ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ระดับ “BBB+" ด้วยแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และรายได้ที่เติบโตอย่างมั่นคง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ที่อยู่ในระดับต่ำซึ่งจะกระทบต่อรายได้ในอนาคต ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนระดับหนี้สินต่อครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงกว่า 60% ในระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับขึ้นหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ประมาณ 15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับ 50%-55% ได้อย่างต่อเนื่อง
SC เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งในปี 2532 กลุ่มตระกูลชินวัตรได้ซื้อกิจการของบริษัทในปี 2538 จากนั้นบริษัทก็เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทำการพัฒนา “อาคารชินวัตร 3" เป็นโครงการแรก บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจในปี 2546 โดยเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปีเดียวกัน ณ เดือนพฤษภาคม 2559 บริษัทยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 60% ของหุ้นทั้งหมด สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีความหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม
โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลัง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 อยู่ที่ 7.4 ล้านบาท บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 34 โครงการที่เปิดขายด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 29,200 ล้านบาท และมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 5,200 ล้านบาท โดยจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้ามูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ประมาณ 860 ล้านบาทในปี 2560 และประมาณ 2,700 ล้านบาทในปี 2561 ยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทที่มีค่อนข้างน้อยเป็นประเด็นกังวลต่อรายได้ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับฐานรายได้ของบริษัท ในช่วงปี 2557 ถึงครึ่งแรกของปี 2559 รายได้จากโครงการแนวราบได้แก่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 55% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ส่วนรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ของรายได้รวม
ในปี 2558 ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ 12,516 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 47% จากยอดขายที่อยู่ในระดับต่ำในปี 2557 ในขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 เท่ากับ 5,189 ล้านบาท ลดลง 12% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 บริษัทเปิดขายโครงการแนวราบใหม่เพียง 2 โครงการมูลค่ารวม 1,700 ล้านบาท บริษัทวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องด้วยมูลค่าขายปีละ 15,000-20,000 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของบริษัทจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 14,000-18,000 ล้านบาทต่อปีได้ในช่วงปี 2559-2562
การเติบโตของยอดขายโครงการแนวราบรวมทั้งมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐส่งผลให้รายได้รวมของบริษัทในปี 2558 เพิ่มขึ้นเป็น 14,050 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จาก 12,601 ล้านบาทในปี 2557 รวมถึงรายได้รวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 เท่ากับ 8,465 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 43% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการสร้างรายได้ อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 อยู่ที่ระดับ 21.5% เพิ่มขึ้นจาก 18% ในปี 2558 ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 อยู่ที่ 50.4% ลดลงจาก 51.7% ณ สิ้นปี 2558
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 15,000-19,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 ยกเว้นรายได้ในปี 2560 ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 13,000 ล้านบาทเนื่องจากบริษัทมีมูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้อยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรับรู้รายได้จากการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีค่อนข้างน้อย โดยทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15% ถึงแม้ว่าบริษัทต้องมีค่าใช้จ่ายการตลาดและการบริหารที่เพิ่มขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัวก็ตาม ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 บริษัทมีเงินสดในมือประมาณ 724 ล้านบาทและมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีกจำนวน 5,597 ล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 2,215 ล้านบาท โดยประมาณ 78% เป็นหุ้นกู้และอีก 22% ที่เหลือเป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 10% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 3 เท่า