ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้นำความคิดเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาประกอบการพิจารณา โดยสรุปจะเริ่มใช้เกณฑ์ใหม่กับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.62 เป็นต้นไป โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ต.ค.61 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว จากก่อนหน้าที่ ธปท.คาดว่าจะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.62
ทั้งนี้ ธปท.กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไปและมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 10% ขณะที่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 20% ส่วนที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
ทั้งนี้ เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน
ขณะที่การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ จะนับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้น 1.สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และ 2.สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย
นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า การปรับปรุงเกณฑ์ในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม ช่วยยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และเป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ
ที่ผ่านมาปัญหาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญของวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดทั่วโลก ทั้งนี้ ธปท. จะติดตามการปรับตัวของภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด โดยเน้นการตรวจสอบให้สถาบันการเงินมีแนวนโยบายและพิจารณาสินเชื่อตามหลักเกณฑ์ฯ
"ช่วงที่ผ่านมา เราเห็นว่าการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันกันสูง และมีสัญญาณที่เห็นว่าถ้าไม่กำกับดูแลเป็นพิเศษ อาจทำให้การแข่งขันนำไปสู่ปัญหาเชิงระบบในระยะยาวได้ เราต้องการยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดูแลความสามารถในการชำระหนี้ของภาคครัวเรือน ...เราต้องการลดดีมานด์เทียม การปล่อยเช่า หรือขายในราคาสูงขึ้น ซึ่งหากปล่อยไป ราคาบ้านจะสูงขึ้นไปเรื่อยๆ โดยที่ไม่ได้เกิดจากความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ก็จะมีผลลบต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง" นายจาตุรงค์กล่ว
พร้อมระบุว่าหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนี้ เป็นเพียงมาตรการเชิงป้องกันเท่านั้น โดยยืนยันว่า ธปท.ยังไม่เห็นสัญญาณของปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องการป้องกันไม่ให้ปัญหาเกิดขึ้น เพราะหากปล่อยไว้จะเป็นแบบในอดีตที่ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ของบางประเทศ เป็นต้นตอที่ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจทั่วโลกมาแล้ว ซึ่งเกิดจากมาตรฐานที่หย่อนยานในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
"ยกตัวอย่างในวิกฤติปี 40 ของไทย ที่มีการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซื้อที่ดินเปล่าโดยผ่อนปรนมาตรฐานมาก จนนำไปสู่วิกฤติ รวมทั้งกรณีสหรัฐฯ ที่ปัญหาซับไพร์มก็มาจากการปล่อยสินเชื่อที่หละหลวมของสถาบันการเงิน แม้เราจะยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ แต่เราก็ต้องป้องกันไว้ก่อน" นายจาตุรงค์กล่าว
พร้อมระบุว่า จากการเปิดรับฟังความคิดเห็นของทุกภาคส่วนตั้งแต่วันที่ 4-22 ต.ค.61 และประชุมชี้แจงรับฟังความคิดเห็นจากทั้งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, สถาบันการเงิน และประชาชนเมื่อวันที่ 11 ต.ค.61 จึงนำมาสู่ข้อสรุปในการปรับปรุงหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าว ทั้งกรณีของหลักเกณฑ์การวางเงินดาวน์, สัญญาซื้อขาย, สินเชื่อ Top-up รวมทั้งเลื่อนวันที่จะมีผลบังคับใช้ออกไปเป็นวันที่ 1 เม.ย.62 จากเดิมที่จะเริ่มตั้งแต่ 1 ม.ค.62 ทั้งนี้เพื่อให้ทุกฝ่ายได้มีเวลาเพียงพอในการปรับตัว และเป็นการปรับหลักเกณฑ์ให้เหมาะสมกับ Lifestyle ที่เปลี่ยนไป
โดยเฉพาะกรณีของการทำสัญญาบ้านหลังที่ 2 ซึ่งปัจจุบันจะพบว่าประชาชนมีการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยกันมากขึ้น โดยไม่ใช่ลักษณะของการเก็งกำไร แต่ด้วยเพราะวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปจากความต้องการมีที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน เป็นต้น นอกจากนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าวจะไม่มีผลบังคับใช้กับการขอสินเชื่อเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่ปลอดภาระหนี้