SHREIT แจงราคาเปิดเทรดวันแรกต่ำจอง เหตุนลท.ยังไม่เข้าใจรูปแบบการลงทุนประเภทใหม่

นายปธาน สมบูรณสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจิก พร๊อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด ในฐานะผู้จัดการกอง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ (SHREIT) เปิดเผยว่า ราคาเปิดการซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์ของ SHREIT ในวันนี้ที่ 9.70 บาท/หุ้น หรือลดลง 3% จากราคาเสนอขายหน่วยลงทุนให้กับประชาชนทั่วไปครั้งแรก (IPO) ที่ 10 บาท/หุ้น มองว่าเป็นเพราะ SHREIT ถือเป็นผลิตภัณฑ์ที่เป็นกองรีทประเภทใหม่ที่นักลงทุนยังไม่ค่อยรู้จักและยังไม่มีเข้าใจในรูปแบบการลงทุนกองรีทมากนัก อีกทั้งสินทรัพย์ที่ SHREIT ลงทุนส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์ที่อยู่ในต่างประเทศ ซึ่งเป็นโรงแรมที่ไม่พึ่งพาภาคการท่องเที่ยวมากนัก ทำให้นักลงทุนยังไม่มีความมั่นใจในการเข้าลงทุนใน SHREIT

อีกทั้ง SHREIT ยังมีสัดส่วนการถือหุ้นของนักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศในระดับที่สูง 80% โดยในส่วนนี้มีนักลงทุนต่างประเทศถืออยู่ในสัดส่วนที่สูงราว 60% ซึ่งส่วนใหญ่นักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศเป็นการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ทำให้ราคาหุ้นในช่วงเปิดการซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์ยังไม่เห็นการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตามมองว่าต้องใช้ระยะเวลาสักระยะหนึ่งในการให้นักลงทุนทำความเข้าใจและรู้จักกอง SHREIT มากขึ้น รวมไปถึงการเดินหน้าลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมในต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง ตามรูปแบบของกอง SHREIT ที่เป็นแบบ Active REITs แตกต่างกองรีทอื่นๆที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อีกทั้งเชื่อมั่นว่าจะเห็นการเติบโตในแง่ของผลการดำเนินงานและอัตราผลตอบแทนที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

สำหรับการลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นโรงแรมอื่นๆในต่างประเทศเพิ่มเติมได้ตั้งเป้าขยายสินทรัพย์เฉลี่ย 100-200 ล้านเหรียญสหรัฐฯ/ปี โดยในช่วง 3-5 ปีนี้ บริษัทจะเน้นการลงทุนสินทรัพย์ในอาเซียน ซึ่งจะเน้นในกลุ่มประเทศที่มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูง เป็นที่นิยมในการเดินทางเข้ามาทำธุรกิจและประชุมสัมมนา รวมถึงมีการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามามาก ซึ่งจะตอบโจทย์ประเภทโรงแรมที่บริษัทจะเข้าลงทุน ที่ไม่พึ่งพิงการท่องเที่ยวเป็นหลัก อีกทั้งโรงแรมที่เข้าลงทุนจะต้องพิจารณาถึงเชนรับจ้างบริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียง ซึ่งมีผลต่อการดำเนินการของโรงแรม ขณะที่ด้านอัตราการเข้าพัก (OCC) ในแต่ละโรงแรมที่เข้าลงทุนจะต้องเฉลี่ยอยู่ที่ 65-80% และมีแนวโน้มที่อัตราค่าห้องพักจะปรับเพิ่มขึ้นได้ในระดับสูง

โดยในช่วงไตรมาส 1/61 บริษัทคาดว่าจะเห็นความชัดเจนในการเข้าซื้อโรงแรมในประเทศเวียดนาม ที่เป็นแบบ Lease Hold และอินโดนีเซีย ที่เป็นแบบ Free Hold รวมทั้งหมด 2 แห่ง มูลค่ารวม 100-150 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อเสริมศักยภาพของกอง โดยโรงแรมทั้ง 2 แห่งเป็นโรงแรมที่มีศักยภาพที่อยู่ในประเทศที่มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูง และอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อได้ อีกทั้งเป็นโรงแรมที่มีผลการดำเนินงานมีกำไรทั้ง 2 แห่ง ส่วนแหล่งเงินทุนในการเข้าซื้อสินทรัพย์ใหม่ในช่วงไตรมาส 1/61 บริษัทจะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินในสัดส่วน 30% และส่วนที่เหลือมาจากการเพิ่มทุน ส่วนการลงทุนอื่นๆในอนาคตบริษัทอาจจะมีการพิจารณาออกหุ้นกู้เข้ามาเสริม ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษา โดยบริษัทให้ความมั่นใจนักลงทุนว่าแม้จะมีการเพิ่มทุนแต่บริษัทจะรักษาอัตราผลตอบแทนเงินปันผลให้ไม่ต่ำกว่า 7.72% ต่อปี

ทั้งนี้ปัจจุบัน SHREIT มีมูลค่ากองอยู่ที่ 5 พันล้านบาท โดยในการเข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์แบบต่ออายุได้เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม และสิทธิการเช่าในโรงแรมระดับ 3-5 ดาวในต่างประเทศ จำนวน 3 แห่ง ประกอบด้วย โรงแรม Pullman Jakarta Central Park ในประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South ในประเทศเวียดนาม โดยมีห้องพักรวมกันทั้งสิ้น 632 ห้อง ซึ่งโรงแรมทั้ง 3 แห่งที่ SHREIT เข้าลงทุนมีความโดดเด่นของทรัพย์สินที่มีกลุ่มเป้าหมายผู้ใช้บริการหรือกลุ่มผู้เข้าพักที่แตกต่างกัน โดยในประเทศอินโดนีเซียจะได้รับประโยชน์จากนักท่องเที่ยวในประเทศ ซึ่งมีศักยภาพและมีอำนาจการใช้จ่ายภายในประเทศสูง ตลอดจนแรงสนับสนุนจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้มีความมั่นคงในแง่ของรายได้และกระแสเงินสด ขณะที่ประเทศเวียดนามจะได้รับประโยชน์จากพลวัตทางเศรษฐกิจที่กำลังขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งดึงดูดนักธุรกิจและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจและลงทุนเป็นจำนวนมาก ตลอดจนการส่งเสริมการท่องเที่ยว ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาเยือนเวียดนามเพิ่มขึ้นและสนับสนุนการเติบโตที่ดี

อนึ่ง พักเที่ยงราคา SHREIT อยู่ที่ 9.50 บาท ลดลง 0.50 บาท หรือ 5% จากราคา IPO