ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ระดับ “BBB-" พร้อมทั้งยกเลิกเครดิตพินิจ “Developing" หรือ “ยังไม่ชัดเจน" ของบริษัทโดยเปลี่ยนเป็นแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" แทน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งได้ประกาศเครดิตพินิจแนวโน้ม “Developing" หรือ “ยังไม่ชัดเจน" ให้แก่บริษัทเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2560 หลังจากที่บริษัทได้ออกประกาศเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2560 โดยระบุว่าคณะกรรมการของบริษัทได้มีมติอนุมัติการซื้อหุ้นทั้งหมดของ บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด และเมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2560 ผลการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทมีมติอนุมัติให้ซื้อกิจการของบริษัทพราวด์ เรสซิเดนซ์ ซึ่งการทำธุรกรรมดังกล่าวคาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2560
อันดับเครดิตของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง ตลอดจนอัตรากำไรในระดับสูง และการเพิ่มขึ้นของมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ (Backlog) หลังจากซื้อกิจการของบริษัทพราวด์ เรสซิเดนซ์ อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากประวัติผลงานของบริษัทที่สั้น รวมถึงการมีสินค้าที่ขาดความหลากหลาย และภาระหนี้ของบริษัทที่จะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและผันผวนสูงด้วย
บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก่อตั้งในปี 2552 โดยครอบครัวตระกูลจรูญเอก บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปลายปี 2558 ครอบครัวจรูญเอกยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนมิถุนายน 2560 จำนวน 62% บริษัทพัฒนาสินค้าคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงระดับล่างเป็นหลัก โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเกือบทั้งหมดตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจากสถานีแบริ่งถึงสมุทรปราการและเส้นทางจากสถานีจตุจักรถึงสะพานใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายโครงการไปที่ศรีราชาและแหลมฉบังในจังหวัดชลบุรีอีกด้วย ในเดือนกรกฎาคม 2560 บริษัทได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าจำนวน 4 แห่งกับ Nomura Real Estate Development Co., Ltd. (NRED) ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น กิจการร่วมค้าดังกล่าวมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการมูลค่ารวมประมาณ 8,600 ล้านบาท โดยบริษัทลงทุนในสัดส่วน 51% และ NRED ลงทุน 49%
บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “Knightsbridge" “Notting Hill" และ “Kensington" สินค้าของบริษัทเน้นราคาระดับกลางถึงระดับล่างเป็นหลัก ในขณะที่บริษัทพราวด์ เรสซิเดนซ์เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียม “Park 24" ซึ่งตั้งอยู่ในย่านใจกลางแหล่งธุรกิจจะเน้นสินค้าราคาระดับที่สูงกว่า หลังจากการซื้อกิจการของบริษัทพราวด์ เรสซิเดนซ์ แล้ว บริษัทได้วางแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาระดับบนภายใต้แบรนด์ “Park" ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยรายได้และยอดขายของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังวางแผนขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าให้มากขึ้นอีกด้วย
บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนมิถุนายน 2560 ทั้งหมด 31 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 34,300 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.4 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 13,400 ล้านบาท บริษัทมียอดขายในปี 2559 อยู่ที่ 9,193 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 5,130 ล้านบาทในปี 2558 ในขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 เท่ากับ 3,507 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 50% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
ณ เดือนมิถุนายน 2560 มูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จากการโอนของบริษัทอยู่ที่ 14,368 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 3,000 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ประมาณ 4,400 ล้านบาทในปี 2561 ประมาณ 2,400 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 4,500 ล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ มูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมโครงการ Park 24 ยังมีมูลค่าอีก 10,917 ล้านบาทซึ่งพร้อมจะโอนให้แก่ลูกค้าภายในสิ้นปีนี้ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทด้วย ทั้งนี้ ยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากเหล่านี้จะช่วยรักษาระดับรายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้า
รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้ในปี 2559 เพิ่มขึ้นเป็น 3,153 ล้านบาทจาก 2,010 ล้านบาทในปี 2558 และ 400-500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556 และปี 2557 ส่วนรายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 นั้นอยู่ที่ 2,024 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 104% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 อยู่ที่ 29.38% เพิ่มขึ้นจาก 25.49% ในปี 2559 และ 24.13% ในปี 2558
อย่างไรก็ตาม การขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้น โดย ณ เดือนมิถุนายน 2560 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (ปรับปรุงด้วยการรวมมูลค่าปัจจุบันจากการเช่าดำเนินงานเป็นภาระหนี้และไม่นับหุ้นบุริมสิทธิเป็นส่วนของผู้ถือหุ้น) อยู่ที่ 64.18% เพิ่มขึ้นจาก 54.02% ณ สิ้นปี 2559 หลังจากนี้ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงจากการที่บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า และอาคารสำนักงานให้เช่าอีกด้วย ซึ่งบริษัทตั้งงบลงทุนไว้ที่ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทสำหรับช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มเป็นประมาณ 8,000 ล้านบาทในปี 2560 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 12,000-13,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2563 โดยโครงการ Park 24 จะเป็นสัดส่วนหลักของรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะลดลงแต่ยังคงรักษาระดับเกินกว่า 15% แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นเพื่อสนับสนุนการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากก็ตาม และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจเชิงรุก บริษัทก็ควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญาการกู้ยืมเงินของธนาคารและหุ้นกู้
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 523 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 5,130 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ระยะยาวที่จะครบกำหนดในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นอยู่ที่ 973 ล้านบาท ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทโดยเฉลี่ยจะอยู่ในระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับที่มากกว่า 3 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาการเติบโตได้ตามแผนการที่วางไว้ โดยที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับเกินกว่า 15% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ปรับปรุงแล้วไม่ควรเกินกว่า 2 เท่าอย่างมีนัยสำคัญเป็นเวลานาน
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 2-3 ปีข้างหน้ามีค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตอย่างมีนัยสำคัญโดยที่ยังสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ปรับปรุงแล้วให้ไม่เกิน 1.5 เท่า หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% เป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก