นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ได้มีการฟื้นตัวและเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในบางช่วงที่ตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ แต่ด้วยการสนับสนุนของรัฐบาลในแต่ละคณะตลอด 2 ทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลทุกคณะที่เข้ามาบริหารประเทศได้ตระหนักถึงความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีขนาดใหญ่พอสมควร โดยมีสัดส่วนประมาณ 6.2% ของ GDP ของประเทศ ซึ่งที่อยู่อาศัยเป็นประเภทที่ใหญ่ที่สุด โดยในแต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 320,000-370,000 หน่วย ในมูลค่าสูงถึงประมาณ 650,000-750,000 ล้าบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีสัดส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองราว 45-50% ดังนั้น จึงอาจประมาณการณ์ได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 150,000-180,000 หน่วย เป็นมูลค่าสูงถึง 250,000-300,000 ล้านบาท และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้นโดยเฉพาะในเขตพื้นที่ต่างๆของกรุงเทพมหานคร และพื้นที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่
ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีซัพพลายด์ที่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 บ้านแนวราบสัดส่วนเป็นที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณ 416,000 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเป็นที่อยู่อาศัยมือสองจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์สงูถึง 260,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยมือสองทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามซัพพลายด์ที่สร้างขึ้นใหม่ทุกปีและประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญหนึ่งของกลุ่ม ประเทศ ASEAN ปรากฏการณ์เช่นนี้ ทำให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย
การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองดังเช่นที่กล่าวมา ทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า "ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งพบว่าปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อยและชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระโดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ขาดความรู้ และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพในด้านนี้
รวมทั้งพบว่ากลุ่มดังกล่าวมีจำนวนที่มากขึ้นในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐาน และจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อ และผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้ รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้ จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งอาจเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว
แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย ซึ่งลองหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆทั่วโลก
ขณะที่ประเทศรอบข้าง อย่างมาเลเซียมีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว ฟิลิปปินส์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9 ปีแล้ว และสิงค์โปร์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว นอกจากนี้ กัมพูชา ที่เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้ และเวียดนามและเมียนมาร์ก็กำลังดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน
สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดนหลายคนอาจจะสงสัยว่ากฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญาความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง
เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยบรรณของตัวแทนยายหน้าอย่างเคร่งครัด โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้
ทั้งนี้บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญาและการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ
หลายคนอาจจะมองว่ากฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนำช่องทางหรือโอกาส หรือเป็น "Matcher" ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขนั้ตอนการซือ้ขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
โดยสรุปแล้วเราจะเห็นได้ว่าธุรกิจอสังหริมทรัพย์ของไทยกำลังจะไปสู่ยุคที่มีตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีปริมาณการซื้อและขายขนาดที่ใหญ่ขึ้น ซึ่งบทบาทของ "ตัวแทนนายหน้า" จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้นในการจัดหาโอกาสให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกัน ดังนั้นกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ได้น่ากลัว และจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมให้ตัวแทนนายหน้าได้ทำหน้าที่ของตนอย่างมีความรู้ และมีจริยธรรมตามมาตรฐานที่กำหนดขึ้น ทั้งนี้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสามารถดำเนินการต่อไปได้อย่างยั่งยืน