ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาทของ บมจ. แสนสิริ (SIRI) ที่ระดับ “BBB" พร้อมทั้งคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB+" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “BBB" โดยแนวโน้มยังคง “Stable" หรือ “คงที่" ทั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนกรกฎาคม 2559
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะผู้นำของบริษัท ตลอดจนผลงานที่ได้รับการยอมรับในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร รวมถึงความหลากหลายของสินค้า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่คาดว่าจะอยู่ในระดับสูงซึ่งจะทำให้กระแสเงินสดอ่อนตัวลงเนื่องจากแผนการขยายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากทั้งที่เป็นแบรนด์ของบริษัทเองและจากโครงการร่วมทุน ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวซึ่งส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน อีกทั้งจะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 10% ในอีก 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน) ให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่น้อยกว่า 2 เท่า
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมควรอยู่ที่ระดับ 10%-15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน) อยู่ในระดับต่ำกว่า 60% นานพอในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ
SIRI เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ณ เดือนพฤษภาคม 2559 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 90 โครงการซึ่งคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 140,000 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วน 52% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด บ้านเดี่ยว 42% และทาวน์เฮ้าส์ 6% ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยโดยรวมของบริษัทอยู่ที่ 4.4 ล้านบาท บริษัทมีมูลค่ายอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ เดือนพฤษภาคม 2559 เท่ากับ 15,000 ล้านบาท (ไม่รวมยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนมูลค่า 11,000 ล้านบาท) และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย (รวมทั้งยูนิตที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) มูลค่าประมาณ 59,000 ล้านบาท
ยอดขายของบริษัทลดลงเหลือ 8,800 ล้านบาทในปี 2557 จาก 42,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2556 เนื่องจากบริษัทมียอดยกเลิกการจองเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียมราคาต่ำในต่างจังหวัด แม้ว่าบริษัทจะยังคงมียอดยกเลิกการจองเป็นจำนวนมากในปี 2558 แต่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ก็ช่วยกระตุ้นยอดขายให้กลับสูงขึ้นมาเป็น 29,000 ล้านบาทในปี 2558 และเติบโต 47% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 4,700 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2559
รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 28,000-29,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2557 ทั้งนี้ รายได้เติบโต 32% จากปีก่อนเป็น 36,955 ล้านบาทในปี 2558 รายได้ในไตรมาสแรกของปี 2559 เพิ่มขึ้น 17% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 7,573 ล้านบาท โดยเป็นผลมาจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในปีที่ผ่านมา รายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้รับแรงหนุนบางส่วนจากยอดขายที่รอการส่งมอบมูลค่า 11,000 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2559 มูลค่า 3,700 ล้านบาทในปี 2560 และมูลค่า 1,000 ล้านบาทในปี 2561 ตามสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะอยู่ที่ 30,000-33,000 ล้านบาทต่อปี โดยสัดส่วนของรายได้จากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะลดลงเหลือประมาณ 80% ของรายได้รวมในขณะที่สัดส่วนของรายได้ค่าบริการธุรกิจจากโครงการร่วมทุนจะเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นไป
อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทลดลงเหลือ 29%-30% ของรายได้รวมในช่วงปี 2558 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปี 2559 จาก 33%-34% ในช่วงปี 2553-2557 เนื่องจากบริษัทปรับลดราคาขายในโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการเพื่อระบายสินค้าสร้างเสร็จเหลือขาย ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทดีขึ้นเป็น 17%-18% ของรายได้รวมในปี 2558 ถึงไตรมาสแรกของปี 2559 จาก 20%-24% ในช่วงปี 2554-2557 อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (ซึ่งคำนวณโดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ประมาณ 12%-14% ในช่วงปี 2557 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปี 2559 ในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ที่ประมาณ 10% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในภาวะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวและจากอัตรากำไรที่ต่ำของบริษัทจากการบริหารธุรกิจในโครงการร่วมทุน
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน) ปรับดีขึ้นเป็น 57% ณ เดือนธันวาคม 2558 และ ณ เดือนมีนาคม 2559 จาก 61% ณ เดือนธันวาคม 2557 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะเพิ่มสูงขึ้นจากระดับปัจจุบันจากการขยายธุรกิจทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุน
อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนดังกล่าวไม่ควรเกินกว่า 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนควรน้อยกว่า 2 เท่า สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ โดยบริษัทมีหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2559 มูลค่า 2,000 ล้านบาท ในปี 2560 มูลค่า 2,000 ล้านบาท และในปี 2561 มูลค่า 6,000 ล้านบาท สภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2559 ประกอบด้วยเงินสดมูลค่า 2,700 ล้านบาท รวมทั้งวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกมูลค่า 38,000 ล้านบาท ตลอดจนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ 2,500 ล้านบาทต่อปี