นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรง มีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563 และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยในด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัว 17.8% และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัว 15.3% เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะหดตัว 11.9% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัว 21.5%
สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย
สำหรับภาพรวมในปี 2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 175 โครงการ 21,814 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยเพิ่มขึ้น 2.9% และ 22.6% ตามลำดับ โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 64.5% ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมา เป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 3,978 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 18.2% และบ้านแฝดจำนวน 3,461 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 15.9% เป็น อาคารพาณิชย์จำนวน 218 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 1.0% และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดระยอง มีสัดส่วน 44.5% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดง อำเภอนิคมพัฒนา และอำเภอเมืองระยองตามลำดับ อันดับ 2 จังหวัดชลบุรี มีสัดส่วน 44.4% ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรี และอำเภอพานทอง ตามลำดับ อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีสัดส่วน 11.1% ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา และอำเภอแปลงยาวตามลำดับ
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 17,938 หน่วย ลดลง 17.8% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 16,145-16,938 หน่วยและลดลงจากปี 2562 ระหว่าง -26.0 ถึง -9.5%
ในส่วนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ภาพรวมในปี 2562 มีจำนวนประมาณ 41,949 หน่วย เพิ่มขึ้น 35.0% เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 29,845 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.3% และอาคารชุด จำนวน 11,649 หน่วย เพิ่มขึ้นมากถึง 151.6%
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่จังหวัดชลบุรี มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 26,527 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 63.9% ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 17,803 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 8,724 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอสัตหีบ ตามลำดับ อันดับ 2 ได้แก่ จังหวัดระยอง มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 10,378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 25.0% โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 7,480 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 2,898 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และอำเภอแกลง ตามลำดับ อันดับ 3 ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 4,590 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 11.1% โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 4,562 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 28 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว และอำเภอพนมสารคาม
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 35,166 หน่วย ลดลง -15.3% โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 31,649-37,275 หน่วย และขยายตัวลดลงระหว่าง -23.7 ถึง -10.2% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 หน่วย โดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลง -43.7% และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 4.1%
ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย
- การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปี มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 50,675 หน่วย และมีมูลค่า 99,905 ล้านบาท ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อย -0.3% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งมีจำนวน 50,825 หน่วย และมูล่า 94,377 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 36,718 หน่วย มีมูลค่า 69,316 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน 13,957 หน่วยมีมูลค่า 30,589 ล้านบาท
เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด (เรียงตามมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์) อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรีมีจำนวน 21,888 หน่วย และมีมูลค่า 45,010 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี) อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 10,967 หน่วย และมีมูลค่า 17,381 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และบ้านฉาง) อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 3,863 หน่วย และมีมูลค่า 6,924 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์)
ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 12,705 หน่วย และมีมูลค่า 29,096 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และสัตหีบ) อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 711 หน่วย และมีมูลค่า 963 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลง และปลวกแดง) และอันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 541หน่วย และมีมูลค่า 530 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง)
ทั้งนี้ในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ 57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64 : 36
สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีประมาณ 44,657 หน่วย ลดลง -11.9% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 40,191 - 49,123 หน่วย และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลง -21.5% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599 - 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562