อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย รวมถึงสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง การมีสินค้าที่หลากหลาย และรายได้ในอนาคตที่รองรับด้วยมูลค่าโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบ (Backlog) จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนแรงกดดันจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นและการขาดแคลนแรงงาน รวมถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง
ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่เข้มแข็งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของอุตสาหกรรมได้อย่างมีความสมดุล นอกจากนี้ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังสะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับประมาณ 50%-55% ในระยะปานกลางไว้ได้
บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) ก่อตั้งในปี 2533 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ถือหุ้นรวมกัน ณ เดือนกรกฎาคม 2556 ในสัดส่วนประมาณ 30% ของบริษัท ในปี 2555 รายได้รวมของบริษัทอยู่ที่ 1.72 หมื่นล้านบาท นับเป็นบริษัทที่มีรายได้สูงสุดอันดับ 4 ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาบริษัทมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยของรายได้อยู่ที่ 18% ต่อปี ทั้งนี้ บริษัทสามารถสร้างยอดขายได้ประมาณ 1.7 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
บริษัทมีสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยครอบคลุมในเกือบทุกประเภทซึ่งอยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป โดยสินค้าในแต่ละกลุ่มสามารถสร้างยอดขายและมีส่วนแบ่งทางการตลาดในระดับที่น่าพอใจ บริษัทมีผลประกอบการที่ประสบความสำเร็จในกลุ่มตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงสูง ทั้งนี้ บริษัทเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก
สถานะทางการเงินของบริษัทในปี 2555 และไตรมาสแรกของปี 2556 อยู่ในระดับที่สอดคล้องกับประมาณการของ ทริสเรทติ้ง ทั้งนี้ สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้เติบโตที่ระดับ 8%-10% ต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า หรือมีรายได้ต่อปีประมาณ 2-2.2 หมื่นล้านบาท ความเสี่ยงต่อประมาณการการเติบโตด้านรายได้ของบริษัทมีค่อนข้างน้อยเนื่องจากบริษัทมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนมาก โดย ณ วันที่ 7 พฤษภาคม 2556 มูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบของบริษัทอยู่ที่ 2.55 หมื่นล้านบาท โดยมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 17%-18% โดยปัจจัยที่กดดันอัตราส่วนกำไรประกอบด้วยต้นทุนค่าก่อสร้างและที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อสนับสนุนการเติบโตในธุรกิจของบริษัท บริษัทตั้งเป้าหมายที่จะรักษาอัตราส่วนภาระหนี้ (หักด้วยเงินสดในมือ) ต่อทุนให้อยู่ที่ 1 เท่า โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.06 เท่า
ทริสเรทติ้งมองว่าเป้าหมายอัตราส่วนภาระหนี้ต่อทุนดังกล่าวอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตของบริษัทและพอเพียงที่จะรองรับการเติบโตของบริษัทในอนาคต อัตราส่วนภาระหนี้ต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556 หุ้นกู้ไม่มีประกันของบริษัทคิดเป็น 72% ของภาระหนี้รวม ทั้งนี้ การที่บริษัทมีภาระหนี้ที่มีหลักประกันในระดับต่ำทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้ของบริษัทเท่ากับอันดับเครดิตของบริษัท
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.5-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 14% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 4 เท่า บริษัทมีเงินสดในมือ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556 จำนวน 626 ล้านบาท และมีวงเงินระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 1.74 หมื่นล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในช่วง 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 6.1 พันล้านบาท
โดยทั่วไป บริษัทจะวางแผนให้ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่หนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่จะชำระคืนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินที่สามารถรองรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ได้เช่นกัน เงินลงทุนในสินค้าคงเหลือของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 4-5.5 พันล้านบาทต่อปี บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกิน 50% ของกำไรสุทธิ หรือประมาณ 700-800 ล้านบาทต่อปี
ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินลงทุนเพื่อรองรับการขยายธุรกิจและการจ่ายเงินปันผลจะไม่สร้างแรงกดดันที่ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นเกินกว่า 60% หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อทุนเกินกว่า 1.5 เท่า