บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่มีประกันชุดปัจจุบันของ บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) เป็นระดับ “A-" จากเดิมที่ระดับ “BBB+" พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกันชุดใหม่ของบริษัทในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาทที่ระดับ “A-" เช่นกัน โดยเปลี่ยนแนวโน้มเป็น “Stable" หรือ “คงที่" จาก “Positive" หรือ “บวก"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในโครงการทาวน์เฮ้าส์ในเมือง และคอนโดมิเนียม รวมถึงการมีสินค้าที่หลากหลายทั้งในด้านราคาและกลุ่มลูกค้า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากธรรมชาติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน รวมทั้งความไม่แน่นอนทางการเมือง และแรงกดดันจากภาระหนี้ในระยะปานกลาง
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับเปลี่ยนกลุ่มสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของอุตสาหกรรมได้อย่างมีสมดุลย์ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถลดอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้ลงมาอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 50% ได้ในระยะปานกลาง
ทริสเรทติ้งรายงานว่า AP ก่อตั้งในปี 2533 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ถือหุ้นรวมกันในสัดส่วนประมาณ 1 ใน 3 ของบริษัท ความแข็งแกร่งทางธุรกิจของบริษัทสะท้อนถึงความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านตลาดทาวน์เฮ้าส์ใจกลางเมือง (“บ้านกลางกรุง" และ “บ้านกลางเมือง") และผลประกอบการที่ประสบความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาปานกลางถึงสูง
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีผลประกอบการที่เติบโตเป็นอย่างมากโดยมีสมดุลย์ระหว่างกระแสเงินสดรับกับเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการ ในระหว่างปี 2553 ถึงไตรมาสแรกของปี 2554 บริษัทได้เปิดตัวแบรนด์สินค้าที่อยู่อาศัยกลุ่มใหม่ 3 แบรนด์ได้แก่ “The Palazzo" (บ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท) “The Pleno" (ทาวน์เฮ้าส์ราคาประมาณ 2 ล้านบาท) และ “Aspire" (คอนโดมิเนียมราคาประมาณ 2 ล้านบาท)
AP มีรายได้เกิน 10,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรกในปี 2552 และมีรายได้ในปี 2553 อยู่ที่ 13,840 ล้านบาท โดยเป็นรายได้สูงสุดอันดับ 4 ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด บริษัทมีรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนครึ่งหนึ่งของรายได้ทั้งหมด และคาดว่ารายได้ของบริษัทจะสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า บริษัทมียอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่รับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 อยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งยอดขายคอนโดมิเนียมดังกล่าวจะรับรู้ประมาณครึ่งหนึ่งของฐานรายได้ของบริษัทในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า โดยจะรับรู้รายได้ประมาณ 8 พันล้านบาทในปี 2554 ประมาณ 6 พันล้านบาทในปี 2555 และประมาณ 7 พันล้านบาทในปี 2556
ส่วนรายได้จากโครงการแนวราบน่าจะเติบโตได้จากโครงการที่มีมูลค่าเหลือขายรวมที่ 1.6 หมื่นล้านบาท (รวมหน่วยที่สร้างเสร็จและที่ยังไม่ได้สร้าง) รวมทั้งจากยอดขายโครงการที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้มูลค่า 1.9 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 นอกจากนี้ ยังมีโครงการแนวราบที่คาดว่าจะเปิดตัวในช่วง 3 ไตรมาสหลังของปี 2554 มูลค่ารวมอีก 6.5 พันล้านบาทด้วย
บริษัทมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 19.2% ในไตรมาสแรกของปี 2554 เปรียบเทียบกับ 24.1% ในปี 2553 การปรับลดลงของอัตราส่วนกำไรดังกล่าวเป็นไปตามประมาณการเนื่องจากประโยชน์จากมาตรการด้านภาษีของภาครัฐสิ้นสุดลง คาดว่าสัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการใหม่ของบริษัทในกลุ่มราคาระดับล่างจะสร้างแรงกดดันต่ออัตราส่วนกำไรของบริษัทเนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดดังกล่าวจากผู้ประกอบการที่มีต้นทุนต่ำและผู้บริโภคมีความอ่อนไหวต่อระดับราคาเป็นอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม มองว่าแรงกดดันต่ออัตราส่วนกำไรจะไม่ส่งผลกระทบมากนักเมื่อคำนึงถึงประโยชน์ที่ได้จากการมีสินค้าที่มีความหลากหลายยิ่งขึ้น อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับตัวสูงขึ้นจาก 49.7% ในปี 2552 มาอยู่ที่ 56% ในไตรมาสแรกของปี 2554 ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นสะท้อนถึงการใช้งบประมาณซื้อที่ดินที่สูงขึ้นในปี 2553 เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวใหม่ที่น้อยมากในระหว่างปี 2551 จนถึงครึ่งแรกของปี 2552 คาดว่างบดุลของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในระยะปานกลางเมื่อรอบระยะการส่งมอบที่อยู่อาศัยและรอบการเปิดตัวโครงการใหม่กลับสู่ภาวะปกติ โดยเฉพาะสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงนโยบายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2554 และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงวงจรขาขึ้นเป็นปัจจัยหลักที่คาดว่าจะชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมลงและลดทอนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น จึงคาดว่าอัตราการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายน่าจะแย่งส่วนแบ่งทางการตลาดจากผู้ประกอบการรายเล็กเพราะผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามเพิ่มความหลากหลายของธุรกิจโดยการเข้าไปแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต่ำลง สถานการณ์ดังกล่าวจะเป็นสาเหตุที่ทำให้การแข่งขันทวีความรุนแรงยิ่งกว่าในอดีต