บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการ ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรธ (กองทุนรวม) หรือ CPNRF แจ้งมติที่ประชุมคณะกรรมการลงทุน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 เกี่ยวกับโครงการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 (โครงการปรับปรุง)ดังนี้
โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา- พระราม 3 ที่กองทุนรวมเข้าลงทุนเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่ โครงการเริ่มเปิดดำเนินการมาแล้วเป็นเวลาประมาณ 18 ปี ตั้งแต่ปี 2540 และมีการทยอยปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง (minor renovation) อย่างไรก็ตามปัจจุบันงานระบบและเครื่องตกแต่งต่างๆ ได้เสื่อมสภาพไปตามอายุการใช้งาน ทำให้ภาพลักษณ์ของศูนย์ดูไม่ทันสมัย ประเภทของร้านค้าไม่สามารถตอบโจทย์ผู้เข้ามาใช้บริการได้เท่าที่ควร การปรับปรุงในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมโครงการให้เป็นศูนย์การค้าที่มีความครบถ้วนที่สุด ในย่านพระราม 3 ด้วยการเปลี่ยนโฉมศูนย์การค้าให้ทันสมัย รวมถึงการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง งานระบบวิศวกรรมอาคาร การเพิ่ม ปรับผัง และตกแต่งโซนร้านค้า ให้มีความต่อเนื่องและกลมกลืน ภายหลังการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์นี้ กองทุนรวมคาดว่าจะได้ประโยชน์จากการเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในโซนร้านค้าและเพิ่มความสะดวกในการเข้าถึงพื้นที่ร้านค้าของผู้ใช้บริการ และเพิ่มการใช้ประโยชน์พื้นที่ภายในศูนย์การค้า และเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่โดยรวมให้สูงขึ้น
โครงการปรับปรุงครั้งใหญ่ (Major Renovation) มีระยะเวลาในการปรับปรุงประมาณ 6 เดือนตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2560 ถึง เดือนธันวาคม 2560 โดยการทยอยปรับปรุง ทั้งนี้ศูนย์การค้ายังเปิดทำการตลอดช่วงการปรับปรุง
แผนการปรับปรุงจะประกอบด้วย ปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางชั้น G-6, ปรับเปลี่ยนประเภทร้านค้า (Re-merchandising Mix) และปรับปรุงงานระบบและวิศวกรรมต่างๆ, เพิ่มจุดขึ้นบันไดเลื่อน โดยเพิ่มจำนวนบันไดเลื่อน 14 ตัว, ปรับปรุง Faade เพื่อเปลี่ยนภาพลักษณ์ให้แปลกใหม่และเป็นที่สนใจของผู้ใช้บริการ, ปรับปรุงที่จอดรถ และเพิ่มแสงสว่าง, เพิ่มพื้นที่พักผ่อน, พื้นที่สวน, พื้นที่สันทนาการ เพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้มาใช้บริการ, ปรับปรุงพื้นที่ Landscape และถนนรอบอาคาร เพื่อแก้ปัญหารถติดและอำนวยความสะดวกผู้มาใช้บริการศูนย์การค้า, เพิ่มพื้นที่ จัดโปรโมชั่น หรือ Kiosk บริเวณชั้น 1, 3 และ 5, ปรับปรุงป้ายโครงการ และ Bannerให้เป็นไปตามมาตรฐานของบริษัท
หลักเกณฑ์การพิจารณาการลงทุน บริษัทจัดการพิจารณามูลค่าการลงทุนจากสัญญาการให้เช่าพื้นที่ที่เกิดขึ้นจริงในปีแรกของการเปิดดำเนินงานร่วมกับประมาณการกระแสเงินสดของโครงการภายหลังปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจากรายงานประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด
โครงการปรับปรุงในครั้งนี้จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุนสำหรับระยะเวลาลงทุนที่คงเหลือประมาณ 78 ปี 4 เดือน (รวมสิทธิ์ต่ออายุสัญญาได้อีก 2 ครั้งๆ ละ 30 ปี) ที่เงินลงทุนประมาณ 675 ล้านบาท และใช้อัตราคิดลดกระแสเงินสดร้อยละ 9.5 ส่วนที่มาของเงินลงทุน เงินกู้ยืมจากธนาคารไทยพาณิชย์ และ/หรือจากกำไรสะสมของกองทุนรวม
มูลค่าทรัพย์สินที่สอบทานสำหรับโครงการปรับปรุง มูลค่ากรณีไม่มีโครงการปรับปรุง มูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ 30 มีนาคม 2560 (ระยะเวลาที่ใช้ในการคำนวณเพื่อหามูลค่าของโครงการประมาณ 78 ปี 4 เดือน รวมสิทธิ์ต่ออายุสัญญาได้อีก 2 ครั้งๆ ละ 30 ปี) 9,540 ล้านบาท
มูลค่ากรณีมีโครงการปรับปรุง มูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ 30 มีนาคม 2560 (ระยะเวลาที่ใช้ในการคำนวณเพื่อหามูลค่าของโครงการประมาณ 78 ปี 4 เดือน รวมสิทธิ์ต่ออายุสัญญาได้อีก 2 ครั้งๆ ละ 30 ปี) 10,070 ล้านบาท
ผู้สอบทานมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด สอบทานมูลค่าทรัพย์สิน วิธีรายได้ (Income Approach)