นายวรวรรต ศรีสอ้าน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ยูนิเวนเจอร์ (UV) ผู้พัฒนาอาคารสำนักงาน ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เปิดเผยว่า บริษัทฯได้ร่วมกับ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) ระดมทุนผ่านการจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน โดยยูนิเวนเจอร์ ได้นำสิทธิการเช่าพื้นที่ของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ไม่รวมพื้นที่โรงแรมดิ โอกุระฯ ร่วมกับสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารของอาคารสาทร สแควร์ของโกลเด้นแลนด์ ซึ่งทั้ง 2 อาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวมกันประมาณ 100,000 ตารางเมตร
ทั้งนี้ อาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ถือเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ที่ตั้งอยู่บนทำเลเพลินจิตติดกับบีทีเอสสถานีเพลินจิต มีพื้นที่สำนักงานและร้านค้าให้เช่ารวม 26,313 ตารางเมตร มีจุดเด่นด้านการออกแบบอาคารภายใต้แนวคิด Green Building หรืออาคารประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Eco Friendly) ทำให้อาคารสำนักงานแห่งนี้ได้รับรางวัลอาคารประหยัดพลังงานจากสถาบันทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยผ่านมาตรฐาน LEED Platinum Mixed-Use Building in Thailand จากสถาบันสภาอาคารเขียว ประเทศสหรัฐอเมริกา U.S. Green Building Council หรือ USGBC และ รางวัล Green Building และ New & Existing Building จากงาน Thailand Energy Awards 2013
ขณะเดียวกัน สถาปัตยกรรมของตัวอาคารได้รับแรงบันดาลใจด้านการออกแบบภายนอกอาคารให้เป็นรูปประนมมือไหว้และดอกบัวช่วยสะท้อนถึงเอกลักษณ์ความเป็นไทยได้เป็นอย่างดี ทำเลที่ตั้งของอาคารเชื่อมต่อบีทีเอสสถานีเพลินจิต หัวมุมถนนเพลินจิต-วิทยุ ย่านธุรกิจสำคัญใจกลางกรุงเทพฯ และใกล้ทางด่วน เอื้อประโยชน์ต่อการเดินทาง จึงเข้ามาช่วยเสริมศักยภาพของโครงการให้มีความโดดเด่นและได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้เช่ามากยิ่งขึ้น ส่งผลให้มีผู้เช่าบริษัทยักษ์ใหญ่ชั้นนำในประเทศและต่างประเทศหลายรายเข้ามาเช่าพื้นที่ตั้งเป็นสำนักงาน ทำให้ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการนี้เกือบเต็ม 100%
นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ ของ GOLD ผู้พัฒนาอาคารสำนักงาน สาทร สแควร์ กล่าวว่า อาคารสำนักงาน สาทร สแควร์ เป็นอาคารสำนักงานระดับเกรด A ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลย่านสาทร-นราธิวาสราชนครินทร์ ศูนย์กลางธุรกิจด้านการเงินระดับประเทศ มีขนาดพื้นที่สำนักงานและร้านค้าให้เช่า 73,181 ตารางเมตร ตัวอาคารเชื่อมต่อโดยตรงกับบีทีเอสสถานีช่องนนทรี ใกล้ทางด่วนสาทร การคมนาคมสะดวก และเป็นอาคารสำนักงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จึงทำให้อาคารสำนักงานแห่งนี้ได้ใบรับรอง Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ระดับ GOLD จากสถาบัน U.S. Green Building Council หรือ USGBC
นางสาวจิรยง อนุมานราชธน หุ้นส่วนผู้จัดการ บริษัท เจดี พาร์ทเนอร์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า อาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์และอาคารสำนักงานสาทร สแควร์ เป็นอาคารสำนักงานที่ได้รับความสนใจจากลูกค้าองค์กรยักษ์ใหญ่ชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ รวมถึงร้านค้าร้านอาหารชั้นนำให้ความสนใจเข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานใน 2 โครงการดังกล่าว โดยพบว่า ณ สิ้นเดือนกันยายนของปี 2558 อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงาน ‘ปาร์คเวนเชอร์’ อยู่ที่ 99% โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 907 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อาคารสำนักงาน ‘สาทรสแควร์’ ที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 96% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 745 บาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้ Golden Ventures REIT ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของพื้นที่บางส่วนของอาคารสำนักงาน ‘ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์’ และสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารสำนักงาน ‘สาทร สแควร์’ จึงถือเป็นการลงทุนสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงในของรายได้และมีแนวโน้มยังเติบโตได้ดี ซึ่งจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนที่จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีได้
นายสิทธิไชย มหาคุณ ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย (KBANK) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ Golden Ventures REIT กล่าวว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โกลเด้นเวนเจอร์ จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนของอาคารสำนักงาน ‘ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์’ ระยะเวลาประมาณ 25 ปี และสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารสำนักงาน ‘สาทรสแควร์’ ระยะเวลาประมาณ 24 ปี
ทั้งนี้ Golden Ventures REIT จะลงทุนในทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 10,000 ล้านบาท โดยรูปแบบการระดมทุนนั้นจะมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และเงินประกันการเช่าในทรัพย์สิน ซึ่งความคืบหน้าการจัดตั้ง Golden Ventures REIT นั้นล่าสุด สำนักงาน ก.ล.ต. ได้พิจารณาอนุมัติให้จัดตั้งกองทรัสต์เรียบร้อยแล้ว
ดังนั้น ธนาคารกสิกรไทย จึงได้กำหนดราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์ Golden Ventures REIT ในราคาหน่วยละ 10 บาท อัตราจองซื้อขั้นต่ำ 20,000 บาท ซึ่งจะเปิดจองซื้อในระหว่างวันที่ 14-18 มีนาคม 2559
อย่างไรก็ตามการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ มิได้เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อนักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนเป็นการทั่วไป ส่วนของนักลงทุนรายย่อยเสนอขายให้เฉพาะลูกค้าหรือผู้ที่คาดว่าจะเป็นลูกค้าของผู้จัดการการจัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์เท่านั้น และผู้จัดการการจัดจำหน่ายขอสงวนสิทธิในการปิดรับการจองซื้อก่อนวันครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ ในกรณีที่มีผู้จองซื้อหน่วยทรัสต์ครบตามจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายก่อนครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ
นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า อาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และสาทร สแควร์ มีศักยภาพการดำเนินงานที่โดดเด่น จากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งและรูปแบบการออกแบบอาคาร ทำให้บริษัทยักษ์ใหญ่ชั้นนำทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจเข้ามาเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลดีต่อการเสนออัตราค่าเช่าพื้นที่ได้ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทย สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของโครงการ ช่วยสร้างความมั่นคงทางด้านรายได้จากอัตราค่าเช่าพื้นที่สามารถเติบโตได้ดีต่อไปในอนาคต
ทั้งนี้ คาดผลตอบแทนปีแรก 8-8.5% ต่อปี ซึ่งในไฟลิ่งระบุว่าจ่ายปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของเงินได้สุทธิ จ่ายไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ซึ่งถ้า 8% ก็คิดเป็นจ่าย 95% ถ้า 8.5% ก็เท่ากับจ่าย 100% ขณะที่อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าในอุตฯที่ 4-5% ต่อปี ของเราก็อยู่ในทิศทางเดียวกันเพราะตามสัญญาเช่า 3 ปี ก็สามารถปรับขึ้นได้ราว 15% หรือเฉลี่ย 5% ต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ผู้เช่าทำสัญญาเช่า 3 ปี มีบริษัทเดียวที่ทำสัญญา 10 ปี (พื้นที่เช่าราว 3,000-4,000 ตร.ม.) ขณะที่สัญญาเช่า 3 ปีก็กระจายในหลายธุรกิจและวันครบอายสัญญาก็กระจายราวปีละ 20% เมื่อสัญญาใกล้ครบอายุ หรือก่อน 6 เดือนครบอายุก็จะเจรจากับลูกค้าก่อน ส่วนใหญ่ก็ต่อสัญญาเพราะโลเคชั่นดี แต่ถ้าไม่ต่อก็ยังมีเวลา 6 เดือนในการหาผู้เช่า
"ค่าเช่าอาคารเราสูงที่สุดในประเทศไทย ราคาสูงสุดอยู่ที่ 1,200 บาท/ตร.ม.แต่เฉลี่ยที่ 900 กว่าบ./ตร.ม. อัตราผู้เช่าพื้นที่ปาร์คเวนเชอร์ 99.99% สาทรสแควร์ 97% สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้เฉลี่ย 5% ขณะที่อุตฯที่ 4-5% ภาพรวมอุตฯสำนักงานให้เช่า ซัพพลายตลาดออฟฟิศเกรด A หรือย่าน CBD มีแค่ 20% เพราคู่แข่งไม่เยอะ โอกาสซัพพลายในอนาคตจะมีเข้ามาในปีนี้และอีก 2-3 ปีข้างหน้าราว 5-6 หมื่นตร.ม./ปี ถือว่าไม่เยอะเมื่อเทียบกับดีมานด์เยอะกว่า" นายอุรเสฏฐ กล่าว
กลุ่มผู้เช่าอาคารเป็นผู้เช่าไทยและต่างชาติสัดส่วนเท่าๆกัน ซึ่งผู้เช่าล้วนเป็นบริษัทชั้นนำทั้ง 2 อาคาร
นายธนพล กล่าวอีกว่า ในอนาคตกองทุนยังต้องมองหาซื้อสินทรัพย์มีคุณภาพเพิ่มเติมเข้ามา ซึ่งก็มองการเข้าลงทุนในโครงการ FYI Center ซึ่งเป็นโครงการที่มีศักยภาพ โดยขณะนี้ GOLD ได้เปิดให้ผู้เช่าในโครงการ FYI Center เข้ามาตกแต่งก่อนที่จะเปิดอย่างเป็นทางการ โดยโครงการ ตั้งอยู่ตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มูลค่าโครงการ 5 พันล้านบาท พื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน 48,000 ตร.ม.
ทั้งนี้ เงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน Golden Ventures REIT แล้วคาดว่าจะมีการโอนช่วงไตรมาส 1/59 และการรับรู้รายได้จะเริ่มทยอยบันทึกเป็นรายได้ตั้งแต่ไตรมาส 2/59 เป็นต้นไป จนครบอายุสัญญา 25 ปี
นายสิทธิไชย กล่าวว่า คาดว่าจะสามารถนำ Golden Ventures REIT เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) หลังปิดการขายหน่วย 2 สัปดาห์ ส่วนวันเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯยังไม่กำหนด หลังโรดโชว์และทำบุ๊กบิ้วพบว่านักลงทุนสถาบันให้การตอบรับอย่างล้นหลาม เพราะโครงการตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาว ให้อัตราผลตอบแทนที่ไม่ผันผวน ความเสี่ยงต่ำ โดยระดมทุน 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นขายสถาบัน 50% สปอนเซอร์แบงก์ลูกค้าไฮเน็ตเวิร์ค 25% และ UV-GOLD 25%