บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค(PF) ที่ระดับ “BBB-" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF132A, PF143A และ PF153A) ที่ระดับ “BBB" หุ้นกู้มีประกัน (PF13NA) ที่ระดับ “BBB-" และหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF12NA) ที่ระดับ “BB+"
ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนในวงเงินไม่เกิน 3,000 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ “BBB" ด้วย โดยแนวโน้มยังคง “Negative" หรือ “ลบ"
หุ้นกู้ใหม่ดังกล่าวค้ำประกันโดยธนาคารธนชาต ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA-" ด้วยแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่" ทั้งนี้ ธนาคารธนชาตจะค้ำประกันการจ่ายเงินในวงเงินไม่เกิน 1,800 ล้านบาท หรือ 60% ของมูลค่าหุ้นกู้ โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปชำระคืนหุ้นกู้ระยะยาวที่จะครบกำหนดในเดือนพฤศจิกายน 2555 และเดือนกุมภาพันธ์ 2556
ขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative" หรือ “ลบ" สะท้อนถึงสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอซึ่งเป็นผลมาจากความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังอยู่ในระดับสูงต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนการขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่องและยังขยายการลงทุนไปในธุรกิจใหม่ด้วย ทั้งนี้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าระดับ ณ ปัจจุบันภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable" หรือ “คงที่" ได้หากสถานะการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้น
อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอลงซึ่งเป็นผลมาจากความสามารถในการทำกำไรที่ค่อนข้างต่ำและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ค่อนข้างสูง โดยมีสาเหตุหลักจากการลงทุนในโครงการใหม่จำนวนมากและความไม่สอดคล้องกันของการรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายของโครงการคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงด้วย
ทริสเรทติ้งรายงานว่า PF เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักโดยมีสินค้าหลากหลายประเภท ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บริษัทเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง และเสนอราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.0-5.0 ล้านบาท
รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของรายได้รวมในช่วงปี 2550 ถึงครึ่งแรกของปี 2555 ส่วนรายได้จากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 13% ของรายได้รวมในปี 2554 และ 18% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2555 จาก 9% ในปี 2553 ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินเปล่ามีเพียงเล็กน้อยในช่วงปี 2554 ถึงครึ่งแรกของปี 2555 ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ยอดขายในปี 2554 ของ PF เท่ากับ 9,939 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จาก 8,855 ล้านบาทในปี 2553 โดยยอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 7,292 ล้านบาทในปี 2554 จาก 6,716 ล้านบาทในปี 2553 ในขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 24% เป็น 2,647 ล้านบาทในปี 2554 ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2555 ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ระดับสูงสุดที่ 10,198 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ายอดขายทั้งปีของปี 2554 โดยเป็นผลมาจากยอดขายในโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2555
ยอดขายคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมากเป็น 5,167 ล้านบาทในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2555 จาก 2,647 ล้านบาทในปี 2554 และ 2,139 ล้านบาทในปี 2553 ในขณะที่ยอดขายบ้านจัดสรรลดลง 2% ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2555 สำหรับยอดขายบ้านจัดสรรในเขตที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยนั้นฟื้นตัวประมาณ 70% จากปีที่แล้ว ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายในพื้นที่ดังกล่าวจะกลับมาอยู่ในระดับปกติได้ในช่วงที่เหลือของปี 2555
รายได้ของ PF ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2555 เพิ่มขึ้น 4% เป็น 4,279 ล้านบาท โดยรายได้จากคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเป็น 786 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 จาก 290 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2554 ในขณะที่รายได้จากบ้านจัดสรรเท่ากับ 3,345 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2555 ลดลง 11% จากช่วงครึ่งแรกของปี 2554
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ โดยบริษัทมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 12.22% ในปี 2554 และ 10.41% ในครึ่งแรกของปี 2555 กระแสเงินสดของบริษัทในช่วงปี 2553 ถึงช่วง 6 เดือนแรกของปี 2555 อ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.87% ในปี 2553 และ 5.34% ในปี 2554 จาก 9.45% ในปี 2552 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.95% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในครึ่งแรกของปี 2555
นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทก็ยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากมีการลงทุนในโครงการใหม่จำนวนมากทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม อีกทั้งโครงการคอนโดมิเนียมเกือบทุกโครงการของบริษัทก็อยู่ระหว่างการก่อสร้างด้วย จึงทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นจาก 49% ในปี 2552 เป็น 61%-63% ในช่วงปี 2553 ถึงเดือนมิถุนายน 2555
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของ PF จะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปเนื่องจากบริษัทมีแผนการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจใหม่ ซึ่งได้แก่ธุรกิจค้าปลีกและธุรกิจในต่างประเทศ บริษัทมีแผนการลงทุนในคอมมิวนิตี้มอลล์หลายแห่งที่ตั้งอยู่ใกล้กับโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัท ในเดือนกรกฎาคม 2555 บมจ.วีรีเทล ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก สัญญาเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปีจากปี 2558 จนถึงปี 2587 โดยมีการชำระค่าตอบแทนค่าเช่าเป็นจำนวนเงินรวม 740 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2555-2557 และชำระค่าเช่ารายปีเป็นจำนวนเงินรวม 1,785 ล้านบาทตลอดอายุสัญญาเช่า
นอกจากนี้ ในเดือนสิงหาคม 2555 คณะกรรมการบริษัทยังได้มีมติอนุมัติให้ทำการซื้อกิจการ Kiroro Ski Resort จากกลุ่ม Mitsui Fudosan ด้วย โรงแรมดังกล่าวตั้งอยู่ในเมืองฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น โดยทรัพย์สินที่บริษัทซื้อมาประกอบด้วยที่ดิน 292 ไร่ โรงแรม 2 แห่ง และทรัพย์สินอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการการเล่นสกี รวมเป็นเงินที่บริษัทต้องจ่ายทั้งสิ้น 780 ล้านบาท
จากแผนการลงทุนของบริษัทที่กล่าวมานั้นคาดว่าจะมีผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของบริษัทในอนาคต ดังนั้น บริษัทจึงมีแผนการแสวงหาผู้ร่วมทุนสำหรับการลงทุนในธุรกิจใหม่ดังกล่าว ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระหนี้สินรวมทั้งลดความเสี่ยงในการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจที่ไม่คุ้นเคย