คณะกรรมการกำกับหลักกทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) และคณะกรรมการกำกับตลาดทุนเห็นชอบให้ออกหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดตั้งและจัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs) เพื่อเป็นทางเลือกในการลงทุนให้แก่ผู้ลงทุน และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางที่นิยมใช้ในต่างประเทศ รวมทั้งเพิ่มความยืดหยุ่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
นายชาลี จันทนยิ่งยง รองเลขาธิการ ก.ล.ต. กล่าวว่า ก.ล.ต. ได้นำธุรกรรมทรัสต์มาใช้เพื่อพัฒนาการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นแนวทางสากล ในต่างประเทศเรียกว่า “รีทส์" (REITs) โดยในต่างประเทศจัดตั้งในรูปแบบทรัสต์ โดยมีผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและการบริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้จัดการรีทส์
สำหรับรีทส์ที่จะมีขึ้นในไทย จะมีการกำกับดูแลด้านการออกและเสนอขาย ด้านการเปิดเผยข้อมูล และการให้ความคุ้มครองผู้ลงทุนเหมือนกับบริษัทจดทะเบียน ส่วนการกำกับดูแลด้านการลงทุนจะคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แต่จะมีความยืดหยุ่นกว่าและขจัดข้อติดขัดบางประการของกอง 1 เช่น (1) เปิดให้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์เข้ามาจัดตั้งและจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้ (2) ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ สามารถลงทุนในทรัพย์สินต่างประเทศได้
และเปิดให้ลงทุนในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ถึง 10% ของทรัพย์สินรวม (3) รีทส์สามารถกู้ยืมเงินเพื่อนำไปลงทุนหรือซ่อมแซมทรัพย์สินได้คล่องตัวกว่า โดยสามารถกู้ได้ถึง 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หากได้รับการจัดอันดับน่าเชื่อถือในระดับ investment grade
การกำกับดูแลรีทส์ที่มีลักษณะเดียวกับการออกและเสนอขายหุ้นนั้น เช่น ให้สิทธิแก่ผู้ถือใบรีทส์ในการคุ้มครองประโยชน์ของตนเอง ให้มีการเปิดเผยข้อมูลก่อนและหลังการเสนอขาย รวมถึงการจัดจำหน่ายจะต้องผ่านผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (underwriter) มีการจัดการประชุมผู้ถือใบรีทส์เป็นประจำทุกปี ผู้ถือใบรีทส์มีสิทธิในการอนุมัติรายการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินสำคัญและการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน เป็นต้น
ในกระบวนการจัดตั้งและจัดการรีทส์ มีนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องหลักได้แก่ (1) “ผู้จัดการรีทส์" ซึ่งอาจเป็นบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการรีทส์และมีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ก็ได้ โดยต้องได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ตามคุณสมบัติที่กำหนด มีหน้าที่ขออนุญาตเสนอขายหน่วยรีทส์ต่อ ก.ล.ต. และเมื่อเสนอขายหน่วยแล้วต้องนำเงินโอนเข้ากองทรัสต์ และจากนั้นจะทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินของรีทส์
และ (2) “ทรัสตี" ซึ่งมีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินของรีทส์ และดูแลให้ผู้จัดการรีทส์บริหารจัดการให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ (trust deed) จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. ให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (professional trustee) โดยจะต้องเป็น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ บลจ. หรือสถาบันการเงิน หรือบริษัทจำกัดที่เป็นลูก 100% ของธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ บลจ. หรือสถาบันการเงินก็ได้
“รีทส์จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกอง 1 เนื่องจากโครงสร้างรีทส์มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากกว่ากอง 1 และเพื่อให้ บลจ. และกอง 1 ที่ตั้งอยู่เดิมมีระยะเวลาในการปรับตัว ก.ล.ต. จึงจะยังคงอนุญาตให้ บลจ. จัดตั้งกอง 1 ใหม่และเพิ่มทุนในกอง 1 เดิมได้อีก 1 ปี หลังจากประกาศกองรีทส์มีผลใช้บังคับแล้ว"นายชาลี กล่าว