บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ที่ระดับ “BBB-" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF132A) ที่ระดับ “BBB" หุ้นกู้มีประกัน (PF128A) ที่ระดับ “BBB" หุ้นกู้มีประกัน (PF123A และ PF13NA) ที่ระดับ “BBB-" และหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF12NA) ที่ระดับ “BB+"
ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนอายุ 2 ปี และ 3 ปีมูลค่ารวมกันไม่เกิน 2,500 ล้านบาทที่ระดับ “BBB" โดยแนวโน้มอันดับเครดิตยังคง “Negative" หรือ “ลบ"
ทั้งนี้ หุ้นกู้ใหม่ดังกล่าวค้ำประกันโดยธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA-" ด้วยแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่" ธนาคารธนชาตค้ำประกันการจ่ายเงินในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาท หรือ 60% ของมูลค่าหุ้นกู้ทั้งหมดที่ออกในครั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้ระยะสั้น
อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงของบริษัท และสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงด้วย
ขณะที่ แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative" หรือ “ลบ" สะท้อนถึงความอ่อนแอทางการเงินของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูงและสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว ผลกระทบจากอุทกภัยอาจทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เผชิญกับน้ำท่วมอย่างหนักชะลอตัวหรือหยุดชะงัก ประกอบกับสถานะทางการเงินของบริษัทที่ค่อนข้างอ่อนแออาจยิ่งส่งผลให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในปีถัดไปยิ่งลดลงไปอีก
ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า และหรือบริษัทไม่สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้เพียงพอสำหรับจ่ายชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable" หรือ “คงที่" ได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทฟื้นตัวกลับมาได้เร็วกว่าที่คาดไว้ และบริษัทไม่มีประเด็นที่น่ากังวลเรื่องสภาพคล่องทางการเงินในระยะใกล้
ทริสเรทติ้งรายงานว่า PF เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2554 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 2 รายซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 17.04%
PF เน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักโดยมีสินค้าหลากหลายประเภท ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บริษัทเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง และเสนอราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.0-5.0 ล้านบาท รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 60% ในช่วงปี 2550 ถึงปี 2554 ส่วนรายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 26% ของรายได้รวมในปี 2554 เพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในช่วงปี 2552-2553 รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็น 13% ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินเปล่ามีเพียงเล็กน้อยในปี 2554 ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต
ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากวิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เกิดในช่วงปลายปี 2554 อาจทำให้ผลประกอบการของบริษัทได้รับผลกระทบในระยะใกล้เนื่องจากโครงการของบริษัทบางส่วนตั้งอยู่ในทำเลที่มีน้ำท่วมอย่างหนัก เช่น รังสิต บางใหญ่ และบางบัวทอง
ยอดขายในปี 2554 ของ PF อยู่ในระดับสูงสุดที่ 9,939 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จาก 8,855 ล้านบาทในปี 2553 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นในโครงการ ไอ คอนโด ทั้ง 4 โครงการ และการมียอดขายทาวน์เฮ้าส์ที่ดีขึ้น ในขณะที่ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายโดยรวม รายได้ของบริษัทในปี 2554 เท่ากับ 8,081 ล้านบาท ลดลง 6% จาก 8,616 ล้านบาทในปี 2553 โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้ที่ลดลงจากทั้งบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า รายได้จากบ้านเดี่ยวลดลง 7% เป็น 4,838 ล้านบาทในปี 2554 ยอดขายที่ดินเปล่าก็ลดลงเป็น 81 ล้านบาทในปี 2554 จาก 835 ล้านบาทในปี 2553 เนื่องจากในปี 2553 บริษัทได้ขายที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย รายได้จากทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในปี 2554 เพิ่มขึ้น 16% และ 38% ตามลำดับ
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่ โดยบริษัทมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 11.30% ในปี 2553 และ 12.51% ในปี 2554 กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.90% ในปี 2553 และ 5.70% ในปี 2554 จาก 9.45% ในปี 2552 นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเพิ่มและการลงทุนที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมยังทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงโดยอยู่ที่ 60.62% ในปี 2553 และ 61.75% ในปี 2554
จากวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในปลายปี 2554 ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงโดยเฉพาะในทำเลที่เผชิญกับปัญหาน้ำท่วมอย่างหนัก ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายอาจมีรายได้ที่เติบโตลดลงหรือประสบกับภาวะขาดทุนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ทั้งนี้ นโยบายสนับสนุนด้านภาษีและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปลอดดอกเบี้ยของรัฐบาลอาจไม่มีผลกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสต่อ ๆ ไปเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยลง นอกจากนี้ อุตสาหกรรมยังคงมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตลอดจนแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากนโยบายการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของรัฐบาลมีผลบังคับใช้ และภาระหนี้ของผู้ประกอบการที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่ง