นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) เป็นกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) พร้อมทั้งเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท เป็นที่เรียบร้อย ซึ่งการแปลงสภาพครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์ CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้าเป็นหลักที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย จึงเชื่อว่าจะเป็นโอกาสการลงทุนที่ดีและน่าสนใจ เนื่องจากเป็นการลงทุนในกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว และสร้างรายได้สม่ำเสมอและมีความมั่นคง
โดยอยู่ภายใต้การบริหารงานโดยบริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งมีบุคลากรที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า และกองทรัสต์ได้แต่งตั้งบมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเป็นผู้มีความเชี่ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้า ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกองทรัสต์ด้วย
นายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ของ CPN ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF และเข้าลงทุนเพิ่มเติม และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกองทรัสต์ กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวมและลงทุนเพิ่มเติมนั้น ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เป็นหัวเมืองท่องเที่ยว โดยอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นและมีกำลังซื้อสูง นอกจากนี้ จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยเลือกซื้อสินค้าที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี รวมถึงได้รับผลดีจากการขยายตัวของธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรม
ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีตลอดมา ในขณะที่ทรัพย์สินที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ก็มีผลการดำเนินงานที่น่าสนใจ โดยโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้อยละ 97.37 ในขณะที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้อยละ 98.45 ในส่วนโรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักสำหรับงวด 6 เดือนปี 2560 เท่ากับร้อยละ 91.60 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 6,487 บาทต่อคืน ในขณะที่ปี 2559 มีอัตราการเข้าพักเท่ากับร้อยละ 89.13 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 5,586 บาทต่อคืน
นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดวาณิชธนกิจและธุรกิจตลาดทุน ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า ในการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวม CPNRF เป็น กองทรัสต์ CPNREIT ยังเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ซึ่งได้แก่โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรม ฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท โดยใช้เงินจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินทั้งจำนวนเป็นที่เรียบร้อย หลังจากที่ได้รับอนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ของกองทรัสต์ CPNREIT และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม มีผลบังคับใช้จากสำนักงาน คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยคาดว่าจะนำกองทรัสต์ CPNREIT เข้าจดทะเบียนเพื่อทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันที่ 14 ธันวาคมนี้
ทั้งนี้ กองทรัสต์ CPNREIT ได้ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่กองทุนรวม CPNRF เพื่อรับโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม CPNRF หลังจากนั้น จะทำการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF กับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ CPNREIT (“Swap Ratio") ในอัตรา 1 หน่วยลงทุน ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF ที่มีรายชื่อ ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน (วันที่ 30 พฤศจิกายน 2560)
“การแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ครั้งนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงให้มีรูปแบบการบริหารที่เป็นสากล ทำให้มีความสามารถลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคต และสามารถระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นโอกาสในการเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้นเพื่อเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุน ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และยังเป็นการกระจายลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในทำเลที่หลากหลาย " นายสุทธิพัฒน์ กล่าว
นายมนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT ได้รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF นั้น ประกอบด้วย สิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้า 4 โครงการ ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (2)โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 (3) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ (4) โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต
ขณะเดียวกัน กองทรัสต์ CPNREIT เข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าและโรงแรมจาก บจ. ซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ (2) โรงแรมฮิลตัน พัทยา เป็นระยะเวลาประมาณ 20 ปี โดยสิทธิการเช่าจะสิ้นสุดในวันที่ 31 สิงหาคม 2580
ในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมของกองทรัสต์ CPNREIT นี้ เป็นการระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินทั้งจำนวน ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากการจัดโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ CPNREIT ที่เหมาะสมผ่านการกู้ยืมเงินซึ่งมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าต้นทุนของเงินทุน (Gearing Benefit) นับว่าเป็นการใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมเงินได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็นการเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนแก่ผู้ถือหน่วย
ทั้งนี้ ที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการกองทรัสต์โดยอ้างอิงข้อมูลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยจากประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน คาดการณ์ช่วงวันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2561 กองทรัสต์ CPNREIT จะมีอัตราการจ่ายผลประโยชน์อยู่ที่ร้อยละ 9.05 ซึ่งคำนวณจากราคาหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF ที่ 18.5 บาทต่อหน่วย (ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2560)