การปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทฯ ในครั้งนี้ สะท้อนถึงการคาดการณ์ของฟิทช์ว่า AP น่าจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ให้อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 16 อย่างต่อเนื่องได้ในช่วง 18 เดือนข้างหน้า และฟิทช์ยังคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินของ AP ซึ่งวัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือ น่าจะปรับตัวลดลงต่ำกว่าร้อยละ 46 ในปี 2559 เนื่องจากเงินลงทุนที่ใช้ในการซื้อที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างโครงการที่คาดว่าจะลดลง
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต อัตราส่วนกำไรที่ดีขึ้น: ฟิทช์คาดว่า AP จะสามารถรักษา EBITDA Margin ไว้ได้ที่ระดับร้อยละ 16-17 ในช่วงปี 2558-2559 โดยเป็นผลมาจากมาตรการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายของบริษัทฯ และรายได้ค่าบริการที่เรียกเก็บจากกิจการร่วมค้าของ AP กับ Mitsubishi Estate Group ซึ่ง AP ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51 EBITDA Margin ของ AP เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.6 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 จากจุดต่ำสุดที่ร้อยละ 15 ในปี 2556 AP เป็นบริษัทเดียวในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ห้าอันดับแรก (โดยวัดจากรายได้) ที่สามารถรักษาระดับอัตราส่วนกำไรไว้ได้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในช่วงที่ตลาดชะลอตัว
อัตราการเติบโตของรายได้ลดลง: ฟิทช์คาดว่ารายได้ของ AP จะมีอัตราการเติบโตที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 4-6 ในปี 2558 และคงที่อยู่ในระดับเดิมในปี 2559 หลังจากที่ AP มีอัตราการเติบโตของรายได้มากกว่าร้อยละ 15 ต่อปีติดต่อกันสามปีนับตั้งแต่ปี 2555 ถึงแม้ว่า AP จะมีอัตราการเติบโตของรายได้สูงถึงร้อยละ 12.5 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ฟิทช์คาดว่ารายได้ของ AP ในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งรายได้อยู่ในระดับที่สูง ฟิทช์มองว่าในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความท้าทายจากอุปสงค์ที่อ่อนแอ และการแข่งขันที่สูงขึ้นจากที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายที่อยู่ในระดับสูง
อัตราส่วนหนี้สินลดลงในปี 2559: อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือของ AP ณ สิ้นปี 2558 น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 47-48 เช่นเดียวกับในปัจจุบัน ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 46 ในปี 2559 อันเป็นผลมาจากความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่คาดว่าจะลดลง การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้สินในปี 2558 มีสาเหตุหลักมาจากการซื้อที่ดินที่เพิ่มมากขึ้น เงินทุนหมุนเวียนที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการที่สูงขึ้น รวมถึงเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า
ฐานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: AP เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยรายใหญ่ในประเทศไทย โดยมีรายได้สูงเป็นอันดับที่สี่ในปี 2557 การที่ AP มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง และฐานลูกค้า น่าจะช่วยส่งเสริมการเติบโตของรายได้ และช่วยลดความผันผวนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ ฟิทช์คาดว่า AP น่าจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งไว้ได้ในระยะห้าปีข้างหน้า โดยเฉพาะในตลาดอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ระดับกลาง
กระแสเงินสดที่ผันผวน: รายได้เกือบทั้งหมดของ AP มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ มีความไม่แน่นอน AP ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปริมาณของอาคารชุดพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ - รายได้เติบโตในอัตราร้อยละ 4-6 ต่อปี ในปี 2558 และคงที่อยู่ในระดับเดิมในปี 2559 -อัตราส่วนกำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างคงที่อยู่ในระดับเดิม ในปี 2558-2559 -อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้ปรับเพิ่มเล็กน้อยในปี 2558 และคงที่ในปี 2559 - สัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แนวราบอยู่ที่ระดับร้อย 53-55 ของยอดขายรวมในปี 2558-2559 -การซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวน 8,000 ล้านบาทในปี 2558 และ 5,000 ล้านบาทในปี 2559
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต ปัจจัยบวก: ปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลต่อต่ออันดับเครดิตในทางบวก -อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 25 (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับร้อยละ 16.6 ในครึ่งปีแรกของปี 2558) และ -อัตราส่วนหนี้สินที่วัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือ ลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่าร้อยละ 45 (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ร้อยละ 47.3 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558) อย่างไรก็ตาม การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีความเป็นไปได้น้อย เนื่องจากฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนกำไรของบริษัทจะยังอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิม
ปัจจัยลบ: ปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลต่ออันดับเครดิตในทางลบ -อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่ลดลงจนอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 15 หรือ -ยอดขาย Presale ที่ลดต่ำลงกว่าที่คาด หรือ -การขยายโครงการใหม่ๆ รวมถึงการซื้อที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมากจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับที่เกินร้อยละ 50 อย่างต่อเนื่อง