ทั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้ในการพัฒนาโครงการ อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และรายได้ที่คาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เพิ่มขึ้นและอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ลดลง การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะขาดแคลนแรงงานด้วย
ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทไม่ควรต่ำกว่าระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 55%-60% ทั้งนี้ การลดลงของความสามารถในการทำกำไรหรือการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกิน 60% จะส่งผลกระทบอย่างมากต่ออันดับเครดิตของบริษัท
บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก่อตั้งในปี 2532 โดยหลังจากที่กลุ่มตระกูลชินวัตรซื้อกิจการของบริษัทในปี 2538 บริษัทก็เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยพัฒนา “อาคารชินวัตร 3" เป็นโครงการแรก ในปี 2546 บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจโดยขยายสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย และได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปีเดียวกัน ณ เดือนพฤษภาคม 2556 บริษัทยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 60.13% ของหุ้นทั้งหมด บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม
โครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันของบริษัทเน้นลูกค้าระดับรายได้ปานกลางถึงสูงซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 6.2 ล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2556 ทั้งนี้ บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 30 โครงการด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 24,000 ล้านบาท และมียอดขายที่รอการส่งมอบประมาณ 12,000 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2556 โดยจำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้านับจากนี้ไปจนถึงปี 2559 ในช่วงปี 2555 จนถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2556 รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 65% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์รวมกันคิดเป็นประมาณ 25% ส่วนรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 10% ของรายได้รวม
ในปี 2555 ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้น 51% จากปีก่อน เป็น 12,249 ล้านบาท และยอดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 ก็เพิ่มขึ้นเป็น 10,393 ล้านบาท จาก 8,620 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2555 ทั้งนี้ ยอดขายที่เติบโตเป็นเพราะได้รับการตอบรับที่ดีจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ปี 2555 โดยยอดขายคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 50% ของยอดขายทั้งหมดในช่วงปี 2555 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556
รายได้รวมของบริษัทในปี 2555 อยู่ที่ 8,358 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% จาก 7,354 ล้านบาทในปี 2554 ทั้งนี้ รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 7,555 ล้านบาทในปี 2555 จาก 6,526 ล้านบาทในปี 2554 ในขณะที่รายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 รายได้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 4,428 ล้านบาท จาก 2,743 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2555 โดยรายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการเติบโต ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 9,000 ล้านบาทในปี 2556 สำหรับรายได้รวมของบริษัทในปี 2557-2558 คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 11,000-12,000 ล้านบาทเนื่องจากรายได้จากการโอนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับปานกลาง แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 37%-39% ของรายได้ในช่วงปี 2554 จนถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2556 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ลดลงเป็น 13.88% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 จาก 16.92% ในปี 2555 และ 20.92% ในปี 2554 เนื่องจากบริษัทมีค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มสูงขึ้นจากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ความไม่สอดคล้องกันระหว่างค่าใช้จ่ายทางการตลาดและการรับรู้รายได้ของคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้เพิ่มสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทไม่ควรต่ำกว่าระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า เพราะบริษัทจะเริ่มทยอยรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ ณ เดือนมิถุนายน 2556 บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 56.05% จาก 52.89% ณ ปี 2555 เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการมากขึ้น
ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 55%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยส่วนหนึ่งเนื่องจากการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมที่มากขึ้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 9.49% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 จาก 12.70% ในปี 2554 อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้เนื่องจากมีวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 3,469 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2556 และคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานที่ระดับ 1,000 ล้านบาทในปี 2556 และที่ระดับ 1,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2557-2558