ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) คาดปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ จะเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี มองปัญหาที่เกิดรุมเร้า ทั้งจำนวนผู้ซื้อ และความจำเป็นในการซื้อที่ลดลง ชี้อาจต้องพึ่งกำลังซื้อของต่างชาติ ภายใต้กฎระเบียบที่รัดกุม
ttb analytics ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรก ปรับลดลง 14.2% หดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส และหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้ จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซา โดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน
"ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่หดตัวหนักในปีนี้ ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม" บทวิเคราะห์ ระบุ
ทั้งนี้ แรงกดดันเชิงโครงสร้าง ที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยหลักประกอบด้วย
1. จำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไป จะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน
2. ความจำเป็นในการซื้อลดลง จากข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ โดยสถานการณ์ปัจจุบัน ประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่ จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยถาวรใหม่ รวมถึงอัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่าง พ.ศ. 2523 - 2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ย่อมส่งผลให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลงกว่าเดิม
3. ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อ และราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคา และผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558
4. กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบใน Segment บนมีจำนวนที่ลดลง โดยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่การบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วในช่วงเวลาก่อน จะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ในช่วงต้นปี 2566 ยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต
ในขณะที่กลุ่มราคา 5 - 7.5 ล้านบาท พลิกกลับมาหดตัว จากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น
ด้วยเหตุนี้ บนแรงกดดัน 4 ประการ ที่เกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นความท้าท้ายของธุรกิจในระยะต่อไป โดย ttb analytics ได้แบ่งรูปแบบผลกระทบออกเป็นดังนี้
- ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หน่วยโอนหดตัว 16.4% จากสถานการณ์ความไม่สมมาตรในตลาดแนวราบ จากภาวะที่อำนาจฝั่งอุปทานอยู่สูงกว่าฝั่งอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาขายถูกกำหนดจากผู้ประกอบการ จากข้อจำกัดที่ผู้ซื้อมีความยากลำบากในการสร้างบ้านเอง เนื่องจากต้นทุนที่ดินเพื่อสร้างอยู่อาศัยเพียง 100 ตรว. อาจต้องสำรองเงินสำหรับเฉพาะค่าที่ดินมากกว่า 5 ล้านบาท ส่งผลให้บ้านที่ผู้ซื้อสามารถจับจ่ายได้จึงมาจากกลุ่ม Developer ที่สามารถซื้อที่ดินที่ยังไม่ผ่านการพัฒนา เพื่อพัฒนาต่อยอดให้มีศักยภาพสำหรับการอยู่อาศัย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 55.7% เมื่อเทียบกับปี 2558 ในขณะที่รายได้เฉลี่ยของคนในพื้นที่กรุงเทพฯ กลับเพิ่มเพียง 12.7%
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงเต็มเพดาน เป็นการลดทอนโอกาสการทำตลาดแนวราบกลุ่มทาวน์เฮาส์ ที่เริ่มทำราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อได้ยากมากขึ้น
- ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ภูมิภาค พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ อาจยังได้รับอานิสงส์จากข้อจำกัดประเด็นที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ ไม่ได้มีเงื่อนไขชัดเจนเหมือนพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากที่อยู่อาศัยเดิมบางส่วน ยังเป็นบ้านลักษณะดั้งเดิม ที่ไม่ตอบโจทย์คนในยุคปัจจุบัน แต่ยังมีอุปสงค์เพื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความชอบของตนเองมากกว่า ด้วยต้นทุนที่ดินที่ยังพอจับต้องได้เมื่อเทียบกับในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แต่ปัจจัยที่อาจกดดัน เป็นเรื่องความตึงตัวของการให้สินเชื่อที่กว่า 84% ของประชากรเป็นกลุ่มรายได้ไม่ประจำ ซึ่งมีอัตราการได้รับอนุมัติต่ำ สอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อการกู้ซื้อบ้านที่สูงถึง 75% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567
จากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% ทั้งนี้ จากแรงกดดันดังกล่าวที่มาจากการเปลี่ยนโครงสร้าง ttb analytics มองว่า ไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่ รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ เนื่องจากที่ผ่านมา ไทยเปรียบเสมือนได้ยาแก้ปวด ซึ่งเป็นเพียงการระงับอาการ แต่หากปัญหาภาคอสังหาฯ ไทยได้รับแต่ยา น่าจะไม่พอ อาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัด โดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา ดังต่อไปนี้
- เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อเพิ่มความคึกคักให้ตลาดมากขึ้น แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม ในการพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น 1) การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อกลุ่มแรงงานที่มีทักษะ และป้องกันกลุ่มเงินทุนที่ผิดกฎหมาย 2) การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ 3) กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่บังคับโดยกฎหมายผังเมือง เพิ่มข้อจำกัดด้านการรวมแปลงใหญ่สำหรับใช้เพื่อผิดวัตถุประสงค์ และ 4) กำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้มีแหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น
- การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบ โดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ที่มาของเงินได้ ส่งผลให้เม็ดเงินอยู่นอกระบบภาษี เช่น กลุ่มทุนเทาต่างประเทศที่ซื้อผ่านนอมินี (Nominee) หรือกำลังซื้อจากเงินผิดกฎหมายที่เข้าข่ายความผิดตาม พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินของคนไทยเอง ซึ่งกำลังซื้อของกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มที่มีกำลังจ่ายสูงมากเมื่อเทียบกับคนไทยที่หาเงินโดยสุจริต ส่งผลให้เมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ปนเปื้อนในตลาด ย่อมดันให้ราคาที่อยู่อาศัยภาพรวมปรับตัวอย่างรวดเร็ว จนกำลังซื้อของคนในระบบที่มีจำนวนมากปรับตัวตามไม่ทัน
รวมถึงการพิสูจน์ที่มาของเงิน ยังช่วยให้เป็นการตรวจสอบที่มาของเงินว่าสอดคล้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เงินนอกระบบภาษี มีแต้มต่อผู้เสียภาษีอย่างถูกต้องในการซื้อที่อยู่อาศัย
- ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษี และให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้
"แนวทางดังกล่าว จะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป และการเพิ่มกำลังซื้อต่างชาติ อาจสร้างบรรยากาศได้ในระยะเวลาช่วงหนึ่ง รวมถึงการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง ไม่ได้ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่ได้ไปแก้ต้นเหตุที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของคนทั่วไป อย่างไรก็ตาม การเพิ่มรายได้ของคนไทยจะเป็นปัจจัยสำคัญที่เพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทยสามารถครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะแนวราบให้มากขึ้นได้กว่าเดิม" บทวิเคราะห์ ระบุ