บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของ บมจ. ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) และหุ้นกู้ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิของบริษัทฯ ที่ "BBB+(tha)" แนวโน้มเครดิตยังคงเป็นลบ ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้น (National Short-term Rating) ของ WHA ที่ F2(tha)
ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต แผนการลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบของ WHA สะท้อนถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ในการลดอัตราส่วนหนี้สินของบริษัทฯ ตามแผน เนื่องจากแผนการลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆ รวมถึงการลงทุนในต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นมาเป็นประมาณ 7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 ฟิทช์คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินรวมที่วัดจากหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted leverage) ของ WHA จะเพิ่มสูงขึ้นในปี 2560 แม้ว่าจะมีระดับหนี้สินที่ลดลง ก่อนที่อัตราส่วนดังกล่าวจะลดลงมาอยู่ในระดับ 5.3 เท่า ถึง 5.5 เท่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
การขายทรัพย์สินเป็นไปตามแผน WHA ได้ดำเนินการขายทรัพย์สินสำเร็จตามแผนและสามารถลดหนี้สินลงเป็นจำนวน 6 พันล้านบาทในปี 2559 ทำให้อัตราส่วนหนี้สินรวมที่วัดจากหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนลดลงมาอยู่ที่ 5.4 เท่า ณ สิ้นปี 2559 นอกจากนี้ ในเดือนเมษายน 2560 การขายหุ้นในสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 ของธุรกิจสาธารณูปโภคของบริษัทฯ ก็ทำให้บริษัทฯ สามารถลดหนี้สินลงได้อีก 5 พันล้านบาท
ลักษณะธุรกิจที่ครบวงจรมากขึ้น การเข้าซื้อกิจการ บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน (Hemaraj) ทำให้สถานะทางการตลาดของ WHA ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมมีความแข็งแกร่งขึ้น โดยเป็นผู้นำทั้งในด้านการพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) และการพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม WHA มีแผนที่จะเพิ่มรายได้ประจำจากการให้บริการที่ครบวงจรมากขึ้นสำหรับลูกค้าที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม เช่น การให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ การให้บริการอินเตอร์เน็ต การให้บริการด้านไอที รายได้ของ WHA น่าจะเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าสองเท่า ในขณะที่สัดส่วนของรายได้ประจำที่เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ก็น่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นประมาณร้อยละ 30 ถึงร้อยละ 35 ของรายได้รวม ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จากประมาณร้อยละ 10 ก่อนการเข้าซื้อกิจการ
ความเสี่ยงต่อความผันผวนของวัฏจักรธุรกิจที่สูงขึ้น การขยายธุรกิจของ WHA ไปสู่ธุรกิจการพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ WHA มีความเสี่ยงต่อความผันผวนของรายได้จากการขายที่ดินและวัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมมากขึ้น รวมถึงการเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น ธุรกิจหลักเดิมของ WHA กล่าวคือธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ที่มีความเสี่ยงต่อความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างจำกัด เนื่องจากกลยุทธ์การสร้างก่อนขายและการมีสัญญาเช่าระยะยาวรองรับ รวมถึงการแข่งขันในตลาดดังกล่าวก็อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป WHA มีรายได้และกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า (EBITDAR) ที่สูงกว่าและมีลักษณะธุรกิจที่ครบวงจรมากกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่ารายอื่นที่นำมาเปรียบเทียบ อย่างไรก็ตาม WHA ต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมถึงความเสี่ยงจากความผันผวนของการขายที่ดินจากธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม ลักษณะธุรกิจของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน หรือ TREIT (A-(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม มีความคล้ายคลึงกับธุรกิจส่วนหนึ่งของ WHA ซึ่งได้แก่ ธุรกิจให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป แต่ TREIT ไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง รวมถึงมีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่าและอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยและค่าเช่าที่สูงกว่า WHA ดังนั้น TREIT จึงมีอันดับเครดิตที่สูงกว่า
เมื่อเทียบกับ บมจ.เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ (JWD) (BBB+(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้ให้บริการโลจิสติกส์ภาคพื้นดินแบบครบวงจร แม้จะไม่ใช่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า แต่มีลักษณะธุรกิจที่มีความคล้ายคลึงกัน โดยรายได้ส่วนหนึ่งของ JWD จะมีสัญญาระยะยาวรองรับ แต่อย่างไรก็ตาม รายได้ของ JWD ยังคงขึ้นอยู่กับปริมาณธุรกิจและกิจกรรมของลูกค้า WHA และ JWD มีอันดับเครดิตอยู่ในระดับเดียวกัน เนื่องจาก JWD มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่าและอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยและค่าเช่าที่สูงกว่า WHA
เมื่อเทียบกับ บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ (SF) (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน มีลักษณะธุรกิจที่คล้ายคลึงกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าของ WHA แต่มีประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันคือ เป็นพื้นที่ให้เช่าเพื่อการค้าปลีก ซึ่งต่างจากของ WHA ที่เป็นคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม ด้วยอัตราส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ทำให้ WHA มีอันดับเครดิตที่สูงกว่า SF
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- รายได้จากค่าบริการและค่าเช่ามีการเติบโตเพียงเล็กน้อยในปี 2560 เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแก่กองทรัสต์ในจำนวนที่สูงในปี 2559 และมีการเติบโตในอัตราร้อยละ 15 ถึงร้อยละ 20 ในปี 2561 และ 2562 จากธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคและธุรกิจให้บริการด้านดิจิตอล
- ปริมาณการขายและโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 1300-1350 ไร่ต่อปี ในปี 2560-2562
-รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จำนวน 3.5-4.5 พันล้านบาทต่อปีในปี 2560-2562 (ไม่รวมการขายโดยกิจการร่วมค้า)
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR Margin) ลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 38 ถึงร้อยละ 40 ในปี 2560-2562 เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของ Hemaraj ที่มีอัตราส่วนกำไรที่สูงมีจำนวนที่ลดลง
- ค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการรวมถึงการลงทุนในบริษัทร่วมด้านบริการพลังงาน ประมาณ 7.5 พันล้านต่อปีในปี 2560-2562
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต ปัจจัยบวก (ที่อาจทำให้มีการปรับแนวโน้มอันดับเครดิตกลับมาเป็นมีเสถียรภาพ) อัตราส่วนหนี้สินรวมที่วัดจากหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted leverage) อยู่ในระดับต่ำกว่า 5.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ การลงทุนเป็นจำนวนมาก การจ่ายเงินปันผลในจำนวนที่สูง หรือรายได้และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ที่ต่ำกว่าที่คาด ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินรวมที่วัดจากหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted leverage) ไม่น่าจะลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 5.5 เท่าได้อย่างต่อเนื่องจากปี 2561 เป็นต้นไป
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่จัดการได้ WHA มีหนี้สินจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในปี 2560 โดยบริษัทฯ ได้ชำระหนี้สินจำนวน 5 พันล้านบาทแล้วในเดือนเมษายน 2560 โดยใช้เงินที่ได้รับจากการขายหุ้นในสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 ของธุรกิจสาธารณูปโภคของบริษัทฯ สำหรับหนี้สินที่ครบกำหนดชำระที่เหลืออยู่ บริษัทฯ มีปัจจัยสนับสนุนสภาพคล่องจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 4.7 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อแบบผูกพันไว้แล้วที่ยังไม่ได้เบิกถอน (Undrawn Committed Facilities) จำนวน 2.1 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2560 นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีความสามารถในการออกตราสารหนี้ในตลาดทุนอีกด้วย