ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก พบว่าตลาดการลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกสร้างสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์จากการซื้อขายโดยตรงรวม 5.9 หมื่นล้านบาท (1.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ขณะที่ความสนใจที่มีต่อตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทยมีเพิ่มขึ้นพร้อมกับความท้าทายของผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ในการมองหาแปลงที่ดินที่สามารถตอบสนองความต้องการพิเศษ เช่น การใช้สาธารณูปโภคในปริมาณสูงและการเชื่อมต่อใยแก้วนำแสง
ประเทศที่มีสัดส่วนการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์สูงที่สุด คือ จีนแผ่นดินใหญ่ โดยมีการปิดการขายหลายดีลสำคัญในช่วงหกเดือนแรกของปี เช่น การที่จีแอลพีเข้าซื้อหุ้น 50% ในซงเจียง อินเตอร์เน็ต ดาต้า เซ็นเตอร์ ในเซี่ยงไฮ้ และการที่จีดีเอสซื้อดาต้าเซ็นเตอร์ในกรุงปักกิ่งจากซิติก กรุ๊ป
ในปี 63 การลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์แตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี เนื่องจากระบบดิจิทัลเติบโตอย่างมากจากที่มีการแพร่ระบาดใหญ่ของโควิด ขณะที่ในปี 64 การเข้าลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ในช่วงหกเดือนแรกสูงถึง 80% ของมูลค่าตลาดการลงทุนในทรัพย์สินทั้งหมดในปีที่แล้ว ทั้งนี้ ปริมาณการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในปีนี้เป็นที่คาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากจะมีการปิดดีลสำคัญเพิ่มเติมในช่วงครึ่งหลังของปี
ความต้องการใช้ดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกได้รับแรงหนุนจากความกังวลเรื่องการรักษาความปลอดภัยของข้อมูลและข้อกำหนดของภาครัฐ เนื่องจากรัฐบาลต่างๆได้เพิ่มความเข้มงวดเกี่ยวกับข้อกำหนดในการจัดเก็บข้อมูล กฎหมายด้านการรักษาความปลอดภัยทางข้อมูลของจีน ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 ก.ย. 64 ได้กระตุ้นให้บริษัทต่างๆ จัดทำศูนย์เพื่อจัดเก็บข้อมูลทั้งหมดที่บริษัทสร้างขึ้น ผู้ให้บริการคลาวด์ขนาดใหญ่ระดับไฮเปอร์สเกลยังได้ขยายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 64 โดยบริษัทใหญ่หลายแห่งส่งสัญญาณถึงการสร้างดาต้าเซ็นเตอร์แห่งใหม่และพื้นที่การให้บริการใหม่ในจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกง
โอกาสการลงทุนยังมีแนวโน้มที่ดีในตลาดชั้นนำของเอเชียแปซิฟิก โดยยังรักษาระดับของอัตราพื้นที่ว่างได้ดีอยู่ โดยปริมาณการใช้ดาต้าเซ็นเตอร์สุทธิในโตเกียว ซิดนีย์ สิงคโปร์ และฮ่องกง ชะลอตัวลงเหลือ 70 เมกะวัตต์ในครึ่งแรกของปี 64 จาก 123 เมกะวัตต์ในครึ่งหลังของปี 63 อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมในตลาดเหล่านี้ขยับขึ้นเป็น 14.6% ณ เดือนมิ.ย. 64 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 13.9% ในเดือนธ.ค. 63
สิ่งที่ซีบีอาร์อีเห็นในตอนนี้คือสถานการณ์ของความต้องการและปริมาณดาต้าเซ็นเตอร์ที่ยังรักษาระดับสมดุลได้ดี เนื่องจากผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ยังรักษาอัตราพื้นที่ว่างได้ดีที่ราว 20% ไว้เป็นพื้นที่ที่รองรับความต้องการขยายพื้นที่จากผู้เช่า โดยผู้ให้บริการจะเริ่มวางแผนการพัฒนาโครงการใหม่เมื่อดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีอยู่ถูกจับจองไปราว 60-70% พื้นที่ที่ยังไม่ได้ขายอีก 10% หรือน้อยกว่านั้นมักจะถูกจับจองโดยผู้เช่าที่มีอยู่มากกว่าจะมาจากผู้ใช้ใหม่
กำลังไฟฟ้าโดยรวมของพื้นที่สำหรับการวางเซิร์ฟเวอร์ (Colocation) ในตลาดชั้นนำทั่วเอเชียแปซิฟิกอยู่ที่ 1.876 กิกะวัตต์ ณ เดือนมิ.ย. 64 เพิ่มขึ้น 5.4% จากเดือนธ.ค. 63 เนื่องจากคาดว่าจะมีโครงการใหม่ ๆ เพิ่มเข้าสู่ระบบออนไลน์ในช่วงครึ่งหลังของปี 64 โตเกียวเป็นเมืองที่มีแผนการขยายในอนาคตมากที่สุดในบรรดาตลาดชั้นนำทั้ง 4 แห่งในเอเชียแปซิฟิกในช่วงสามปีข้างหน้า
ในขณะที่นักลงทุนยังคงมีความกระตือรือร้น แต่ปัจจุบันปริมาณดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีเสถียรภาพในการลงทุนยังมีไม่มาก เป็นที่คาดว่าการเข้าซื้อโดยตรงจากนักลงทุนจะชะลอตัวลง โอกาสที่สำคัญในการเข้าซื้อน่าจะมาจากเจ้าของดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่ในภูมิภาคอย่างบริษัทด้านโทรคมนาคมที่ต้องการสร้างรายได้จากทรัพย์สินของตนเองผ่านการขายทรัพย์สินแล้วเปลี่ยนเป็นการเช่าคืนจากนักลงทุน ถึงแม้การพัฒนาโครงการขึ้นมาใหม่จะเป็นอีกทางหนึ่งที่เป็นไปได้ในการเข้าสู่ตลาด แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาโดยผู้ให้บริการมากกว่าการพัฒนาโดยนักลงทุน
จากการที่นักลงทุนให้ความสนใจอย่างมากต่อธุรกิจนี้ เราจึงเห็นถึงการที่นักลงทุนจะพิจารณาเข้าร่วมลงทุนในทางอ้อมด้วยเช่นกัน เช่น การเข้าเป็นพันธมิตรกับผู้ให้บริการ การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ หรือผ่านการลงทุนในตราสารทุน อาทิเช่น การที่ดิจิทัล เอดจ์ เข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในอินโดแซต ซึ่งเกิดหลังจากมีการผ่อนคลายข้อกำหนดในเรื่องการลงทุนจากต่างชาติ
สำหรับในประเทศไทย ซีบีอาร์อีเห็นว่ามีความสนใจในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์เพิ่มขึ้น ซึ่งในปัจจุบันมีผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์เพียงไม่กี่รายและเป็นเจ้าตลาด ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเองหรือร่วมทุนกับผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคที่มีความเชี่ยวชาญ ข้อกำหนดด้านที่ดินสำหรับการสร้างดาต้าเซ็นเตอร์มีแนวโน้มที่จะมีความพิเศษมากกว่าการสร้างโรงงานผลิตทั่วไป โดยครอบคลุมข้อกำหนดที่กว้างกว่ามากเกี่ยวกับการใช้สาธารณูปโภคและการเชื่อมต่อใยแก้วนำแสง