กฎเกณฑ์ในปัจจุบันกำหนดให้ REIT ในประเทศไทย ต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อยร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของกองทรัสต์ฯ ดังนั้น ด้วยอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนต่อสินทรัพย์รวม (Return on Asset) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ประมาณร้อยละ 8 ถึงร้อยละ 8.5 ทำให้กองทรัสต์ฯ อาจมีความเสี่ยงในการกู้ยืมเงินเพื่อชำระหนี้เมื่อครบกำหนดอยู่ในระดับสูงได้ หากระยะเวลาในการชำระหนี้คืนสั้นกว่า 20 ปี และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) อยู่ที่ระดับร้อยละ 20 ถึงร้อยละ 25
ฟิทช์คาดว่า REIT ที่ได้ออกจำหน่ายหน่วยทรัสต์ไปแล้วหรือจะออกจำหน่ายหน่วยทรัสต์ภายในปีนี้ จะมีความจำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพื่อชำระหนี้ (เมื่อครบกำหนด) โดยจากข้อมูลเบื้องต้นที่ REIT ใหม่เหล่านี้ยื่นเพื่อขออนุญาต การกู้ยืมเพื่อการลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรกของ REIT เหล่านี้ ส่วนใหญ่น่าจะอยู่ในรูปของเงินกู้จากธนาคารแบบมีหลักประกัน โดยมีระยะเวลาชำระหนี้คืนประมาณ 5 ปีถึง 7 ปี และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมอยู่ที่ระดับร้อยละ 20 ถึงร้อยละ 25 (เมื่อเทียบกับระดับสูงสุดที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายที่ร้อยละ 35 สำหรับกองทรัสต์ฯ ที่ไม่ได้รับการจัดอันดับเครดิตหรือได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับต่ำกว่าระดับ Investment Grade และที่ร้อยละ 60 สำหรับกองทรัสต์ฯ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับ Investment Grade)
เมื่อมีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการออกและเสนอขายตราสารหนี้ (ได้แก่ หุ้นกู้) โดยกองทรัสต์ฯ ออกมา การเข้าถึงตลาดตราสารหนี้น่าจะทำให้ REIT มีทางเลือกในการกู้ยืมที่มีระยะเวลาชำระหนี้คืนที่ยาวกว่าและสอดคล้องกับลักษณะกระแสเงินสดของ REIT ซึ่งคาดว่ากฎเกณฑ์ดังกล่าวน่าจะออกมาภายในสิ้นปีนี้
REIT กองแรกของไทย ได้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT GROWTH REIT) โดยได้ออกจำหน่ายหน่วยทรัสต์เมื่อปลายเดือนกันยายน 2557 และลงทุนในศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินทั้งสิ้น 1.96 หมื่นล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 600 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) ซึ่งเป็นการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ REIT ครั้งแรกต่อสาธารณชนที่มีมูลค่าสูงที่สุดในเอเชีย (ไม่รวมประเทศญี่ปุ่น) ในปีนี้ ส่วน REIT กองที่สอง ซึ่งมีแผนจะลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ได้รับอนุญาตให้ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แล้ว โดยจะออกจำหน่ายหน่วยทรัสต์ในเดือนธันวาคม 2557 นี้ ในขณะนี้ยังมี REIT อีก 3 กองที่อยู่ในกระบวนการขออนุญาตเพื่อออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ โดย 2 กองมีแผนที่จะลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ส่วนอีก 1 กองจะลงทุนในศูนย์การค้า ฟิทช์คาดว่ามูลค่าสินทรัพย์รวมของ REIT ในประเทศไทยจะอยู่ที่ประมาณ 4 หมื่นล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 1.2 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) ภายในสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า
ฟิทช์คาดว่ากองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยจะมีอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่ง เงินทุนทั้งหมดจากการออกจำหน่ายหน่วยลงทุนและหน่วยทรัสต์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REIT น่าจะอยู่ประมาณ 7.4 หมื่นล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 2.3 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) ในปี 2557 (2556: 6.62 หมื่นล้านบาท) มูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ และกองทรัสต์ฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ณ วันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 มีมูลค่าเท่ากับ 2.98 แสนล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 9.3 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) และ 1.53 หมื่นล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) ตามลำดับ (2556: 2.43 แสนล้านบาท)