โบรกเกอร์ แนะนำ"ซื้อ" หุ้นบมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จากแนวโน้มของอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวขึ้นในปี 61 ซึ่งจะกลับมาอยู่ที่ระดับกว่า 90% จากการกลับมาเปิดของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในช่วงกลางปี 61 หลังปัจจุบันอยู่ระหว่างปิดปรับปรุง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงในปีนี้ ขณะเดียวกันยังจะรับรู้ผลการดำเนินงานได้เต็มปีของการเปิดศูนย์การค้าใหม่ในปีนี้เพิ่มอีก 2 แห่ง และปี 61 ยังจะเปิดศูนย์การค้าใหม่เพิ่มอีก 2 แห่ง รวมถึงการรับรู้รายได้และกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเป็นครั้งแรก จากการทยอยโอน 3 โครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาในช่วงกลางปีหน้าด้วย
นอกจากนี้ประเมินว่า CPN มีโอกาสที่จะจ่ายเงินปันผลพิเศษ จากการได้รับเงินประกันกรณีเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อปี 53 เข้ามาราว 3.5 พันล้านบาท และการขายสินทรัพย์ 2 โครงการ คือ เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช บางส่วน และโรงแรมฮิลตัน พัทยา เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ทำให้ CPN ได้เงินมาลงทุนและใช้ชำระคืนหนี้ ซึ่งส่งผลให้มีดอกเบี้ยจ่ายลดลง
ช่วงบ่ายราคาหุ้น CPN อยู่ที่ 86.75 บาท เพิ่มขึ้น 2.75 บาท หรือ 3.27% ขณะที่ดัชนีหุ้นไทย ปรับขึ้น 0.39%
โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย (บาท/หุ้น)
เคทีบี (ประเทศไทย) ซื้อ 92.00
กสิกรไทย ซื้อ 92.00
กรุงศรี ซื้อ 90.00
เมย์แบงก์ กิมเอ็งฯ ซื้อ 89.00
บัวหลวง ซื้อ 88.00
นางสาวสุทธาทิพย์ พีรทรัพย์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัย บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง(ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวโน้มอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยศูนย์การค้า ของ CPN จะเริ่มเห็นการปรับขึ้นเป็น 95-96% ในช่วงปลายปี 61 จากปีนี้คาดว่าอัตราการเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าจะอยู่ที่ 90% ซึ่งการเพิ่มขึ้นของอัตราเช่าที่ล่าช้าเป็นผลมาจากการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ที่ช้ากว่ากำหนดเล็กน้อย ซึ่งคาดว่าจะกลับมาเปิดได้เต็มที่ภายในไตรมาส 3/61 ซึ่งจะส่งผลต่อการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าได้เพิ่มอีกราว 10%
ขณะที่ศูนย์การค้าที่เปิดใหม่เมื่อเดือนพ.ย.ที่ผ่านมา ทั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาโคราช และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซามหาชัย มีอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูงมากกว่า 80% ทั้ง 2 แห่ง ถือว่าเป็นอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับที่ดี นอกจากนี้ CPN ยังหันไปขยายในส่วนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ซึ่งได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดี และจะเริ่มทยอยโอน 3 โครงการแรกในช่วงปี 61 มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท ซึ่งจะหนุนให้ CPN มีรายได้และกำไรจากธุรกิจพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริมในปีหน้า
ส่วนการที่ CPN นำศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช บางส่วน และโรงแรมฮิลตันพัทยา ขายให้กับ CPNREIT มองว่าจะส่งผลบวกในแง่ของการนำเงินไปคืนหนี้ 6 พันล้านบาท ภายในไตรมาส 4/60 ทำให้ดอกเบี้ยจ่ายและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ลดลง และเงินในส่วนที่เหลือ CPN จะแบ่งไปใช้ในการลงทุน และอาจจ่ายเงินปันผลพิเศษ หรือเพิ่มอัตราการจ่ายเงินปันผล เนื่องจาก CPN ได้รับเงินประกันภัยจากเหตุเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อปี 53 เป็นเงินกว่า 3 พันล้านบาท และเงินจากการขายทรัพย์สินเข้า CPNREIT
นักวิเคราะห์บล.กสิกรไทย กล่าวว่า แนวโน้มของอัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของ CPN ในปี 61 คาดว่าจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวกลับมาในระดับ 90% จากปัจจุบันที่อยู่ที่กว่า 80% หลังจากการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์แล้วเสร็จในช่วงกลางปี 61 รวมไปถึงจะมีศูนย์การค้าเปิดใหม่ในปี 61 เพิ่มอีก 2 แห่งในภูเก็ตและมาเลเซีย ซึ่งจะมีผลต่อแนวโน้มของอัตราการเช่าพื้นที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นได้อีก จากปีนี้ที่รับผลกระทบจากการทยอยปิดปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
ขณะที่แนวโน้มในไตรมาส 4/60 คาดว่าผลการดำเนินงานของ CPN จะออกมาอ่อนตัวลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 3/60 แต่จะสูงกว่าไตรมาส 4/59 เนื่องจากในไตรมาส 4/60 มีค่าใช้จ่ายในการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง คือ เซ็นทรัลพลาซา โคราช และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย โดยมีการทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงเดือนพ.ย.เพื่อกระตุ้นให้เป็นที่รู้จักและมีผู้เข้ามาใช้บริการมากขึ้น ซึ่งในไตรมาส 4/60 จำนวนผู้เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้ามีเพิ่มขึ้น จากมาตรการช็อปช่วยชาติที่กระตุ้นการจับจ่ายใช้สอย โดยยังคาดว่ารายได้ในปี 60 จะอยู่ที่ 1.35 หมื่นล้านบาท
นอกจากนี้มองว่า CPN มีโอกาสจ่ายเงินปันผลที่สูงขึ้น หลังจากที่ได้ขายสินทรัพย์ในพัทยาที่เป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช บางส่วน และโรงแรมฮิลตัน พัทยา เข้ากอง CPNREIT และการได้รับเงินค่าประกันเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เข้ามาอีกราว 3.5 พันล้านบาท
นายมงคล พ่วงเภตรา ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ กลยุทธ์การลงทุน บล.เคทีบี (ประเทศไทย) กล่าวว่า หลังจากที่ CPN ได้แปลงกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) อีกทั้งยังได้ขายสินทรัพย์เข้าไปในกองเพิ่ม คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล พัทยา บีช ในพื้นที่บางส่วน และโรงแรมฮิลตัน พัทยา ซึ่งจะส่งผลให้ CPN ได้รับเงินเข้ามาเกือบ 1.2 หมื่นล้านบาท
โดย CPN จะนำไปใช้ชำระหนี้ราว 6 พันล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ดอกเบี้ยจ่ายลดลง นอกจากนี้ยังจะได้รับเงินประกันเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์อีกราว 3.5 พันล้านบาท ทำให้ CPN อาจจะพิจารณาจ่ายเงินปันผลพิเศษเพิ่มเติม ซึ่งตามบทวิเคราะห์ของบล.เคทีบี (ประเทศไทย) ประเมินเงินปันผลพิเศษอยู่ที่ 0.61 บาท/หุ้น และเมื่อรวมกับเงินปันผลปกติที่ 0.91 บาท/หุ้น รวมเป็น 1.52 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลราว 1.8%