับผลกระทบในแง่ของการรับรู้รายได้ที่อาจจะเกิดความล่าช้า และการการขายโครงการคอนโดมิเนียมอาจชะลอตัวลง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ และโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วเหลือขาย ซึ่งหากผลกระทบที่เกิดขึ้นมากจะส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทั้งหมด เพราะคอนโดมิเนียมถือว่ามีสัดส่วนครึ่งนึงของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 5 แสนล้านบาท
"มองว่าเกณฑ์แบงก์ชาติที่ออกมาไม่สมเหตุสมผล เพราะจะกระทบต่อลูกค้าและโครงการที่กำลังจะมีการโอนในเร็วๆนี้ คนที่ตายคือผู้ประกอบการ เพราะว่าหากลูกค้าไม่มีความพร้อมในการวางเงินดาวน์เพิ่มจะเป็นปัญหากับผู้ประกอบการที่การโอนอาจจะเกิดการชะลอตัวขึ้น เพราะโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ก็ซื้อขายมาล่วงหน้า และหากเกณฑ์ใหม่ใช้ลูกค้าบางกลุ่มอาจจะไม่พร้อมที่จะเพิ่มเงินดาวน์ให้เป็นไปตามเกณฑ์ และทำให้โอนทำไม่ได้ตามที่ตั้งไว้"นางอาภา กล่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะยังไม่เห็นด้วยกับเกณฑ์เกี่ยวกับการเพิ่มเงินดาวน์ แต่สิ่งที่เห็นพ้องกับ ธปท. คือ การนำสินเชื่อประเภทอื่นๆมาคิดคำนวณวงเงินในการปล่อยกู้ เพื่อที่จะทำให้ทราบถึงภาระหนี้สินของผู้กู้ และเป็นการลดความเสี่ยงให้กับธนาคารอีกด้วย