ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) มองการฟื้นตัวของตลาดอาคารชุดในกกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี 67 อาจเป็นเพียงภาพลวงตา จากข้อจำกัดด้านพื้นที่ในการพัฒนา (Location Depreciation) และปัจจัยผลักดันอย่างการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่จะเริ่มแผ่วลงในระยะถัดไป ทั้งนี้ คาดปี 68 พลิกกลับมาหดตัวที่ 3.8% เสนอภาครัฐเร่งแก้ไขในการเพิ่มอุปสงค์โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติ รวมถึงปรับสมดุลเพิ่มแรงจูงใจการเลือกที่อยู่อาศัยเขตนอกเมือง
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงในปี 67 เหมือนจะฟื้นตัวดีขึ้นจากปี 66 ที่ 7.8% ด้วยหน่วยโอน 116,570 หน่วย และคิดเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ 2.97 แสนล้านบาท ซึ่งบทบาทสำคัญของอาคารชุดที่แสดงผ่านหน่วยโอนสูงสุดในตลาดที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วน 33.7% ของหน่วยโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยทำเลหลักของอาคารชุดยังคงเป็นพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจากหน่วยโอนที่มีการกระจุกตัวสูงราว 74% ของหน่วยโอนอาคารชุดทั่วประเทศ
ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลพบว่า บทบาทของอาคารชุดมีสัดส่วนที่ 50.4% ของหน่วยโอนที่อยู่อาศัยทุกประเภท ด้วยสาเหตุที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นพื้นที่ศักยภาพหลักที่เอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูง ได้แก่ 1) การเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจส่งผลให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงานจึงทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย 2) ราคาที่ดินสูงและพื้นที่มีจำกัด ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบพุ่งสูงและผู้เริ่มทำงานสามารถเข้าถึงได้ยาก ขณะที่อาคารชุดมีราคาเฉลี่ยเข้าถึงได้ง่ายกว่า จากการใช้ที่ดินน้อยกว่าและต้นทุนการก่อสร้างเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำกว่า 3) ความสะดวกในการเชื่อมต่อชีวิตส่วนตัวกับชีวิตทำงานจากการเดินทางสะดวกมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ครอบคลุม
อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยที่ช่วยเอื้อให้กรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นพื้นที่ศักยภาพดูมีแนวโน้มจะอ่อนแรงลง ส่งผลให้การเติบโตของที่อยู่อาศัยแนวสูงในปี 67 ที่ผ่านมาอาจเป็นเพียงภาพลวงตา เนื่องจากปัจจัยหลักที่ผลักดันการขยายตัวดังกล่าวมาจากอิทธิพลของการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่มีแผนก่อสร้างสายใหม่ตั้งแต่ปี 2560 แต่โครงการมีการล่าช้าและหยุดชะงักไปในช่วงโควิด-19 ก่อนจะกลับมาดำเนินการก่อสร้างเต็มรูปแบบและเริ่มเปิดให้บริการสายนัคราพิพัฒน์ (สายสีเหลือง) ในปี 2566 และสายสีชมพูในปี 2567 ซึ่งได้เพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและพื้นที่รอยต่อปริมณฑล
โดยการเชื่อมต่อให้ประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและปริมณฑลสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ (Central Business District : CBD) ได้สะดวกขึ้น จากเดิมที่อาจต้องใช้เวลากว่า 2 ชั่วโมง เมื่อรถไฟฟ้าเข้าถึงพื้นที่รอบนอกมากขึ้นส่งผลให้ระยะเวลาเดินทางสั้นลงและอาจเหลือเพียง 1 ชั่วโมงเศษ หนุนให้ความต้องการในที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มีราคาเฉลี่ยเข้าถึงง่ายกว่าแนวราบและตอบโจทย์ความสะดวกในการเดินทางจึงปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีที่รองรับส่วนต่อขยายสายสีชมพูฝั่งเมืองทองธานีที่เปิดให้บริการในช่วงต้นปี 2568 และจังหวัดสมุทรปราการที่รองรับสายสีเหลืองที่เปิดให้บริการไปแล้วในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ส่งผลให้หน่วยโอนในสองพื้นที่ดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นสูงถึง 55% และ 31% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566
แต่เป็นที่น่าสังเกตหลังพบว่าหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวสูงที่เพิ่มขึ้นมาจากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เปิดทำเลพื้นที่ชานเมืองรอยต่อกรุงเทพฯและปริมณฑลให้มีศักยภาพเพียงพอสำหรับพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูงและเป็นที่ยอมรับว่าพื้นที่ชานเมืองรอยต่อกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นพื้นที่ที่มีอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ไม่ว่าจะทั้งข้อจำกัดเรื่องความสะดวกด้านการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานที่ต้องใช้เวลานานกว่า และอาจรวมถึงกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุน เช่น การปล่อยเช่าที่ในภาพรวมอาจหาผู้เช่าได้ยากกว่าเมื่อเทียบกับพื้นที่ CBD
หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง พื้นที่ที่ช่วยดันตลาดปี 2567 เป็นพื้นที่ที่มีความด้อยค่าโดยเปรียบเทียบเรื่องทำเลที่ตั้ง (Location Depreciation) ที่ส่งผลให้จำนวนอุปสงค์ในพื้นที่เมื่อมีอุปทานเข้ารองรับแล้ว การทำตลาดใหม่จะเริ่มยากขึ้นเนื่องจากอุปสงค์ส่วนที่เหลือ (Residual Demand) อาจมีจำนวนไม่มากพอที่จะจูงใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาในโครงการใหม่ หรืออาจกล่าวได้ว่าในพื้นที่ชานเมืองรอยต่อกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ยังพอเป็นความหวังนั้นเป็นตลาดที่มีความอิ่มตัวง่ายกว่าพื้นที่ชั้นใน (Market Saturation)
อย่างไรก็ดี สำหรับปี 2568 ทาง ttb analytics มองตลาดแนวสูงในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีแนวโน้มพลิกหดตัว 3.8% ด้วยแรงหนุนที่อ่อนตัวลงโดยเปรียบเทียบของทำเลศักยภาพใหม่ที่ได้รับแรงบวกจากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีส้มและส่วนขยายสีม่วงสายใต้ที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงให้กับพื้นที่กรุงเทพฯฝั่งมีนบุรี และสมุทรปราการ ฝั่งพระประแดง ? สุขสวัสดิ์ แต่อุปสงค์ของอาคารชุดในพื้นที่ดังกล่าวต่ำกว่าพื้นที่ศักยภาพในปี 2567 จากประเด็นของความด้อยค่าโดยเปรียบเทียบเรื่องทำเลที่ตั้งที่ห่างจากพื้นที่ CBD รวมถึงบริเวณใกล้เคียงยังพอมีศักยภาพสำหรับการพัฒนาเป็นพื้นที่แนวราบได้ส่งผลต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวสูงเบาบางจนการทำตลาดของที่อยู่อาศัยแนวสูงของผู้ประกอบการ (Developer) ค่อนข้างมีข้อจำกัด สะท้อนผ่านหน่วยเปิดขายที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2567 กว่า 8,000 หน่วย และจำนวนใบขออนุญาตก่อสร้างปี 2567 ที่หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าถึง 36% สอดคล้องกับพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างแนวสูงในช่วงเวลาเดียวกันที่หดตัวถึง 60%
ทั้งนี้ การหดตัวของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2568 อาจยังไม่ใช่จุดต่ำสุด เนื่องจากนับจากปี 2569 อานิสงส์ของทำเลใหม่ตามการขยายของโครงข่ายรถไฟฟ้าเริ่มหมดลงเมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนหน้าที่มีการขยายเส้นทางครอบคลุมสำหรับการเดินทางเชื่อมต่อบริเวณกรุงเทพฯชั้นในและรอบนอกเกือบเต็มพื้นที่ รวมถึงส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหลังจากปี 2569 ส่วนมากเป็นการให้บริการในช่วงรัศมีรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯและปริมณฑลรอบนอก ซึ่งบนข้อจำกัดของความด้อยค่าของพื้นที่ที่ตั้งห่างจากจุดศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ และความหนาแน่นของประชากรน้อย ส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดในพื้นที่ปริมณฑลรอบนอกอาจไม่มากพอที่จะจูงใจให้ผู้ประกอบการเข้าทำตลาด
รวมถึงปัจจัยรบกวนเชิงนโยบายภาครัฐอย่างนโยบาย "บ้านเพื่อคนไทย" ที่จะเริ่มเห็นจำนวนอุปทานจากโครงการนำร่องในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าสู่ตลาดในช่วงกลางปี 2569 สูงถึง 4,000 หน่วย คิดเป็นราว 20% ของหน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2568 รวมถึงหน่วยขายที่คาดพร้อมโอนในช่วงปลายปีอีกหลายหมื่นหน่วย ซึ่งจะเข้ามาลดทอนอุปสงค์อาคารชุดของภาคเอกชน จากข้อได้เปรียบอย่างมากด้านทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองบนระดับราคาที่ต่ำกว่ามาก และด้วยประเด็นสำคัญคือลักษณะของอุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเลื่อนการเลือกซื้อออกไปได้ ดังนั้น โครงการบ้านเพื่อคนไทยที่จะมีหน่วยขายพร้อมอยู่ในปี 2570 ก็ย่อมเป็นปัจจัยที่กดดันตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 ได้ในเวลาเดียวกัน
โดยสรุปแม้ปี 2567 สถานการณ์ที่อยู่อาศัยแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะสามารถพลิกฟื้นกลับเป็นบวกได้แต่คาดเป็นเพียงแรงส่งระยะสั้น โดยในปี 2568 แรงส่งดังกล่าวคาดอ่อนค่าลงซึ่งส่งผลให้ตลาดแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเริ่มสะท้อนภาพความเป็นจริงที่กำลังประสบภาวะตลาดอิ่มตัวและคาดหดตัวถึง 3.8% และสถานการณ์นี้อาจไม่ใช่แค่ภาวะชั่วคราวแต่อาจเป็นจุดพลิกของตลาดขาลงของอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯชั้นในที่อาคารชุดถูกพัฒนาจนเต็มพื้นที่ บนอุปสงค์ส่วนที่เหลือยังอยู่ในระดับสูง แต่ราคาเกินเอื้อม ซึ่งอาจเป็นโจทย์ใหญ่ที่ภาครัฐต้องเร่งแก้ไข
โดยทาง ttb analytics มีข้อเสนอดังนี้ 1) เพิ่ม อุปสงค์จากผู้มีกำลังซื้อสูง โดยอาจพิจารณาปรับสัดส่วนการถือครองห้องชุดต่างชาติเพิ่มขึ้นจาก 49% บนระเบียบที่ต้องชัดเจนและรัดกุม เช่น การกำหนดพื้นที่ราคาเกินกว่ากำลังซื้อของคนในประเทศ รวมถึงกำหนดสิทธิผู้ซื้อที่อาจต้องสำแดงที่มาของแหล่งเงินเพื่อป้องกันกลุ่มเงินทุนผิดกฎหมาย 2) ปรับสมดุลความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในสู่พื้นที่รอบนอก เพิ่มความต้องการหรือโอกาสในการขยายขนาดเมือง เช่น การปรับผังเมืองเพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดความหนาแน่นของพื้นที่ชั้นใน รวมถึงอาจใช้สิทธิประโยชน์ภาษีทั้งในฝั่งผู้ประกอบการ เช่น ส่วนลดภาษีในกรณีไปตั้งโครงการในพื้นที่ที่กำหนดเพื่อเพิ่มอุปทาน รวมถึงกระตุ้นอุปสงค์ให้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่ชานเมือง เช่น การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองแต่มีแหล่งงาน เป็นต้น