บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่ระดับ ‘BBB+(tha)’ และคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้นที่ระดับ ‘F2(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ พร้อมกันนี้ฟิทช์ได้ประกาศยกเลิกอันดับเครดิต ตามแผนการพัฒนาธุรกิจของฟิทช์
สำหรับปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต LH เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสามของประเทศไทย โดยวัดจากรายได้ในปี 2558 LH ครองส่วนแบ่งทางการตลาดสูงเป็นอันดับหนึ่งในตลาดบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง ตำแหน่งทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ ได้รับการสนับสนุนจากสินค้าที่มีคุณภาพ และมีความหลากหลาย ได้แก่ บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรม
อัตราส่วนกำไรที่ลดลงแต่ยังคงแข็งแกร่ง – อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA margin) ของ LH ลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 23 ในปี 2558 จากร้อยละ 24-25 ในปี 2556-2557 เนื่องจากการที่บริษัทฯ มุ่งที่จะขายบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมขายที่ยังคงเหลือในโครงการที่มีอยู่ ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรน้อยกว่าการขายสินค้าในโครงการที่เปิดใหม่ อย่างไรก็ตาม LH ยังคงรักษา EBITDA margin ได้ในระดับระดับที่สูงกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดสี่รายแรก ซึ่งมีอัตรากำไรลดต่ำลงเช่นเดียวกัน โดย EBITDA margin ของผู้ประกอบการเหล่านี้ลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 13-20 ในปี 2558 (2557: ร้อยละ 14-21) ฟิชท์คาดว่า LH จะยังคงสามารถรักษาระดับ EBITDA margin ไว้ได้ที่ร้อยละ 23-24 ในช่วงสามปีข้างหน้า
แนวโน้มอัตราการเติบโตของรายได้ที่ดีขึ้น – ฟิชท์คาดว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของ LH จะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 4-8 ในปี 2559 โดยได้รับการสนับสนุนจากโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายที่เปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 และที่จะเปิดตัวในปี 2559 ซี่งมีมูลค่ารวมประมาณ 4 หมื่นล้านบาท รวมถึงยอดขายพรีเซลล์สะสมที่รอรับรู้รายได้ในปี 2559 ยอดขายของ LH ในไตรมาส 1 ของปี 2559 จำนวน 7.0 พันล้านบาท เมื่อรวมกับยอดขายพรีเซลล์สะสมที่รอรับรู้รายได้ในช่วงสามไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 53 ของยอดขายที่ประมาณการไว้ ยอดขายที่อยู่อาศัยของ LH ในปี 2558 หดตัวลงในอัตราร้อยละ 7 โดยที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัวร้อยละ 13 ในขณะที่อาคารชุดพักอาศัยเติบโตร้อยละ 16 รายได้ค่าเช่าหดตัวลงเช่นเดียวกันในอัตราร้อยละ 11 เป็นผลเนื่องมาจากการที่ไม่มีรายได้จากห้างเทอมินอล 21 ซึ่งบริษัทฯ ได้ขายให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เมื่อปี 2557 ทั้งนี้ หากหักผลกระทบที่เกิดจากห้างเทอมินอล 21 ออกไป รายได้ค่าเช่าเติบโตสูงถึงประมาณร้อยละ 53 จากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพักของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่มีอยู่ และการมีค่าเช่าส่วนเพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนใหม่ที่ประเทศสหรัฐอเมริกา
อัตราส่วนหนี้สินที่สูงขึ้น – ฟิชท์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ LH ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือที่ปรับปรุงแล้ว (net debt/adjusted inventory) จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ในช่วงร้อยละ 47-50 ในช่วงสามปีข้างหน้า จากเดิมอยู่ที่ระดับร้อยละ 45 ในไตรมาสแรกของปี 2559 เป็นผลมาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การซื้อที่ดิน และการจ่ายเงินปันผลที่สูง บริษัทฯ ได้ซื้ออพาร์ทเม้นท์ให้เช่าแห่งใหม่ที่เมืองแคมป์เบลล์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ในประเทศสหรัฐอเมริกา มูลค่าประมาณ 100 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 3.6 พันล้านบาท ในไตรมาสแรกของปี 2559 อย่างไรก็ตาม เงินลงทุนดังกล่าวได้รับแหล่งเงินทุนจากกระแสเงินสดรับที่ได้จากการขายโรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พอยท์ เทอมินอล 21 มูลค่า 3.7 พันล้านบาท ให้แก่กอง REIT และเงินที่ได้จากการที่มีผู้มาใช้สิทธิแปลงสภาพของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ จำนวน 2.6 พันล้านบาท ในปี 2558
สินทรัพย์เพื่อการลงทุนช่วยเสริมสภาพคล่อง – ฟิทช์เชื่อว่าการที่ LH มีเงินลงทุนขนาดใหญ่ในบริษัทร่วมที่จดทะเบียนใน ตลท. และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน น่าจะมีส่วนช่วยสนับสนุนสภาพคล่องทางการเงินในช่วงที่บริษัทประสบภาวะยากลำบากทางธุรกิจ หรือในช่วงที่มีการเร่งลงทุนขยายธุรกิจ โดยมูลค่าตลาดรวมของเงินลงทุนของ LH ในบริษัทร่วมที่จดทะเบียนใน ตลท. อยู่ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2558
กระแสเงินสดที่ผันผวน – อันดับเครดิตของ LH ถูกจำกัดจากลักษณะความเป็นวัฎจักรของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานมีความผันผวนสูง รวมถึงมีความไม่แน่นอนของรายได้และกระแสเงินสดในอนาคต