กองทุนดังกล่าวจะลงทุนในกรรมสิทธิสมบูรณ์ หรือ Freehold ในที่ดินและอาคารเคพีเอ็นทาวเวอร์ ถ.พระราม 9 ซึ่งเป็นการลงทุนโดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาการถือครองเหมือนการลงทุนในลักษณะสิทธิการเช่า หรือ leasehold อาคารดังกล่าวมีพื้นที่ใช้สอยร่วม 6 หมื่นตารางเมตร และพื้นที่ให้เช่า 2.6 หมื่นตารางเมตร ปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 90% ต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 53 และยังมีค่าเช่าพื้นที่สื่อโฆษณากลางแจ้งบนตัวอาคารและจอแสดงภาพที่ยังสามารถสร้างรายได้ให้แก่กองทุนในระดับสูง
จุดเด่นของอาคารคือติดถนนพระราม 9 ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วนหลายสาย ทั้งทางพิเศษศรีรัช ฉลองรัช และทางพิเศษเชื่อมโยงไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ
ทั้งนี้ บริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จะเป็นผู้ลงทุนในสัดส่วน 30% ของกองทุนดังกล่าว
นายกฤษณ์ ณรงค์เดช ประธานกรรมการ บริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า บริษัทมีแผนที่จะนำเงินที่ได้ระดมได้จากการตั้งกองทุนดังกล่าวเพื่อซื้ออาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มเติม และขายเข้ากองทุนอสังหาฯเพิ่มเติม โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจาซื้อขาย มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท คาดว่าจะสรุปการซื้อขายได้ภายในครึ่งแรกปี 56 นี้
"ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจา ไซส์ของอาคารที่ซื้อก็จะใกล้เคียงอาคารเดิม เน้นที่มีทำเลที่ดี มีอัตราเช่าที่สูง...ทรัพย์สินที่เข้ามาต้องทำให้กองทุนโตขึ้น" นายกฤษณ์ กล่าว
ทั้งนี้ มองว่าปัจจุบันอาคารสำนักงานให้เช่ายังมี Supply ไม่เพียงพอกับความต้องการของตลาด ทำให้เป็นโอกาสปรับขึ้นค่าเช่าได้อีก โดยเฉพาะหลังการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) จะยิ่งทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่มีมากขึ้น
ด้านนายณัฐวุฒิ เภาโบรมย์ ประธานกรรมการฝ่ายการเงิน บริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า วางเป้าหมายผลตอบแทนของกองทุน KPN ไม่น้อยกว่า 6% โดยที่ EBITDA ปีนี้ อยู่ที่ 116 ล้านบาท
สำหรับอาคารเคพีเอ็นทาวเวอร์ ถ.พระราม 9 เฉลี่ยมีรายได้ที่ 100 ล้านบาท/ปี โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ประมาณ 90% อัตราค่าเช่าต่ำสุดที่ 331 บ./ตร.ม./เดือน สำหรับผู้เช่าเดิม และผู้เช่าใหม่เฉลี่ยที่ 400 บ./ตร.ม./เดือน ถือว่ามีอัตราค่าเช่าที่ต่ำเมื่อเทียบอาคารอื่นในทำเลใกล้เคียงกัน ทำให้มีโอกาสปรับขึ้นค่าเช่าได้อีก อย่างน้อย 22% หากเทียบอาคารเกรดบี และขึ้นค่าเช่าได้อีก 62% หากเทียบอาคารเกรดซี และในปี 56 คาดว่ารายได้รวมมีโอกาสเติบโตได้ถึง 50-60% เนื่องจากมีโอกาสที่จะปรับขึ้นค่าเช่นได้อีก โดยมั่นใจว่าจะไม่มีผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่ลดลง รวมถึงในปีนี้มีรายได้ค่าโฆษณาเข้ามาค่อนข้างมาก
นายสุรเดช เกียรติธนากร ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า อาคารเคพีเอ็นทาวเวอร์มีศักยภาพสูงในแง่โอกาสเติบโตของรายได้และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต เนื่องจากปัจจุบันอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารดังกล่าวอยู่ในระดับต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานโดยรอบมากกว่า 20% จึงถือเป็นโอกาสที่จะสามารถปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต
อีกทั้งอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) คาดว่าจะมีการสร้างสถานีประดิษฐ์มนูธรรมใกล้กับบริเวณอาคารและพร้อมเปิดให้บริการภายในปี 2562 จึงไม่เพียงเอื้อต่อผู้เช่าในแง่ความสะดวกในการเดินทาง หากยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อโอกาสในการปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น เช่นกันกับการเพิ่มโอกาสให้มูลค่าของสินทรัพย์ที่กองทุนจะเข้าไปลงทุนนี้มีโอกาสปรับตัวขึ้นในที่สุด
อย่างไรก็ตาม ในอนาคตกองทุนอสังหาฯ KPN มีโอกาสที่จะปรับเปลี่ยนเป็นกองทุน REIT ได้ เพื่อความคล่องตัวของกองทุน ให้สามารถใช้ตราสารกู้เงินเพื่อใช้ขยายกิจการได้