นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 63 มองว่าซัพพลายใหม่จะเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับปี 62 ที่ 42,000-45,000 หน่วย โดยซัพพลายในปีนี้ส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปี 61 และซัพพลายใหม่ของปีนี้รวมอยู่ด้วย ขณะที่ซัพพลายส่วนหนึ่งในปีนี้มีหลายโครงการที่เลื่อนไปเปิดตัวในปีหน้า
ขณะที่มองว่าความต้องการซื้อจะยังคงเป็นลักษณะของการชะลอตัว เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดี และหากมาตรการ LTV ยังคงเป็นแบบปัจจุบันก็จะยังทำให้ไม่เห็นความต้องการซื้อเติบโตขึ้น ซึ่งมองว่าอัตราการขายคอนโดมิเนียมในปี 63 ที่ 90% ใกล้เคียงกับปีก่อน และทำให้จำนวนซัพพลายคงเหลือคอนโดมิเนียมที่ยังไม่สามารถขายออกไปใกล้เคียงกับปีนี้ด้วยเช่นกันที่ 60,000 หน่วย
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 63 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการขยายไปที่โครงการระดับกลางที่ราคา 3-6 ล้านบาท/ยูนิต มากขึ้นต่อเนื่องจากปีนี้ที่มีสัดส่วนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางอยู่ที่ 49% เพิ่มขึ้นจากปี 61 ที่ 27% เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าในประเทศได้มากขึ้น หลังจากที่กลุ่มลูกค้านักลงทุนและลูกค้าชาวต่างชาติที่ที่มีสัดส่วนในตลาด 20% ได้ลดลงไปอย่างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสถานการณ์และความสามารถของความต้องการซื้อในประเทศ ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่มีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑลได้ที่ระดับราคา 2-6 ล้านบาท
สำหรับทำเลที่มองว่ามีความน่าสนใจและจะเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆออกมา ยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว โดยเฉพาะทำเลบริเวณธนบุรี-อิสรภาพ-เพชรเกษม ซึ่งที่ดินยังราคาไม่สูง และเป็นแหล่งชุมชนเดิม ประกอบกับมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการครบแล้ว และทำให้โครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวกไปด้วย ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯที่ยังมีความต้องการคอนโดมิเนียม และราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดมิเนียมระดับกลางและซิตี้คอนโดได้ เช่น ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง และทำเลแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด เป็นต้น
ด้านราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในปี 63 คาดว่าจะทรงตัวจากปีนี้ หรือลดลง 0.24% จากปีนี้ที่ราคาขายเฉลี่ย 140,600 บาท/ตารางเมตร โดยมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบมาจากการที่การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเน้นไปที่การโครงการระดับกลาง 3-6 ล้านบาทมากขึ้นต่อเนื่องจากปีนี้ ประกอบกับมาตรการบ้านดีมีดาวน์ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 มี.ค. 63 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับลดราคาขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 1/63 มากขึ้น เพื่อดึงดูดลูกค้า และเร่งระบายสต็อกออกไปให้ได้มากที่สุด ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 1/63 คาดว่าจะเห็นการปรับลดลงราคาลงเกือบ 10% เพื่อแย่งชิงลูกค้าที่เข้ามาตรการดังกล่าวที่ได้สิทธิจำนวน 100,000 ราย
ขณะที่ผลกระทบของมาตรการ LTV ที่ทำให้ตลาดลงทุนชะลอ และค่าเงินบาทที่แข็งค่าทำให้ลูกค้าต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯออกไป ส่งผลถึงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ที่น้อยลงอย่างมาก ทำให้ไม่มีโครงการระดับไฮเอนด์ที่มาหนุนให้ราคาคอนโดมิเนียมในปีหน้าเพิ่มขึ้น และราคาขายที่ดินยังคงทรงตัวอยู่ทำให้ต้นทุนที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ยังสามารถทำขายที่ใกล้เคียงกับปีก่อนได้ ซึ่งมองว่าการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีหน้ายังต้องใช้ความระมัดระวัง รวมไปถึงการพัฒนาโครงการควรเน้นไปที่โครงการระดับกลาง ที่เป็นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ที่ยังคงมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และมีความสามารถในการซื้อที่ดี
นางนลินรัตน์ กล่าวถึงนโยบายของภาครัฐที่ผ่านมาว่า มองว่าภาครัฐพยายามจะกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภค แต่ตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด
อีกทั้งความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย อย่างไรก็ตามมาตรการของรัฐอาจจะกระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาส 4/63 หากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ อาจจะต้องหานโยบายอื่นๆมาช่วยเหลือ เช่น การผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา
ด้านนายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้นประมาณ 9 ล้านตารางเมตร โดยเป็นอาคารเกรด A และ B อยู่ที่ 6.08 ล้านตารางเมตร ซี่งยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำมาตลอดหลายปี ทำให้ในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายใหม่เตรียมเข้าตลาดกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า
โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯราว 94% และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่าค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้นราว 5% จากสิ้นปีที่แล้ว ไปอยู่ที่ประมาณ 1,080 บาท/ตารางเมตร/เดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น เช่น เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดที่ 1,600 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งในย่านเพลินจิต พระราม 1 และวิทยุ ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯมีอายุอาคารมากกว่า 20 ปี ซึ่งซัพพลายใหม่ๆที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วยกระตุ้นตลาดให้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพราะจะถูกพัฒนาในรูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีส่วนประกอบของโครงการที่หลากหลาย โดยตั้งแต่ปี 65 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการสำคัญๆหลายโครงการพร้อมใช้งาน เช่น ศุภาลัย ไอคอน บนพื้นที่สถานทูตออสเตรเลียเดิม, วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจกต์จาก TCC, เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองในป่าแห่งแรกของเมืองไทย, แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจกต์ จาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค ทั้งหมดนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานอาคารสำนักงานในไทยมากยิ่งขึ้น