บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศผลอันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่ของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค(PF) ซึ่งได้แก่หุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาทที่ระดับ “BBB-" และหุ้นกู้ไม่มีประกันในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาทที่ระดับ “BB+"
ขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งก็ประกาศคงผลอันดับเครดิตองค์กรของ PF ที่ระดับ “BBB-" พร้อมทั้งคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกัน PF112A และ PF128A รวมทั้งหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน PF132A ของบริษัทที่ระดับ “BBB" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกัน PF123A ที่ระดับ “BBB-" โดยแนวโน้มอันดับเครดิตยังคง “Stable" หรือ “คงที่"
ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันชุดใหม่ยังคำนึงถึงมูลค่าที่ดินจำนวน 329 ไร่ในเขตอำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรีซึ่งบริษัทใช้เป็นหลักประกันด้วย โดยมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้อยู่ที่ 1.06 เท่าซึ่งส่งผลทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันชุดใหม่อยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กร
อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้สะท้อนถึงผลงานของ PF ในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องทางการเงินที่อ่อนแอกว่าผู้ประกอบการรายอื่น นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศที่ยังไม่มีเสถียรภาพ ตลอดจนลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง และการแข่งขันในการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นด้วย
อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF112A และ PF128A ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นจากการรวมมูลค่าของที่ดินจำนวน 25 ไร่ในโครงการ “เมโทร สกาย สุขุมวิท" และ 176 ไร่ซึ่งอยู่ติดกับทางหลวงหมายเลข 345 ที่ใช้เป็นหลักประกัน ทั้งนี้ หากมูลค่าหลักประกันลดต่ำกว่า 1.68 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ อันดับเครดิตหุ้นกู้ดังกล่าวก็จะไม่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น
ส่วนอันดับเครดิตหุ้นกู้ PF132A นั้นได้รับการค้ำประกันในสัดส่วน 65% ของมูลค่าหุ้นกู้โดยธนาคารนครหลวงไทย ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “A“ ด้วยแนวโน้ม “Positive" หรือ “บวก" เป็นผลให้อันดับเครดิตหุ้นกู้ปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กร
นอกจากนี้ อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF123A ยังรวมมูลค่าที่ดินจำนวน 145 ไร่ในโครงการ “เพอร์เฟค พาร์ค พระราม 5-บางใหญ่" ที่ดิน 92 ไร่ในโครงการ "เพอร์เฟค เพลส 2 รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์" และอีก 34 ไร่ในย่านบางบัวทองซึ่งใช้เป็นหลักประกันด้วย โดยมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้อยู่ที่ 1.05 เท่าซึ่งส่งผลทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF123A อยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กร
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้แม้ใน ช่วงที่การแข่งขันทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น ทั้งนี้ ต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นและความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัทจะทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะขยายธุรกิจอย่างระมัดระวังและรักษาระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ให้กระทบต่อสถานะการเงิน
ทริสเรทติ้งรายงานว่า PF เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท
ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2553 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 3 ราย ซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด บริษัท เอ็มเจแอล อินเตอร์เทรด จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 22.87%
PF พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม โดยเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับกลางถึงสูง ด้วยราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ระดับ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-4.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.2-3.0 ล้านบาท บ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็น 62%-68% ของรายได้รวมในช่วงปี 2550 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2553 รายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 18%-19% ของรายได้รวมในช่วงปี 2552 ถึงครึ่งแรกของปี 2553 ส่วนรายได้จากการขายที่ดินคิดเป็น 18% ของรายได้รวมในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2553 และรายได้จากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเพียง 1%
ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยกซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท
ยอดขายของบริษัทในปี 2552 สูงขึ้นเป็น 6,389 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% จาก 5,582 ล้านบาทในปี 2551 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 ยอดขายคิดเป็น 6,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 4,516 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2552 ทั้งนี้ การเติบโตของยอดขายส่วนใหญ่มาจากยอดขายของทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมที่ปรับเพิ่มขึ้น
รายได้ของบริษัทในปี 2552 เท่ากับ 5,852 ล้านบาท ลดลง 22% จาก 7,538 ล้านบาทในปี 2551 ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้จากบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่ลดลงในปี 2552 และความล่าช้าในการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย อย่างไรก็ตาม รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 ปรับตัวดีขึ้นเป็น 4,293 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2,712 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน รายได้ที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้เป็นผลมาจากยอดขายบ้านจัดสรรที่ดีขึ้น และรายได้จากการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยจำนวน 785 ล้านบาท
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทดีขึ้น โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 14.01% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2553 จาก 12.39% ในปี 2552 และ 13.98% ในปี 2551 โดยกระแสเงินสดของบริษัทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2553 ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ระดับ 5.15% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) เทียบกับ 8.85% ในปี 2552 แม้ว่าความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังคงอ่อนแอกว่าผู้ประกอบการชั้นนำส่วนใหญ่ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสู่ระดับ 52.18% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2553 โดยปรับเพิ่มจาก 47.32% ณ สิ้นปี 2552 และ 43.36% ณ สิ้นปี 2551
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 และอยู่ในสภาวะทรงตัวในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นต่อไป และเกือบทุกรายมีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าโดยมีการสะสมที่ดินมากขึ้นซึ่งทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น รวมทั้งยังเปิดโครงการใหม่มากกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ในช่วงการขยายโครงการเชิงรุกนี้ หากจำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ประกอบการจะเผชิญกับความท้าทายอันเกิดจากยอดจองบ้านที่ชะลอตัวและความเสี่ยงในการระบายสินค้าคงเหลือที่เพิ่มมากขึ้น