ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต คือภาระหนี้สินที่คาดว่าจะสูงขึ้น เนื่องจากแผนการลงทุนที่สูงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ฟิทช์คาดว่า ระดับหนี้สินสุทธิของ WHA จะเพิ่มสูงขึ้นถึงระดับมากกว่า 6 พันล้านบาทภายในสิ้นปี 2557 จากระดับหนี้สินสุทธิที่ต่ำกว่า 3 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556
อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่คาดว่าจะแข็งแกร่งขึ้นรวมถึงความสามารถของบริษัทฯ ในการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (ได้แก่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าเป็นหลัก) ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ น่าจะช่วยทำให้กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทฯ เพิ่มสูงขึ้นและช่วยลดอัตราส่วนหนี้สินต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ ลงมาอยู่ที่ระดับ 3.5 เท่าถึง 4.5 เท่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จากระดับ 7.3 เท่า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556
ฟิทช์คาดว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทฯ จะเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วจนสูงกว่าระดับ 1 พันล้านบาทภายในปี 2558 จากประมาณ 360 ล้านบาทในปี 2555 โดยส่วนแบ่งกำไรจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการรวมถึงรายได้ประจำอื่นจากการดำเนินงานของบริษัทฯ ต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายรวมของบริษัทฯ น่าจะเพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 35 ถึงร้อยละ 45 ในช่วงปี 2557 — 2558 จากที่น้อยกว่าร้อยละ 20 ในปี 2556 ระยะเวลาการก่อสร้างที่สั้นเพียง 5-10 เดือนและอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงจากความต้องการที่แข็งแกร่งในตลาด น่าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการดังกล่าว แม้ว่าบริษัทฯ จะยังคงมีแผนการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุนแก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) อย่างต่อเนื่องในปี 2556 - 2557
WHA เป็นผู้นำทางการตลาดในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าคุณภาพสูงที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ด้วยทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมและคุณภาพของคลังสินค้าที่แตกต่างจากคลังสินค้าทั่วไปในตลาด ทำให้ WHA สามารถรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ที่ร้อยละ 100 ได้ในตลอด 5 ปีที่ผ่านมา โดยการแข่งขันในธุรกิจอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นการพัฒนาคลังสินค้าแบบมาตรฐานสำเร็จรูป (Ready-Built) และมีขนาดเล็กกว่าคลังสินค้าของ WHA จึงทำให้ WHA น่าจะสามารถรักษาอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงอัตราส่วนกำไรต่อรายได้ดังกล่าวที่สูงได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ในการพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าภายใต้แนวความคิดการออกแบบเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ของ WHA ผู้เช่าจะมีส่วนร่วมในการวางแผนและออกแบบเพื่อพัฒนาคลังสินค้าตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ และจะทำสัญญาเช่าก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-leased) ซึ่งนอกจากจะสร้างความแน่นอนในด้านอัตราการเช่าพื้นที่แล้ว ยังเป็นการสร้างความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่แข็งแกร่งกับผู้เช่าดังกล่าวอีกด้วย กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้มีความเป็นไปได้สูงที่บริษัทฯ จะได้รับงานโครงการเพิ่มเติมจากผู้เช่าเดิมในกรณีที่ผู้เช่าดังกล่าวมีการขยายธุรกิจในอนาคต รวมถึงการแนะนำลูกค้ารายใหม่จากผู้เช่าเดิม
กระแสเงินสดรับของ WHA น่าจะมีความแน่นอนในระดับหนึ่งจากฐานผู้เช่าที่มีความแข็งแกร่ง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวรองรับ นอกจากนี้พื้นที่มากกว่าร้อยละ 50 ของพื้นที่ให้เช่าเป็นพื้นที่ที่เช่าโดยผู้เช่าที่อยู่ในธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคและผลิตภัณฑ์ด้านสุขภาพ ซึ่งมีลักษณะความต้องการใช้ผลิตภัณฑ์ที่ค่อนข้างแน่นอนและสม่ำเสมอ
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต ปัจจัยลบ ได้แก่ การที่บริษัทฯ ไม่สามารถลดอัตราส่วนหนี้สินลงอย่างมีนัยสำคัญได้ภายในสิ้นปี 2556 รวมถึงอัตราส่วนหนี้สินที่วัดจากหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (funds flow from operations (FFO) adjusted leverage) ที่อยู่ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
รายได้ค่าเช่าและค่าบริการไม่สามารถเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าระดับ 1 พันล้านบาทได้ภายในปี 2558 และ การเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญโดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าแบบสำเร็จรูปที่สร้างเสร็จก่อนให้เช่า (Pre-built) แทนการทำสัญญาเช่าก่อนการก่อสร้าง (Pre-leased) เป็นหลักดังในปัจจุบัน รวมทั้ง การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-24 เดือนข้างหน้ามีความเป็นไปได้น้อย เนื่องจากแผนการลงทุนที่สูงของบริษัทฯ