บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน (HEMRAJ) ที่ระดับ “A-" ด้วยแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่"
นดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลงานในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมซึ่งเป็นที่ยอมรับ และรายได้ประจำจากบริการสาธารณูปโภคที่เติบโตเพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังพิจารณาถึงแนวโน้มหนี้เงินกู้ที่สูงขึ้นจากแผนการลงทุนต่าง ๆ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้ด้วย ทั้งนี้ ธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศที่ยังไม่มีเสถียรภาพยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงต่ออันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงแนวโน้มความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นตามการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจ โดยรายได้จากธุรกิจบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะช่วยเพิ่มกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและลดความผันผวนของรายได้จากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมให้แก่บริษัท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับที่กำหนดไว้ในนโยบายที่ 50% ได้ในขณะที่มีการดำเนินการตามแผนขยายธุรกิจ
HEMRAJ เป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 ณ เดือนมีนาคม 2554 กลุ่มตระกูลหอรุ่งเรืองถือหุ้นของบริษัทในสัดส่วน 15.0% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด นอกจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและการให้บริการสาธารณูปโภคแล้ว บริษัทยังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรูในใจกลางกรุงเทพฯ ด้วย ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ยกเว้นในปี 2552 ซึ่งเป็นช่วงที่ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหดตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% เป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า HEMRAJ เป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 6 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 31,350 ไร่ โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 มีจำนวนลูกค้าทั้งหมด 435 ราย ซึ่ง 35% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 12% เป็นลูกค้าในกลุ่มปิโตรเคมี ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 บริษัทมีพื้นที่เหลือขาย 8,153 ไร่ โดยประมาณ 40% อยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมเหมราชอีสเทิร์นซีบอร์ด (H-ESIE) ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์
หลังจากได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำทั่วโลกในปี 2552 ผลการดำเนินงานของ HEMRAJ ก็ฟื้นตัวอย่างชัดเจนในปี 2553 โดยบริษัทมียอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเป็น 930 ไร่ในปี 2553 จากที่ขายได้เพียง 144 ไร่ในปี 2552 ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการขายที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่ Ford ซึ่งเป็นผู้ผลิตรถยนต์รายใหญ่ นอกจากนี้ การฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจโลกและปัญหาการเมืองภายในประเทศที่ลดความรุนแรงลงยังช่วยสนับสนุนความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมให้เพิ่มขึ้นด้วย
รายงานของ CB Richard Ellis ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยเพิ่มขึ้นเป็น 3,622 ไร่ในปี 2553 จากที่ขายได้เพียง 901 ไร่ในปี 2552 รายได้ประจำจากการขายสาธารณูปโภคและค่าเช่าของบริษัทยังเพิ่มขึ้นในปี 2553 โดยเพิ่มขึ้นอีก 4% จากปี 2552 เป็น 1,433 ล้านบาท รายได้รวมของบริษัทในปี 2553 เพิ่มขึ้น 80% จากปี 2552 เป็น 3,685 ล้านบาท ส่งผลทำให้กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้น 91% เป็น 1,654 ล้านบาทในปี 2553 ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 312 ไร่ในไตรมาสแรกของปี 2554
อย่างไรก็ตาม ในเดือนมกราคม 2554 สภาวิชาชีพบัญชีได้เปลี่ยนวิธีการรับรู้รายได้สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการรับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากเดิมที่เคยรับรู้ตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง การเปลี่ยนวิธีการรับรู้รายได้ดังกล่าวส่งผลทำให้รายได้ของบริษัทในไตรมาสแรกของปี 2554 ลดลงถึง 74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเหลือเพียง 566 ล้านบาท ในขณะเดียวกัน EBITDA ก็ปรับตัวลดลงถึง 81% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 148 ล้านบาท นโยบายการรับรู้รายได้ใหม่นี้แม้จะก่อให้เกิดความล่าช้าในการรับรู้รายได้ตามบัญชี แต่ก็จะไม่มีผลต่อกระแสเงินสดในการดำเนินงานของบริษัท
ทั้งนี้ คาดว่าการรับรู้รายได้จะกลับสู่ภาวะปกติในช่วงครึ่งหลังของปี 2554 ส่วนความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมนั้นยังคงมีแนวโน้มที่ดีเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและมูลค่าโครงการที่เสนอขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีจำนวนถึง 207.5 พันล้านบาทในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 ซึ่งเติบโต 25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวและคลื่นสึนามิที่เกิดในประเทศญี่ปุ่นเมื่อเดือนมีนาคม 2554 จะส่งผลทำให้ห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) สะดุดและกระทบต่อภาคการผลิตโดยเฉพาะในอุตสาหกรรมยานยนต์และอิเล็กทรอนิกส์ในประเทศไทย แต่ก็คาดว่าจะเป็นเพียงระยะสั้น ๆ เท่านั้น
รายได้ประจำของบริษัทยังคงแข็งแกร่งและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายได้จากการขายสาธารณูปโภคซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 68% ของรายได้ประจำในปี 2553 เพิ่มขึ้น 26% จากปี 2552 เป็น 968 ล้านบาท รายได้จากการขายสาธารณูปโภคในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2554 ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเติบโต 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็น 286 ล้านบาท
ปัจจัยที่ผลักดันการเติบโตคือความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและผลจากการรวมงบการเงินกับ บริษัท เหมราช สระบุรี ที่ดินอุตสาหกรรม จำกัด และ บริษัท เหมราช ระยอง ที่ดินอุตสาหกรรม จำกัด ทั้งนี้ บริษัทได้เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัททั้งสองเป็น 100% จากเดิม 25% ด้วยเงินลงทุน 1,144 ล้านบาทตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2553 ธุรกิจโรงงานให้เช่าก็เติบโตเช่นกันในปี 2553 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2554 โดยพื้นที่เช่าในปี 2553 เพิ่มขึ้น 17,231 ตารางเมตร (ตร.ม.) เติบโต 19% เมื่อเทียบกับปี 2552 และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีก 10,291 ตร.ม. ในไตรมาสแรกของปี 2554 หรือเติบโต 10% จากสิ้นปี 2553
ทริสเรทติ้งกล่าวถึงภาระหนี้ของ HEMRAJ สูงขึ้นในปี 2553 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2554 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 46.1% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 จาก 32.4% ในปี 2552 เนื่องจากบริษัทได้ออกหุ้นกู้อายุ 3-9 ปี มูลค่า 6,000 ล้านบาทระหว่างปี 2553 บริษัทยังมีแผนจะออกหุ้นกู้เพิ่มอีกในปี 2554 เพื่อรองรับแผนการลงทุนในระหว่างปี 2553-2554
แผนการลงทุนจำนวน 6,000 ล้านบาทในปี 2554 ประกอบด้วยการลงทุนใน บริษัท เก็คโค่-วัน จำกัด (GHECO-One) การขยายธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจบริการสาธารณูปโภค รวมถึงการลงทุนในธุรกิจโรงไฟฟ้าในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าขนาดเล็ก (SPP) แม้ว่าภาระหนี้จะเพิ่มสูงขึ้น แต่บริษัทก็ได้กำหนดแผนการชำระคืนหนี้ที่มีการกระจายตัวดี โดยบริษัทมีกำหนดการชำระคืนเงินกู้จำนวน 500-700 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2554-2555 โดยสามารถชำระคืนได้จากเงินทุนจากการดำเนินงานที่บริษัททำได้ปีละ 700-900 ล้านบาท นอกจากนี้ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 บริษัทยังมีเงินสดในมือจำนวน 3,200 ล้านบาทและมีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่าง ๆ อีกประมาณ 2,000 ล้านบาท
ส่วนแผนการชำระคืนหนี้ที่เพิ่มขึ้นในปี 2556 นั้นจะได้จากเงินปันผลของ GHECO-One ซึ่งเป็นโรงไฟฟ้าในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าอิสระ (IPP) ที่บริษัทถือหุ้น 35% ทั้งนี้ คาดว่าโครงการดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์และจ่ายเงินปันผลจำนวนมากและแน่นอนให้แก่บริษัทได้ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นไป