นางศุภจี สุธรรมพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.ดุสิตธานี (DTC) ให้สัมภาษณ์กับ"อินโฟเควสท์"ว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม (Mixed Used) หัวถนนสีลมที่มีมูลค่าลงทุน 3.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา(CPN) ตรงกับแผนงานที่กลุ่มดุสิตต้องการกระจายรายได้จากหลายทางนอกเหนือจากธุรกิจโรงแรม รับบริหารโรงแรม และธุรกิจการศึกษาในปัจจุบัน
"โครงการนี้จะช่วยปลดล็อกการสร้างมูลค่าที่จะทำให้กลุ่มดุสิตรับรู้รายได้จากธุรกิจใหม่ที่จะมาจากธุรกิจค้าปลีก อาคารสำนักงาน อาคารที่พักอาศัย สร้างความสมดุลของสัดส่วนรายได้ทั้งจากในและต่างประเทศ ขณะเดียวกันจะไม่สร้างภาระการลงทุน เพราะได้วางแผนทยอยใช้เงินลงทุน โดยจะยังคงเพดานอัตราหนี้สินต่อทุน(D/E) สูงสุดไม่เกิน 1 เท่า"นางศุภจี กล่าว
โครงการ Mixed Used มีรูปแบบผสม ใช้เวลาก่อสร้าง 6-7 ปี โดยในช่วงปี 65-68 จะทยอยเสร็จทีละโครงการ โดยโรงแรมดุสิตธานีแห่งใหม่ที่จะสร้างทดแทนโรงแรมดุสิตธานีในปัจจุบันจะแล้วเสร็จในปี 64 และเปิดให้บริการในปี 65 โครงการศูนย์ค้าปลีกสร้างแล้วเสร็จและเปิดในปี 66 ถัดมาโครงการอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยจะสร้างแล้วเสร็จเป็นโครงการสุดท้ายในปี 67 ซึ่งจะทำให้บริษัทรับรู้รายได้ทั้งโครงการเต็มรูปแบบตั้งแต่ปี 68
สำหรับโรงแรมดุสิตธานีเดิมจะปิดให้บริการในวันที่ 16 เม.ย.61 และเริ่มรื้อถอนในเดือนก.ค.61 เพื่อสร้างโรงแรมดุสิตธานีกรุงเทพแห่งใหม่ใช้เวลาก่อสร้างกว่า 3 ปี ระหว่างนั้นในช่วงปี 61 -64 รายได้ขาดหายไปประมาณปีละ 900 ล้านบาท แต่บริษัทเตรียมเข้าซื้อกิจการโรงแรมและกิจการอาหารที่มีการดำเนินธุรกิจอยู่แล้วเพื่อสร้างรายได้เข้ามาชดเชย และยังมีรายได้จากค่ามัดจำการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า (Retail) และโครงการที่อยู่อาศัย (Residential) ในโครงการ Mixed Used เข้ามาเสริมอีกส่วนหนึ่ง
*ปี60-61 สร้างฐานก่อนเดินหน้าเติบโตก่าวกระโดด
นางศุภจี กล่าวว่า ในปี 60 รายได้รวมของบริษัทยังเติบโตได้ 5% จากปีก่อนที่มีรายได้รวม 5.4 พันล้านบาท เป็นการเติบโตตามอุตสาหกรรมท่องเที่ยว และกำไรสุทธิปีนี้น่าจะดีกว่าปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 114.1 ล้านบาท แม้ว่าไตรมาส 3/60 คาดว่าจะขาดทุนในช่วงโลว์ซีซั่น และไตรมาส 4/60 อาจได้รับผลกระทบจากพระราชพิธีสำคัญบ้าง แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนก็ไม่น่าจะแตกต่างกันมาก และในไตรมาส 1/60 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิถึง 123.8 ล้านบาทในช่วงไฮซีซั่น
ส่วนในปีหน้า บริษัทจะมีรายได้จากการรับบริหารโรงแรมที่เมื่อกลางปีนี้ได้เข้ามาใหม่อีก 62 แห่งครอบคลุม 17 ประเทศที่จะเริ่มทยอยรับรู้ในปี 61 ทำให้โรงแรมภายใต้บริหารเพิ่มเป็น 91 โรงแรมใน 25 ประเทศ ยังไม่รวมการเข้าบริหารโรงแรมให้กับกลุ่มบริษัท โดสเซ่น อินเตอร์เนชั่นแนล ของจีน ใช้แบรนด์"ดุสิตปริ๊นเซส"ที่ได้ลงนามไปแล้ว 40 แห่งในจีน เมื่อรวมแล้วได้บริหารโรงแรมใหม่ในปีนี้เป็น 131 แห่ง
สำหรับโรงแรมที่ได้เซ็นสัญญาบริหารจัดการใหม่ 62 แห่ง ส่วนใหญ่ 80-90% เป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องรอให้ก่อสร้างแล้วเสร็จ รายได้จึงจะเริ่มทยอยเข้ามาปี 61 ซึ่งจจะเริ่มเปิดบริการ 10 แห่ง และปีถัดไปเปิดอีก 10 แห่ง ที่เหลือเป็นโรงแรมเก่าที่ปรับปรุงใหม่ ขณะที่คาดว่าธุรกิจสายการศึกษาก็จะเติบโตตามโรงแรมที่จะเข้าบริหารเพิ่มตามจำนวนที่ต้องสร้างบุคคลากรให้ด้วย
นางศุภจี กล่าวว่า DTC ยังมีรายหลักจากธุรกิจโรงแรม คิดเป็น 80% ของรายได้รวม ขณะนี้รายได้สำคัญมาจากโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ คิดเป็น 16-17% ของรายได้รวม และยังมีโรงแรมของบริษัทเองอีก 2 แห่งคือที่ มัลดีฟส์ และฟิลิปปินส์ รวมทั้งเป็นผู้บริหารจัดการโรงแรม 29 แห่ง
ส่วนธุรกิจการศึกษา มีรายได้สัดส่วน 20% ที่มีวิทยาลัยอยู่ 3 แห่งที่ศรีนครินทร์ เพชรบุรีตัดใหม่ และพัทยา ผลิตนักศึกษาที่จบปริญญาตรีและปริญญาโทปีละ 600-700 คน/ปี และได้เพิ่งเปิดศูนย์การศึกษาด่านโรงแรมที่ฟิลิปปินส์ทั้งปริญญาตรีและปริญญาโทด้วย ขณะเดียวกัน DTC ยังได้พัฒนาการบริการที่เปิดให้ลูกค้าเข้ามาหลากหลายช่องทาง โดยล่าสุดได้ลงทุน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐในบริษัท เฟฟเสตย์ จำกัด (Favstay) เมื่อเม.ย.60 เป็นการลงทุนธุรกิจสตาร์อัพที่มีคอนเซ็ปเหมือน Uber ซึ่งเฟฟเสตย์ เป็นระบบแชร์ property ให้กับผู้ที่เป็นเจ้าของ property และผู้ที่ต้องการที่พัก นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่างพิจารณาเข้าลงทุนสตาร์อัพ 2-3 รายเพื่อให้การบริการเต็มรูปแบบมากยิ่งขึ้น
"สตาร์อัพ จะเหมือนการให้บริการลูกค้าดุสิตให้มีความหลากหลาย จะเห็นเพิ่มขึ้นปีนี้อีก 1-2 ราย และจะลงทุนในแบรนด์ใหม่ อาจเป็นแบรนด์ที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลงไป เพราะรูปแบบการเดินทางเปลี่ยนไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนเอเชียต้องการความสะดวกสบายทันสมัย เราจะตั้งแบรนด์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์จะออกไตรมาส 4/60 เป็นแบรนด์โรงแรมตอบโจทย์ลูกค้า และก็ไม่ใช่บัดเจ็ทโฮเต็ล"นางศุภจี กล่าว
ทั้งนี้ โรงแรมแรกที่ DTC เซ็นสัญญาเข้าบริการแล้วและจะใช้แบรนด์ใหม่ กับโรงแรมที่ตั้งอยู่ใจกลางตลาดนัดจตุจักรจะเปิดบริการในปี 62 แต่บริษัทอาจเปิดโรงแรมปลายปี 61 อยู่ในกรุงเทพก่อนเป็นแบรนด์เพื่อบริหารโรงแรม หรือาจจะเป็นเจ้าของด้วยในบางแห่ง ซึ่งเป็นโรงแรมที่เน้นไลฟ์สไตล์ และผู้เข้าพักสามารถทำกิจกรรมหลายอย่างผ่านระบบแอพพลิเคชั่น
นอกจากนี้ DTC อยู่ระหว่างเจรจาซื้อกิจการธุรกิจโรงแรมที่ดำเนินธุรกิจแล้ว 2-3 ราย คาดว่ารายได้จะเข้าในปี 61 และเตรียมเข้าซื้อธุรกิจอาหารเพื่อหารายได้เข้ามาชดเชยในช่วงที่ต้องปิดบริการโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ในช่วงปี 61-64
นางศุภจี คาดว่า ในปี 64 รายได้จากธุรกิจโรงแรมจะเติบโตไม่น้อยกว่า 10% หลังจากเข้าบริหารโรงแรมทั้งหมด 102 แห่งทำให้ฐานใหญ่ขึ้น ซึ่งจะมีรายได้จากการบริหารจัดการโรงแรมเพิ่มขึ้นมาอีก 500-600 ล้านนบาทจากปี 59 มีรายได้จากการรับบริหารโรงแรม 147 ล้านบาท โดยโรงแรมขนาดใหญ่ได้ค่าบริหารจัดการปีละ 50-60 ล้านบาท และโรงแรมขนาดเล็กได้ค่าบริการ 6-7 ล้านบาท/ปี แต่ฐานกำไรจะโตขึ้นมากเพราะเจ้าของโรงแรมจัดการเรื่องบุคลากรเอง จึงคาดว่าจะมี EBITDA MARGIN สูงสุดอยู่ที่ 40-50% และในอนาคตมีโอกาสบริหารโรงแรมเข้ามาอีกอย่างต่อเนื่อง
*หลังปี 67 รายได้โต 10%/ปี กำไรเพิ่มอย่างมีนัยสำคัญ
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม DTC กล่าวว่า หลังโครงการ Mixed Used เปิดเต็มรูปแบบในปี 67 คาดว่าจะทำให้รายได้ของกลุ่ม DTC เติบโตต่อเนื่องปีละไม่ต่ำกว่า 10% และกำไรจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งในอนาคตหลังเปิดโครงการยังจะมีโรงแรมที่รับบริหารจัดการเพิ่มขึ้นอีก ซึ่งส่วนใหญ่จะทำสัญญา 5-10 ปี และคาดว่าจะได้รับการต่ออายุสัญญา
"รายได้จะสูงขึ้นน่าจะเกิน 10% โดยรายได้เข้ามาสูงสุดปีละ 500-600 ล้านบาทจาการบริหารโรงแรมใหม่ ซึ่งครึ่งหนึ่งลงไปเป็นผลกำไร ทำให้ EBITDA Margin สูงขึ้นจากทุกวันนี้มาร์จิ้นอยู่ที่ 16.7% จะเพิ่มขึ้นมาเป็นมากกว่า 20% ขึ้นไปถ้าเราได้บริหารปี 63-64 ที่เริ่มรับรู้รายได้จาการบริหารโรงแรม
ดังนั้น ในช่วง 3 ปีแรกเป็นปีของการลงทุนโครงการ ทั้งเรื่องเตรียมคน เตรียมระบบ กระบวนการทำงาน จึงไม่ได้คาดหวังเรื่องรายได้งผลกำไรจะเติบโตอย่างกระโดด โดยช่วง 3 ปีนี้ (ปี 59-61) เราจะ Maintain ช่วง 3 ปีต่อมา(ปี 62-64)โรงแรมใหม่เริ่มเข้าบริหารงานมากขึ้น เริ่มรับรู้การเจริญเติบโต และ 3 ปีสุดท้าย (ปี 65-68) เป็น Unrisk Potential เมื่อโครงการ Mixed Usedเข้ามาเต็มรูปแบบ ในช่วงนั้นก็จะเห็นได้อย่างชัดเจน เห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ มากกว่า 10% เพราะเราไม่ได้เป็นเจ้าของเองทั้งหมด"นางศุภจีกล่าว
นางศุภจี กล่าวว่า หลังจากรับรู้รายได้โครงการ Mixed Used เข้ามาในปี 67 คาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมของกลุ่ม DTC จะปรับลดลงเหลือ 70% และจะมีรายได้จากธุรกิจใหม่ ได้แก่ ธุรกิจค้าปลีก residential อาคารสำนักงาน รวมสัดส่วน 10% ส่วนธุรกิจการศึกษาคงสัดส่วน 20% การเติบโตเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบจากผลประกอบการในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 56-59) รายได้ทรงตัวระหว่าง 5.3-5.4 พันล้านบาท/ปี ขณะที่ผลกำไรไม่นิ่ง โดยปี 56-59 มีกำไรสุทธิ 163.7 ล้านบาท , ขาดทุน 20.6 ล้านบาท, 199.2 ล้านบาท และ 114.1 ล้านบาท ตามลำดับ
แผนก่อสร้างโครงการ Mixed Used ลำดับแรกจะสร้างโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ แห่งใหม่ ซึ่งจะปรับปรุงอัพเกรดขึ้นเป็นโรงแรมระดับ 6 ดาว ไม่เกิน 300 ห้องและขยายพื้นที่ห้องมากกว่าเดิม จากปัจจุบันเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ขนาดกว่า 500 ห้อง จากนั้นจะทยอยสร้างส่วนค้าปลีก และตึกที่พักอาศัย (Residential) และอาคารสำนักงาน เป็นลำดับถัดไป
"โรงแรมดุสิตที่จะสร้างใหม่จะมีรูปร่างคล้ายโรงแรมเดิม ส่วนอาคารสำนักงานจะอยู่หัวมุมถนนสีลมจุดเชื่อมรถไฟฟ้า ส่วนศูนย์การค้ามี 3 ชั้นและสามารถเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดินได้ โดยบนดินเราตั้งใจให้เป็น open space มีพื้นที่ที่มีสีเขียวด้วย จะเสริมด้วยศาลาไทยให้คงเอกลักษณ์ และไม่แน่นมากจนเกินไป ตรงกลางเป็นตึก Resident...โรงแรมดุสิตแห่งใหม่จะเป็น 6 ดาว ซึ่งเราตั้งใจจะทำให้โรงแรมดุสิตกลับมายิ่งใหญ่อีกครั้งหนึ่ง"นางศุภจี กล่าว
แม้ว่าจะมีการลงทุนโครงการ Mixed Used สูงถึง 3.6 หมื่นล้านบาท แต่โครงการนี้เป็นการทยอยลงทุนตามระยะเวลาก่อสร้าง 6-7 ปี และได้มีจัดโครงสร้างการเงินที่ทำให้บริษัทแบกรับภาระมากเกินไป ทำให้ในช่วงที่อยู่ระหว่างการพัฒนาพื้นที่ ไม่มีผลกระทบต่อผลประกอบการของ DTC มากนัก และระหว่างที่ไม่มีรายได้จากโรงแรมดุสิตธานี บริษัทก็มีกระแสเงินสดจากเงินมัดจำค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกและค่ามัดจำการจองโครงการที่พักอาศัยเข้ามา จะไม่ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่ระดับ 0.3 เท่า หรือสูงสุด ไม่เกิน 1 เท่า
"cach flow จาก Resident จะเข้ามาช่วง 2-3 ปี ขณะที่ก็กู้ไม่มาก เต็มที่ไม่เกิน 1 พันล้านบาทใน 7 ปีทยอยลงทุนใน่ส่วนผู้ถือหุ้น มี cash flow มาเสริม และมีเงินกู้ด้วย" นางศุภจีกล่าว
โครงการ Mixed Use ที่ DTC ร่วมทุนกับ CPN ได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน ได้แก่ บริษัท วิมานสุริยา จำกัด เพื่อพัฒนาโรงแรม อาคารที่พักอาศัย และอาคารศูนย์การค้า DTC ถือหุ้นสัดส่วน 60% CPN ถือในสัดส่วน 40%, บริษัท สวนลุม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ดำเนินธุรกิจพัฒนาศูนย์การค้า DTC ถือหุ้น 15% CPN ถือหุ้น 85%, บริษัท พระราม 4 เดแวลอปเม้นท์ จำกัด ดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงาน DTC ถือหุ้น 10% CPN ถือหุ้น 90% และ บริษัท ศาลาแดง พร็อพเพอร์ตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ดำเนินธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน DTC ถือ 25% และจะทยอยขายหุ้นให้ CPN ถือหุ้น 100% จากปัจจุบันถืออยู่ 75%