นายสุวรรณ เลิศปัญญาโรจน์ ประธานกรรมการ บริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมนำโครงการศูนย์การค้า I’m Park @ Samyan (แอมพาร์ค สามย่าน) จัดตั้งเป็นกองทรัสตร์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ร่วมกับพันธมิตรที่จะนำสินทรัพย์มาร่วมจัดตั้งกอง REIT ด้วยกัน เพื่อให้มีขนาดรวมประมาณ 1.5 พันล้านบาท โดย บล.บัวหลวง เป็นที่ปรึกษาทางการเงินและทรัสตี คาดว่าจะยื่นแบบแสดงรายการช้อมูล (ไฟลิ่ง) ต่อกับสำนักงานคณะกรรมการหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ในช่วงเดือน ธ.ค.60 หรือต้นปี 61 และจัดตั้งกองรีทพร้อมเสนอขายหน่วยลงทุนได้ในช่วงไตรมาส 2/61
สำหรับโครงการ I’m Park @ Samyan มีมูลค่าโครงการที่จะขายเข้ากอง REIT ราว 700 ล้านบาท โดยเปิดให้บริการมาแล้วา 3 ปี มีพื้นที่เช่ารวม 20,000 ตารางเมตร อัตราการเช่า 95% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน จุดเด่นของโครงการเป็น Life Stlye Mall ที่เป็นศูนย์กลางการพักผ่อนแห่งใหม่ใจกลางเมือง และเป้นสุดยอดทำเลทองของการช้อปปิ้ง ติดหอพักนานาชาติจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บริษัทคาดว่าจะนำเงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ครั้งแรกดังกล่าวเพื่อลงทุนต่อยอดพัฒนาธุรกิจโครงการศูนย์การค้าอื่นๆ ในอนาคต โดยตั้งเป้าจะพัฒนาศูนย์การค้าแห่งใหม่เพิ่มอีก 10 แห่งภายในระยะเวลา 10 ปีจากนี้ (ปี 60-69) จากปัจจุบันบริษัทมีศูนย์การค้าที่พัฒนาและเปิดให้บริการแล้ว 2 แห่ง คือ ศูนย์การค้า ONE @ Bobae (วันแอทโบ๊เบ๊) และโครงการ I’m Park @ Samyan
นายสุวรรณ กล่าวว่า แผนการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคตจะใช้แหล่งเงินทุนจากทั้งกระแสเงินสดของบริษัท เงินกู้ยืมสถาบันการเงิน และการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT โดยกอง REIT ที่บริษัทจะนำโครงการ I’m Park @ Samyan เสนอขายเข้าเป็นสินทรัพย์นั้นบริษัทจะเข้าไปถือหน่วยลงทุนในสัดส่วน 15% ด้วย
"การที่เรานำโครงการรีเทลเข้ากองรีทแทนที่เราจะนำบริษัทเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเองนั้น เพราะเราต้องการทำธุรกิจจริงๆ ถ้าเรานำบริษัทเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็จะมีหลายเรื่องที่เราต้องคอยติดตาม มีการตั้งเป้าหมาย การประเมินผลกำไรและมีเงื่อนไขต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งอาจจะไม่ตรงกับวิสัยทัศน์ของบริษัทที่อยากเดินหน้าทำธุรกิจได้อย่างเต็มที่ ทำให้เรามองว่าการขายสินทรัพยืเข้ากองรีทเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่เป็นวิธีการที่ช่วยให้บริษัทสามารถต่อยอดพัฒนาโครงการในอนาคตได้ เพราะเราคือบริษัทที่เป็น Real sector ที่พัฒนาโครงการที่เกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ นอกจากที่อยู่อาศัย ก็เป็นเรื่องอาหารการกิน ซึ่งเราก็อยากพัฒนาโครงการเพื่อให้ประชาชนมีความสุข และผู้ถือหน่วยกองรีทก็มีคความสุขด้วย"นายสุวรรณ กล่าว
กลยุทธ์การดำเนินงานของบริษัทในปัจจุบันนั้นได้เน้นไปที่การพัฒนาโครงการศูนย์การค้ามากขึ้น จากเดิมที่เน้นพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะปัจจุบันการแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นหลังจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯหลายรายเข้ามาแข่งขัน และบริษัทมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัมนาโครงการศูนย์การค้า โดยเฉพาะในทำเลใหม่ที่เป็นแหล่งชุมชนที่ยังไม่มีผู้ประกอบการเจ้าอื่นเข้ามาพัฒนา
ทั้งนี้ บริษัทมองว่าภาพรวมของธุรกิจศูนย์การค้าในอนาคตยังมีแนวดน้มการเติบโตที่ดี หลังจากภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวตาม และโครงการศูนย์การค้าของบริษัทจะแตกต่างจากเจ้าอื่น โดยการเน้นอาหารการกินมากกว่าสินค้าแฟชั่น
นายสุวรรณ กล่าวต่อว่า ล่าสุดบริษัทได้ทุ่มเงินลงทุนกว่า 3 พันล้านบาท โดยโครงการ I’m China Town (แอมไชน่าทาวน์) เป็นโครงการมิกซ์ยูส สไตล์ Modern Chinese ขนาด 3 หมื่นตารางเมตร บนนถนนเจริญกรุง บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกรกมลวาส ประกอบด้วยธุรกิจอสังหาฯ 3 ส่วน ได้แก่ ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ซึ่งคาดว่ามูลค่าการขายโครงการจะอยู่ที่ 4 พันล้านบาท โดยโครงการดังกล่าวที่ดินเป็นที่ดินเช่าระยะเวลา 60 ปี
I’m China Town จัดเป็นศูนย์การค้าเต็มรูปแบบเพียงแห่งเดียวในย่านเยาวราช พื้นที่เช่ารวม 5,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น 4 ชั้น โดยชั้น B จะเป็นศูนย์รวมของฝากชื่อดังในย่านเยาวราชภายใต้แนวคิด Little China Town เช่น กระเพาะปลา ใบชา หมูแผ่น สมุนไพรจีน สุราจีน เป็นต้น ชั้น 1 เป็นแหล่งรวมร้านค้าปลีกทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภค เช่น เสื้อผ้า แฟชั่น ร้านมือถือ ร้านอาหารและเครื่องดื่มยอดฮิต ได้แก่ สตาร์บัคส์ และเคเอฟซี ต่อมาที่ชั้น 2 จะเป็นศูนย์อัญมณี ร้านทองชื่อดังของเยาวราช และธนาคารชั้นนำ
ส่วนชั้น 3 จะเป็นศูนย์รวมร้านอาหาร เช่น เอ็มเค บาร์บีคิวพลาซ่า ยาโยอิ และร้านท้องถิ่นสตรีทฟู้ดส์ระดับตำนานของเยาวราช ย่านเฉลิมบุรี และเวิ้งนาครเขษม ซึ่งปัจจุบันพื้นที่ของศูนย์การค้าสามารถปล่อยเช่าได้แล้วกว่า 70% และคาดวทาจะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มพื้นที่ในวันเปิดศูนย์ฯ โดยคาว่ารายได้จากการปล่อยเช่าเต็มพื้นที่จะอยู่ที่ 30-40 ล้านบาท/ปี อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ย 2,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน
โครงการโรงแรมบริษัทได้ลงนามสัญญาความร่วมมือกับกลุ่มธุรกิจโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเทลส์ กรุ๊ป หรือ IHG หนึ่งในเชนโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดของโลก เพื่อเปิดให้บริการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในชื่อ Holiday Inn Express China Yown จำนวน 224 ห้อง ตั้งอยู่ชั้น 4-9 ของศูนย์การค้า โดยจะเน้นกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยว และนักธุรกิจชาวต้างชาติ อัตราค่าห้องพักต่อคืนจะเริ่มต้นที่ 1,800 บาท/คืน ซึ่งบริษัทมั่นใจว่าด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและแบรนด์จะทำให้มีอัตราการเข้าพักไม่ต่ำกว่า 80% ตลอดทั้งปี
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม I’m China Town Residence เป็นอาคารโลว์ไรซ์สูง 8 ชั้น พื้นที่รวมราว 2,000 ตารางเมตร จำนวน 46 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 21-25?ตารางเมตร เป็นคอนโดมิเนียมแบบตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ในราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร ให้สิทธิในการเช่า (Lease Hold) ระยะเวลา 30 ปี เปิดจองวันที่ 24 พ.ย.60
นอกจากนี้โครงการ I’m China Town ยังมีที่จอดรถชั้นใต้ดิน 6 ชั่น รองรับรถยนต์ได้มากถึง 300 คัน ซึ่งเป็นที่จอดรถใหญ่ที่สุดในย่านเยาวราชอีกด้วย
“ปัจจุบันการก่อสร้างโครงการทั้งหมดเดินหน้าไปแล้วกว่า 30% เพราะการก่อสร้างที่จอดรถใช้ระยะเวลานาน ซึ่งมีอาพารจอดรถใต้ดินลึก 6 ชั้น บริษัทมั่นใจว่าโครงการ I’m China Town จะแล้วเสร็จในสิ้นปี 61 และพร้อมเปิดเต็มรูปแบบทุกส่วนในเดือนมี.ค. 61 ซึ่งเป็นช่วงเดียวกับโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ เปิดให้บริการ"นายสุวรรณ กล่าว
โครงการนี้บริษัทคาดว่าจะมีระยะเวลาคืนทุนได้ประมาณ 5 ปี แหล่งเงินทุนในการลงทุนโครงการ I'm China Town 3 พันล้านบาท เราใช้เงินกู้จากธนาคารเกียรตินาคิน และหากโครงการนี้เปิดเต็มรูปแบบภายในปี 62 แล้วสัดส่วนรายได้ของธุรกิจค้าปลีกจะเพิ่มเป็น 60% จากปัจจุบันมีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ 30% ส่วนที่เหลือจะเป็นสัดส่วนรายได้จากการขายโครงการบ้านจัดสรร